平羅“以地養(yǎng)老”的經(jīng)驗(yàn)會讓政府背上一個(gè)巨大的包袱,，所以并不適宜向全國推廣。

近日,，關(guān)于寧夏平羅縣一位農(nóng)民“賣地”養(yǎng)老的新聞引起社會極大關(guān)注,。據(jù)央視報(bào)道,，該縣馬占福的土地被政府回收，得到了18萬元,，使他過上了一種現(xiàn)在看來比較安逸的退休養(yǎng)老生活,。輿論傾向于肯定這個(gè)改革的方向，但我有異議,。

馬先生賣地,，其實(shí)占了便宜

馬占福出賣土地，其實(shí)是一種政府主導(dǎo)的交易,，不是市場自由交易,。我國沒有真正自由的土地交易市場，但我們可以比照國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),，對這兩種交易做個(gè)大略分析,。

先說耕地出賣。馬占福出賣了10畝耕地,，每畝地9000元,，假設(shè)按市場價(jià)評估，他算撿了個(gè)大便宜,。國際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)是,，農(nóng)地價(jià)格是農(nóng)地地租的8倍左右。我國農(nóng)地的地租率普遍高于世界水平,，與我國土地市場不健全有關(guān),。這里按市場比較健全的情形做分析。馬先生的村莊地理位置比較好,，每畝地的合理地租應(yīng)該是300元左右,，農(nóng)地價(jià)格每畝2400元比較合理。這樣算下來,，馬占福將土地賣給政府,，就多得了6.6萬元。

再說住房出售,。真正值錢的是這部分,。按媒體披露的消息估算，馬占福先生估計(jì)有1畝宅基地,。他的五間舊平房,，估計(jì)值4萬元。這樣,，馬先生出售住房獲得的9萬元當(dāng)中,，有5萬元是出售宅基地的收入。

假若允許馬先生自行在建設(shè)用地市場上與其他村民合伙出售他們的宅基地,，在目前政策格局下,，他的宅基地應(yīng)該有更高的出售價(jià)格,。眼下我國城市二級土地市場的平均綜合出讓價(jià)格每畝土地在230萬元左右，考慮到幾個(gè)因素,，如平羅縣的地理位置,、寧夏的相對落后、生地轉(zhuǎn)為熟地的費(fèi)用以及自由出售時(shí)政府應(yīng)該增加的稅費(fèi)等,，馬先生自己出售這1畝宅基地,，保守地說，可以得到50萬元,。

但是,，上面這個(gè)計(jì)算其實(shí)不合理。如果真正放開建設(shè)用地市場,，中國的地價(jià)賣不到每畝230萬,，馬先生也得不到50萬。根據(jù)歐美的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),，如果農(nóng)地轉(zhuǎn)建設(shè)用地(不是城市建成區(qū)的熟地),，大體是農(nóng)地價(jià)格乘以4。有的地方還要低,，例如美國的休斯敦就更低,。日本因?yàn)榍闆r特殊，又有政府管控,，這個(gè)差異會高到20倍左右,。如果我們按10倍計(jì)算，馬先生的1畝建設(shè)用地也就值2.4萬元,。這樣,，等于馬先生又多得2.6萬元。

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