□ 本報記者 趙紅旗

□ 本報通訊員 白丞博

今天,河南省南陽市中級人民法院發(fā)布了5起房屋買賣合同糾紛案例,提醒購房者避免陷入房產(chǎn)糾紛中,。

一房二賣賠償一倍購房款

去年10月1日,符某與某置業(yè)公司簽訂商品房買賣合同,購買該公司開發(fā)總價為35萬元的商品房一套。合同約定了房屋的交付期限和產(chǎn)權(quán)登記,其中出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后180日內(nèi),將辦理權(quán)屬登記需要出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案,。

合同簽訂后,符某于當年10月9日向置業(yè)公司交付全部購房款,置業(yè)公司于當天將房屋交付,。符某隨后開始對房屋進行裝修,裝修完畢后,得知置業(yè)公司在符某購房前已將房屋出賣給第三人,致使符某的購房合同無法繼續(xù)履行。

原來,置業(yè)公司已于2014年10月將涉案房屋賣與第三人,并在房地產(chǎn)管理局辦理了備案登記,。此案經(jīng)法院審理后判決,某置業(yè)公司向符某返還購房款35萬元及同期銀行利息,并向符某支付賠償款35萬元,。

南陽市中院民二庭法官王勇解釋說,根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,不動產(chǎn)自登記之日所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,該置業(yè)公司在與符某訂立《商品房買賣合同》之前已將所涉房產(chǎn)出賣給案外人,并為其在房地產(chǎn)管理局辦理了備案登記,導(dǎo)致符某無法辦理房屋權(quán)屬登記,亦無法取得該合同約定房屋的所有權(quán),致使雙方簽訂的《商品房買賣合同》的合同目的不能實現(xiàn),該置業(yè)公司的行為已構(gòu)成根本性違約,符某要求解除合同依法有據(jù)。

本案中,開發(fā)商在簽訂合同時故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實,屬于典型的“一房二賣”,法院判決開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。王勇認為,購房合同中要明確注明出賣人辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù),產(chǎn)生糾紛后要及時依法維權(quán),保護自己的合法權(quán)益,。

委托購房質(zhì)量差退房遭拒

王某委托其朋友丁某幫忙購買房屋,以29萬元的價格購買了馬某修建的房屋,。隨后,王某分期交付給丁某25萬元,丁某僅交付給馬某23萬元,馬某將房屋鑰匙交給丁某。王某實地查看房屋后,發(fā)現(xiàn)房屋建筑質(zhì)量差,要求退房退款遭拒絕,遂訴至法院,。法院判決解除雙方之間的房屋買賣合同關(guān)系,丁某返還王某購房款兩萬元及利息,馬某返還王某購房款23萬元及利息,。

南陽市中院民二庭副庭長尹慶文解釋說,王某委托他人代買房屋,雙方之間也沒有簽訂書面購房合同,對于房屋的狀況和房產(chǎn)手續(xù)辦理問題均缺乏明確約定。王某接到鑰匙驗收房屋時,發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴重質(zhì)量及手續(xù)問題,隨即提出退房,涉案房屋并沒有實際交付,王某請求解除房屋買賣合同的理由成立,。雙方合同關(guān)系解除,馬某和丁某理應(yīng)返還其收到的房款及相應(yīng)利息,。

在現(xiàn)實生活中,許多購房者是通過房地產(chǎn)中介公司購房,其中一些“黑中介”避重就輕,對所售房源只說優(yōu)點不說缺點,甚至將優(yōu)點無限放大,誘惑購房者成交。此案提醒委托他人購房時,交易前要親自查看房屋狀況和產(chǎn)權(quán)情況,注明受托人的費用,簽訂合同時一定要與賣房人見面,雙方詳細查看合同細節(jié)及房價,避免被中間人吃了差價還不知情,。

