杭州首現(xiàn)萬人搖號 專家：限價(jià)政策導(dǎo)致價(jià)格雙軌制

原標(biāo)題：房價(jià)倒掛誘發(fā)套利 杭州首現(xiàn)萬人搖號樓盤

經(jīng)過居民的瘋狂排隊(duì)驗(yàn)資,，杭州兩大“紅盤”融信瀾天和華夏四季登記搖號名額定格在了11927組和6687組,，杭州首次出現(xiàn)“萬人搖號”樓盤。然而,，不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂,，在二手房與新房價(jià)格倒掛明顯的情況下,，搖號未必能解決杭州樓市供需關(guān)系矛盾等關(guān)鍵問題。

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,，只要限價(jià)政策導(dǎo)致的價(jià)格“雙軌制”存在,，面對巨大的經(jīng)濟(jì)利益，搖號就可能變相成為“抽獎(jiǎng)”機(jī)會(huì),，相當(dāng)于樓市中的“打新股”,。

　　二手房價(jià)格存虛高風(fēng)險(xiǎn)

“去年至今，不論是限價(jià)或者搖號政策,，主要目標(biāo)都是希望改變市場預(yù)期,，實(shí)現(xiàn)市場公平?！倍〗▌倢Α睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者表示,，但由于限價(jià)只能限新房的價(jià)格，而不能限二手房的價(jià)格,，這樣就形成了價(jià)格“雙軌制”,。使得買房存在套利空間，搖號便相當(dāng)于“打新股”,，在新房和二手房價(jià)格倒掛較嚴(yán)重的區(qū)域和樓盤,，必然會(huì)出現(xiàn)居民排隊(duì)搖號的現(xiàn)象。

記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn),，此次萬人參與搖號的融信瀾天最新備案均價(jià)為18460元/平方米，而周邊最近的萬科未來城二手房掛牌價(jià)超過3萬元/平方米,。華夏四季樓盤精裝修均價(jià)為26105元/平方米,，而它旁邊的北大資源未名府在2016年時(shí)毛坯房單價(jià)已沖上3萬元/平方米。

此外,，臨平山北,、良渚以及三墩等新興區(qū)域，都是新房和二手房價(jià)格倒掛比較嚴(yán)重的板塊,。比如,，熱門搖號盤匯高栢悅中心，新房均價(jià)17504元/平方米，而周邊區(qū)域二手房目前均價(jià)普遍在2萬元/平方米以上,。相比之下,，成熟度較高的杭州市中心、錢江新城以及申花板塊,，房價(jià)倒掛現(xiàn)象較少,，居民搖號買房的積極性也不高。

“市區(qū)房價(jià)上漲空間有限,，現(xiàn)在二手房價(jià)格看漲的主要是新興的周邊板塊,，尤其是相對偏遠(yuǎn)但交通及產(chǎn)業(yè)條件近年來大幅改善的區(qū)域?！焙贾菽撤康禺a(chǎn)中介人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,，近期二手房市場開始出現(xiàn)惜售情緒，新房市場越熱,，二手房市場預(yù)期價(jià)位就越高,。

該人士同時(shí)表示，從其經(jīng)手的二手房購房人群組成來看,，市場價(jià)格或有“虛高”嫌疑,。其指出，“限購以后,，剛需購房者和投資客能夠購房的數(shù)量明顯受抑,，購買力更強(qiáng)的是拆遷戶?！睋?jù)其介紹,，去年杭州市區(qū)拆遷力度空前，可能有5萬多戶,。拆遷的基本都是城中村,，居民大多兩代人甚至三代人居住在一起，每戶獲得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用基本為800萬～1000萬元,。（對于上述拆遷戶數(shù)量及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用問題,，記者尚未獲得相關(guān)部門證實(shí)）

“相比普通購房者，拆遷戶手中有大量現(xiàn)金,，在購房過程中也有特別的優(yōu)勢,，比如一戶可以購買三套房，房款和契稅也有相應(yīng)補(bǔ)貼,?！鼻笆龇慨a(chǎn)中介人士表示，“比如去年城東融創(chuàng)某樓盤,，有傳言周邊拆遷戶購買量就占了將近一半,。近期我們手中成交的大戶型房源全部都是拆遷戶（買走的），很多甚至是全款付清。不過,，這批人購房完畢之后,，未來幾年市場購房預(yù)期可能會(huì)明顯下降?！?/p>

