同一地塊的商品房和保障房小區(qū),，因為一道看得見的隔離墻,，引發(fā)了雙方的不滿，位于西三環(huán)的兩個小區(qū)業(yè)主最近正在經(jīng)歷爭議和陣痛,。當商品房地塊上配建保障房已經(jīng)成為一種土地供應的新方法，如何運用新模式管理好“混居”小區(qū)成為現(xiàn)實的問題。

一道墻隔出“兩個小區(qū)”

“您說那道隔離墻啊？那在東區(qū),，就是那邊正在建的樓?！弊蛱煜挛?，記者來到小區(qū)西區(qū)，提起隔離墻,，小區(qū)的業(yè)主無人不知,。

位于西三環(huán)豐臺北路上的這個小區(qū)是一個限價商品房小區(qū)，也是被一片高端住宅環(huán)繞的小區(qū),。2016年3月,，小區(qū)東區(qū)的923戶業(yè)主在陸續(xù)收房之后發(fā)現(xiàn)，原本屬于同一地塊的,、緊挨著的商品房,，和自己的樓棟之間出現(xiàn)了一堵磚紅色雕花隔離墻。

“本來南門是直接通三環(huán)路的,，但現(xiàn)在我們要繞著整個小區(qū),，粗略計算一下大概3.5公里?！毙^(qū)業(yè)主們反映,，由于這道隔離墻的存在，不僅造成了居民們出行的不方便,，而且讓很多人感受到了不公平,。

無獨有偶,，位于東壩的某小區(qū)自住房業(yè)主不久后也發(fā)現(xiàn),，和隔壁的小區(qū)之間被設置了一條隔離帶后，購房合同中30%的綠化率沒有達到,，且隔斷后自住房容積率從原先規(guī)劃的2.2上升到3.4,。

兩個小區(qū)的保障房業(yè)主就開始向有關部門投訴，有關部門也于日前表示不允許設置隔離墻,。不過,，這又激起了商品房業(yè)主的投訴。記者看到,，商品房業(yè)主目前并不同意拆除,，圍墻仍在小區(qū)內存在著。

成本計算下的分割之舉

小區(qū)的“隔離墻”糾紛,，并非孤案,。早在今年5月,，針對北京市朝陽區(qū)、大興區(qū),、房山區(qū)存在分隔管理問題的五個商品房配建保障房項目,，北京市住建委住保辦已經(jīng)會同物業(yè)處、監(jiān)察執(zhí)法大隊,，以及朝陽,、大興和房山區(qū)住建委、房管局對開發(fā)建設單位和物業(yè)企業(yè)進行了約談,，并責令其限期整改,。

“在商品房地塊上配建保障房項目，這實際上是一種土地出讓的新探索方式,?！币晃徊辉敢馐鹈臉I(yè)內人士告訴記者，從2010年起,，北京在土地出讓中,，逐漸將保障房地塊配建到商品房地塊中，特別是近兩年,，隨著主管部門對中小套型戶型的傾斜,，純商品房地塊已經(jīng)很難在北京的土地市場中看到。

“混居”后的小區(qū)如何進行物業(yè)管理,？2015年,，北京市住建委發(fā)布的《進一步加強保障性住房等住房物業(yè)服務管理工作的通知》中就提到過：新建商品住房配建項目，商品住房與保障性住房分區(qū)域實施物業(yè)管理的,，建設單位應按照本市規(guī)劃設計指標,，分區(qū)域建設公共建筑和共用設施，分別配套設備設施,；實施統(tǒng)一物業(yè)管理的,，建設單位不得通過增設圍欄、綠植等方式,，將同一個物業(yè)管理區(qū)域內的保障性住房與商品住房分割,。

只不過，這份書面通知落在現(xiàn)實中,，卻還要遇到成本計算的考量,。“一個地塊上,，配建的保障房的價格是對于市場平均水平的,，所以開發(fā)商往往就得依靠商品房來攤平成本并賺取利潤，這也是為什么如今很多配建項目上都蓋成了高端商品房的原因,?！鄙鲜鋈耸恐赋?，為了有助于商品房能夠成功以高價售出，開發(fā)商在實際建設中,，一般會將綠地,、景觀、配套等資源向商品房傾斜,，使用圍欄隔離,，也是為了讓商品房業(yè)主得到“獨門獨院”的感受，從而在心理上接受房屋的價格,。而這種財務的計算,，又必然會影響住在同一個小區(qū)內的政策性住房家庭的居住環(huán)境和感受?！安煌氖?，有的是使用墻體隔離，有的是使用綠化帶等隱形隔離,?！?/p>

