杭州首現(xiàn)萬(wàn)人搖號(hào) 專家：限價(jià)政策導(dǎo)致價(jià)格雙軌制

原標(biāo)題：房?jī)r(jià)倒掛誘發(fā)套利 杭州首現(xiàn)萬(wàn)人搖號(hào)樓盤

經(jīng)過(guò)居民的瘋狂排隊(duì)驗(yàn)資,，杭州兩大“紅盤”融信瀾天和華夏四季登記搖號(hào)名額定格在了11927組和6687組,，杭州首次出現(xiàn)“萬(wàn)人搖號(hào)”樓盤,。然而,，不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，在二手房與新房?jī)r(jià)格倒掛明顯的情況下,，搖號(hào)未必能解決杭州樓市供需關(guān)系矛盾等關(guān)鍵問(wèn)題,。

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，只要限價(jià)政策導(dǎo)致的價(jià)格“雙軌制”存在，面對(duì)巨大的經(jīng)濟(jì)利益,，搖號(hào)就可能變相成為“抽獎(jiǎng)”機(jī)會(huì),，相當(dāng)于樓市中的“打新股”。

　　二手房?jī)r(jià)格存虛高風(fēng)險(xiǎn)

“去年至今,，不論是限價(jià)或者搖號(hào)政策,，主要目標(biāo)都是希望改變市場(chǎng)預(yù)期,，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)公平,。”丁建剛對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,，但由于限價(jià)只能限新房的價(jià)格,，而不能限二手房的價(jià)格，這樣就形成了價(jià)格“雙軌制”,。使得買房存在套利空間,，搖號(hào)便相當(dāng)于“打新股”，在新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛較嚴(yán)重的區(qū)域和樓盤,，必然會(huì)出現(xiàn)居民排隊(duì)搖號(hào)的現(xiàn)象,。

記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此次萬(wàn)人參與搖號(hào)的融信瀾天最新備案均價(jià)為18460元/平方米,，而周邊最近的萬(wàn)科未來(lái)城二手房掛牌價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米,。華夏四季樓盤精裝修均價(jià)為26105元/平方米，而它旁邊的北大資源未名府在2016年時(shí)毛坯房單價(jià)已沖上3萬(wàn)元/平方米,。

此外,，臨平山北、良渚以及三墩等新興區(qū)域,，都是新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛比較嚴(yán)重的板塊,。比如，熱門搖號(hào)盤匯高栢悅中心,，新房均價(jià)17504元/平方米,，而周邊區(qū)域二手房目前均價(jià)普遍在2萬(wàn)元/平方米以上。相比之下,，成熟度較高的杭州市中心,、錢江新城以及申花板塊，房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象較少,，居民搖號(hào)買房的積極性也不高,。

“市區(qū)房?jī)r(jià)上漲空間有限，現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格看漲的主要是新興的周邊板塊,，尤其是相對(duì)偏遠(yuǎn)但交通及產(chǎn)業(yè)條件近年來(lái)大幅改善的區(qū)域,。”杭州某房地產(chǎn)中介人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，近期二手房市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)惜售情緒,，新房市場(chǎng)越熱,，二手房市場(chǎng)預(yù)期價(jià)位就越高。

該人士同時(shí)表示,，從其經(jīng)手的二手房購(gòu)房人群組成來(lái)看,，市場(chǎng)價(jià)格或有“虛高”嫌疑。其指出,，“限購(gòu)以后,，剛需購(gòu)房者和投資客能夠購(gòu)房的數(shù)量明顯受抑，購(gòu)買力更強(qiáng)的是拆遷戶,?！睋?jù)其介紹，去年杭州市區(qū)拆遷力度空前,，可能有5萬(wàn)多戶,。拆遷的基本都是城中村，居民大多兩代人甚至三代人居住在一起,，每戶獲得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用基本為800萬(wàn)～1000萬(wàn)元,。（對(duì)于上述拆遷戶數(shù)量及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用問(wèn)題，記者尚未獲得相關(guān)部門證實(shí)）

“相比普通購(gòu)房者,，拆遷戶手中有大量現(xiàn)金,，在購(gòu)房過(guò)程中也有特別的優(yōu)勢(shì)，比如一戶可以購(gòu)買三套房,，房款和契稅也有相應(yīng)補(bǔ)貼,。”前述房產(chǎn)中介人士表示,，“比如去年城東融創(chuàng)某樓盤,，有傳言周邊拆遷戶購(gòu)買量就占了將近一半。近期我們手中成交的大戶型房源全部都是拆遷戶（買走的）,，很多甚至是全款付清,。不過(guò)，這批人購(gòu)房完畢之后,，未來(lái)幾年市場(chǎng)購(gòu)房預(yù)期可能會(huì)明顯下降,。”