　　高價(jià)拿地房企承壓

對于如何解決新房與二手房房價(jià)倒掛問題,，同策研究院首席分析師張宏偉對記者表示，從需求上講,，需要解決的主要問題是控制投資預(yù)期,。從供應(yīng)上來說，供地和樓盤入市的節(jié)奏需要進(jìn)一步加快,。

杭州首現(xiàn)萬人搖號 專家：限價(jià)政策導(dǎo)致價(jià)格雙軌制

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,，去年以來杭州土地供應(yīng)量明顯增長。據(jù)第三方平臺(tái)住在杭州網(wǎng)數(shù)據(jù),，杭州市區(qū)2017年全年成功出讓土地153宗（主城區(qū)81宗,，蕭山區(qū)35宗，余杭區(qū)37宗）,，總面積522.4萬平方米,，總可建面積1226.8萬平方米；總成交金額1942.98億元,，同比上漲21.6%,，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。其中,，杭州市區(qū)涉宅用地（宅地,、商住用地）共成交86宗，總出讓面積402.6萬平方米,，總可建面積912.2萬平方米,；總成交金額1685.6億元，平均樓面價(jià)18478元/平方米,，雙雙刷新歷史紀(jì)錄,。另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2018年5月28日,，杭州市土地出讓金達(dá)1244億元,，同比上漲210%。

盡管杭州市在大量供應(yīng)土地,，但丁建剛指出,，商品房上市的節(jié)奏并不快,，房子供應(yīng)量沒有與土地供應(yīng)量同步增長,。

對于去年搶地大戰(zhàn)中高價(jià)拿地的房企來說，減緩新房上市節(jié)奏無疑將帶來財(cái)務(wù)成本的上升。據(jù)悉,，2018年杭州市區(qū)有36個(gè)板塊地價(jià)創(chuàng)紀(jì)錄,。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,，近期杭州市場已傳出轉(zhuǎn)讓高價(jià)地消息,。比如，有媒體報(bào)道稱,，去年8月以18205元/平方米的樓面價(jià)拿下轉(zhuǎn)塘地塊的某房企已準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓土地,。

“現(xiàn)在來看，一些高價(jià)拿地房企的風(fēng)險(xiǎn)明顯增加,?！睆埡陚ブ赋觯皳?jù)我們了解到的情況,，房企定價(jià)一般通過成本疊加法（計(jì)算）,，以樓面價(jià)為基準(zhǔn)，疊加各類成本最終定價(jià),，而一些政府限價(jià)政策中的定價(jià)是以利潤疊加為準(zhǔn),，雙方不同的定價(jià)準(zhǔn)則導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩難。加上近期資本市場融資環(huán)境嚴(yán)峻,，對房企的融資和資金周轉(zhuǎn)能力等都提出了考驗(yàn),。”

“政府調(diào)控初衷在于既保證市場活躍度又能將樓市熱度調(diào)節(jié)在可控范圍內(nèi),，但從相應(yīng)的市場行情看,，限價(jià)導(dǎo)致了二手房與新房房價(jià)的倒掛。接下來如何進(jìn)一步調(diào)控是眼下許多地方政府面臨的問題,?！彪p贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳對記者表示，其實(shí)可以采用的調(diào)控手段還有不少,，比如限售,、增收交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等，但在目前的市場預(yù)期下,，這些措施能否奏效有待進(jìn)一步觀察,。

丁建剛表示，相比限價(jià)政策帶來的系列“后遺癥”,，利用稅收,、金融等手段調(diào)控市場過熱可能更為長效。比如,，可考慮按每戶持有住宅的套數(shù)梯級征收契稅,，打個(gè)比方,，第一套征收契稅3%，第二套6%,，第三套15%,，第四套30%……或者使用金融貨幣政策調(diào)控市場，比如首套房貸按揭基準(zhǔn)利率,，二套房貸按基準(zhǔn)利率上浮20%等,。

據(jù)悉，由于新房與二手房價(jià)格倒掛,，截至目前在全國范圍內(nèi)有8個(gè)城市發(fā)布了搖號買房政策,，即上海、南京,、長沙,、成都、杭州,、西安,、武漢和深圳，全部或者部分房源需要搖號出讓,。