小產(chǎn)權(quán)房合同無效風險大

經(jīng)房地產(chǎn)中介介紹,田某將位于某村的一套房子賣給王某,房價12萬元。王某入住后,發(fā)現(xiàn)該房屋是建在集體土地上,無準建手續(xù),無土地證和房產(chǎn)證,。王某隨即起訴至法院要求退還房屋,。

法院審理后認為,雙方買賣合同所涉及的房屋系建設(shè)在集體土地上,該房屋在建設(shè)前沒有取得土地使用證,沒有辦理相關(guān)準建手續(xù),該房屋系違法建筑,房屋建成后也沒有進行產(chǎn)權(quán)登記,依法不得進行轉(zhuǎn)讓、買賣,買賣合同違反法律強制性規(guī)定,應(yīng)為無效合同,雙方當事人因該無效合同所取得的財產(chǎn)應(yīng)當予以返還,。法院判決王某向田某返還房屋,田某向王某返還購房款,。

南陽市中院民三庭法官孫娟解釋說,雙方買賣合同的標的物是建在集體土地上的房屋,屬于常說的“小產(chǎn)權(quán)房”。根據(jù)我國法律相關(guān)規(guī)定,此類房屋只能分配給本村村民,或者在該集體組織成員之間流轉(zhuǎn),、買賣,但禁止集體組織成員以外的人出售,王某不是該集體成員,雙方買賣房屋合同無效,。

出售已查封房屋賣方退錢

華某與李某簽訂房地產(chǎn)買賣居間合同,約定華某向李某購買商品房一套,并約定了辦理過戶手續(xù)的時間。賣方李某保證上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰,如發(fā)生與房產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)權(quán)或其他糾紛,由其負責解決并承擔一切后果及違約責任,。雙方任何一方拒絕履行合同或發(fā)生違約情形,均由違約方向另一方支付合同確定的房屋成交價的20%作為違約金,。

合同簽訂后,華某向李某支付第一筆購房款30萬元。雙方辦理過戶手續(xù)時發(fā)現(xiàn)涉案房產(chǎn)已經(jīng)被法院查封,無法辦理過戶,由此形成糾紛,。

法院審理后判決,李某向華某退還購房款30萬元及利息,并承擔違約金6萬元,。

好心出借房產(chǎn)證引發(fā)糾紛

孫某因做生意需要周轉(zhuǎn)資金,欲向銀行貸款,但苦于沒有房產(chǎn)證作抵押,便想讓鄰居周某用房產(chǎn)證作抵押。因周某年齡超過60周歲,銀行不同意抵押,。孫某便與周某協(xié)商,雙方簽訂虛假買賣合同,然后將周某的房產(chǎn)證過戶到孫某名下,。孫某用該房產(chǎn)證抵押,順利得到貸款。之后,周某多次向?qū)O某要求將房產(chǎn)證重新過到自己名下,孫某稱房屋系自己購買,不能還給周某,。

法院審理后認為,房屋買賣協(xié)議并不是雙方的真實意思表示,其真實目的是為抵押貸款使用,而且孫某也沒有付過購房款,該協(xié)議屬雙方之間惡意串通所達成的,屬無效協(xié)議,應(yīng)將房產(chǎn)歸還周某,。

南陽市中院民三庭副庭長郭曉普解釋說,雙方簽訂的買賣協(xié)議目的是為了幫助孫某貸款,屬于以合法形式掩蓋非法目的,簽訂的合同無效,雙方因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當返還。在實踐中,存在合同雙方當事人為了辦理貸款,、逃避稅收,、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)等目的簽訂虛假合同,也就是常說的“陰陽合同”,此類合同不僅因違反法律相關(guān)規(guī)定而無效,也為雙方以后的糾紛埋下隱患。

此案中,孫某一直聲稱自己實際購買了該房屋,幸虧周某心細,曾兩次要求孫某出具字據(jù),其答應(yīng)貸款還清后就把房產(chǎn)證過戶給周某,。周某的房子差點被孫某霸占,其中風險值得警惕,。

本報南陽(河南)9月13日電