以西三環(huán)邊小區(qū)為例，自住房價格基本在2.2萬元／平方米,，總價最高約200萬,；但商品房均價在8萬元／平方米左右，普遍價格在1000萬元以上,，二者相差數(shù)倍,。

實際上，記者發(fā)現(xiàn),，小區(qū)隔離墻事件后,，更多的自住房購買家庭也開始關注小區(qū)未來是否會有隔離的問題。離西三環(huán)不遠的另一個自住房項目,，據(jù)記者了解,，項目所在地塊上存在商品房、自住房和兩限房三種住宅類型,，其中商品房和自住房是由馬路隔開,，而兩限房則分布在兩個小地塊的把角,。到底是否分開管理,？分開管理的話物業(yè)費用又該如何計算？購房家庭也開始考慮“混居”的問題,。

“混居”小區(qū)是否分割惹交鋒

“混居”的小區(qū)究竟該如何管理,？設立隔離到底合理不合理？這幾日,，在各種業(yè)主論壇上,，持不同觀點的人也開始進行了理論交鋒,。

對設立隔離、分區(qū)域管理持贊成態(tài)度的人認為,，商品房和配建的保障房小區(qū)售價不同,、物業(yè)費用不同，分區(qū)域管理有合理之處,?！按蠹叶贾溃坏貕K里保障房的價格之所以低,，就是商品房承擔了開發(fā)商所有的成本,，買了8萬元的房子，不想和別人混住在一起,，這并非不可理解吧,。”網(wǎng)友lulu提出,，入住小區(qū)后所交納的物業(yè)管理費用中,，很大一部分是用于小區(qū)道路、綠地等共用部分的維護,，而現(xiàn)在很明顯的一個事實是,，商品房的物業(yè)費用更貴，甚至是同一地塊保障房的一倍還多,，“在這種情況下,，如果雙方需要共享小區(qū)公共資源，是否應該交納同樣的物業(yè)費呢,？”

也有不少人反對在同一小區(qū)內設置隔離,，理由是這有礙公平?！耙粋€項目當時批準規(guī)劃等條件時,，是按照一個整體來配置綠地、公共配套設置等,，既然是一個整體的項目,，卻要分隔開來，保障房的業(yè)主要繞墻,、繞路才能去享受配套服務,，是不公平的?！币晃痪W(wǎng)友就提出,，開發(fā)商在拿地之時，就是按照同一個地塊獲得的，普通商品房和保障房就是同一個項目的兩部分而非兩個獨立項目,，那在建設中就應該遵照契約精神讓屬一個小區(qū)的居民享受到相同的小區(qū)環(huán)境,，“大家購房資格不同，購買價格不同,，買到的房屋質量和物業(yè)服務質量也是不同的,，誰歧視誰誰仇視誰都是不理智的。業(yè)主們需要的只是按照規(guī)劃配足公共空間,?！?/p>

簡單隔離不是良方

“混居”建設房屋的方法，其實更早是出現(xiàn)在西方,。上世紀七十年代,，美國開始出現(xiàn)一種城市規(guī)劃思潮即新城市主義，提倡不同收入階層的人應該混合居住,，美國一些地方政府改變了以往集中建設公共住房的傳統(tǒng)做法,，轉而以混合居住作為其根本的發(fā)展策略，將面向中低收入群體的公共住宅和商品住宅結合起來開發(fā),，允許一定收入范圍內的高,、中、低收入居民在一定的地域內混合居住,。

在管理者看來,，實現(xiàn)混居、讓不同收入階層的群體居住在同一個小區(qū),，既可以增進相互間的理解,、信任，增強社會主流對于弱勢群體的關心與重視,，也可以給低收入家庭提供更多的就業(yè)機會,，可以分享其他階層的經(jīng)驗，特別是下一代在教育和個人發(fā)展上有更多更好的選擇,。

“如何讓混合居住的小區(qū)有更和諧的環(huán)境,，這是一個需要關注的問題，但很明顯的一點是,，不能簡單化地用一道圍墻隔離開,，給予不同群體成本不同的小區(qū)環(huán)境，這樣的做法必然帶來矛盾,?！?上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進提出，積極探討一種既能夠讓普通商品住宅社區(qū)有比較匹配的物業(yè)管理服務,，同時也不會造成一個比較懸殊的社區(qū)管理環(huán)境模式,，這是需要密切關注的問題。 本報記者 趙瑩瑩J201

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