　　高價(jià)拿地房企承壓

對(duì)于如何解決新房與二手房房?jī)r(jià)倒掛問(wèn)題,，同策研究院首席分析師張宏偉對(duì)記者表示,，從需求上講，需要解決的主要問(wèn)題是控制投資預(yù)期,。從供應(yīng)上來(lái)說(shuō),，供地和樓盤入市的節(jié)奏需要進(jìn)一步加快,。

杭州首現(xiàn)萬(wàn)人搖號(hào) 專家：限價(jià)政策導(dǎo)致價(jià)格雙軌制

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，去年以來(lái)杭州土地供應(yīng)量明顯增長(zhǎng),。據(jù)第三方平臺(tái)住在杭州網(wǎng)數(shù)據(jù),，杭州市區(qū)2017年全年成功出讓土地153宗（主城區(qū)81宗，蕭山區(qū)35宗,，余杭區(qū)37宗）,，總面積522.4萬(wàn)平方米，總可建面積1226.8萬(wàn)平方米,；總成交金額1942.98億元,，同比上漲21.6%，創(chuàng)歷史紀(jì)錄,。其中,，杭州市區(qū)涉宅用地（宅地,、商住用地）共成交86宗,，總出讓面積402.6萬(wàn)平方米，總可建面積912.2萬(wàn)平方米,；總成交金額1685.6億元,，平均樓面價(jià)18478元/平方米，雙雙刷新歷史紀(jì)錄,。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，截至2018年5月28日，杭州市土地出讓金達(dá)1244億元,，同比上漲210%,。

盡管杭州市在大量供應(yīng)土地，但丁建剛指出,，商品房上市的節(jié)奏并不快,，房子供應(yīng)量沒(méi)有與土地供應(yīng)量同步增長(zhǎng)。

對(duì)于去年搶地大戰(zhàn)中高價(jià)拿地的房企來(lái)說(shuō),，減緩新房上市節(jié)奏無(wú)疑將帶來(lái)財(cái)務(wù)成本的上升,。據(jù)悉，2018年杭州市區(qū)有36個(gè)板塊地價(jià)創(chuàng)紀(jì)錄,?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近期杭州市場(chǎng)已傳出轉(zhuǎn)讓高價(jià)地消息,。比如,，有媒體報(bào)道稱，去年8月以18205元/平方米的樓面價(jià)拿下轉(zhuǎn)塘地塊的某房企已準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓土地,。

“現(xiàn)在來(lái)看,，一些高價(jià)拿地房企的風(fēng)險(xiǎn)明顯增加。”張宏偉指出,，“據(jù)我們了解到的情況,，房企定價(jià)一般通過(guò)成本疊加法（計(jì)算），以樓面價(jià)為基準(zhǔn),，疊加各類成本最終定價(jià),，而一些政府限價(jià)政策中的定價(jià)是以利潤(rùn)疊加為準(zhǔn)，雙方不同的定價(jià)準(zhǔn)則導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩難,。加上近期資本市場(chǎng)融資環(huán)境嚴(yán)峻,，對(duì)房企的融資和資金周轉(zhuǎn)能力等都提出了考驗(yàn)?！?/p>

“政府調(diào)控初衷在于既保證市場(chǎng)活躍度又能將樓市熱度調(diào)節(jié)在可控范圍內(nèi),，但從相應(yīng)的市場(chǎng)行情看，限價(jià)導(dǎo)致了二手房與新房房?jī)r(jià)的倒掛,。接下來(lái)如何進(jìn)一步調(diào)控是眼下許多地方政府面臨的問(wèn)題,。”雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳對(duì)記者表示,，其實(shí)可以采用的調(diào)控手段還有不少,，比如限售、增收交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等,，但在目前的市場(chǎng)預(yù)期下,，這些措施能否奏效有待進(jìn)一步觀察。

丁建剛表示,，相比限價(jià)政策帶來(lái)的系列“后遺癥”,，利用稅收、金融等手段調(diào)控市場(chǎng)過(guò)熱可能更為長(zhǎng)效,。比如,，可考慮按每戶持有住宅的套數(shù)梯級(jí)征收契稅，打個(gè)比方,，第一套征收契稅3%,，第二套6%，第三套15%,，第四套30%……或者使用金融貨幣政策調(diào)控市場(chǎng),，比如首套房貸按揭基準(zhǔn)利率，二套房貸按基準(zhǔn)利率上浮20%等,。

據(jù)悉,，由于新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛，截至目前在全國(guó)范圍內(nèi)有8個(gè)城市發(fā)布了搖號(hào)買房政策,，即上海,、南京,、長(zhǎng)沙、成都,、杭州,、西安、武漢和深圳,，全部或者部分房源需要搖號(hào)出讓,。