長(zhǎng)沙城區(qū)80多平方米的房子,，被八旬老人以29萬(wàn)的低價(jià)出售，急得兒子打官司討回,。因?yàn)槔先吮辉\斷患了老年性癡呆,，他兒子認(rèn)為簽訂的合同無(wú)效，應(yīng)予以撤銷,。近日,，長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院公布了該起案件，因購(gòu)房合同顯失公平,，法院依法撤銷了該合同,。

癡呆老人賣房子

合同效力引質(zhì)疑

老李今年81歲，房子位于長(zhǎng)沙市中心,，80多平方米,，早年花13萬(wàn)多買下的，后來(lái)升值到近60萬(wàn),，卻在2012年被他以29萬(wàn)的低價(jià)賣出,。2013年6月，兒子李俊得知此事后,，請(qǐng)假?gòu)纳虾,；氐介L(zhǎng)沙家中，卻發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證已經(jīng)不見(jiàn)了,。

"房子已過(guò)戶到他人名下,，但房款只拿到了10萬(wàn)元。"2013年8月,，李俊將房屋買方張林告上法庭,，想要回房子。期間,，李俊還帶父親到醫(yī)院做檢查,，老人被診斷出患了老年性癡呆。之后,，法院委托司法鑒定中心做出鑒定,，確定老人目前有限制民事行為能力,，不宜再做出與他智力不符的決定。

法院回應(yīng):

合同存在重大誤解可撤銷

2014年5月16日,，芙蓉區(qū)人民法院作出一審判決,，考慮到老李的精神狀況，在雙方購(gòu)房合同中存在重大誤解,，應(yīng)該撤銷,。

對(duì)此，張林不服,，提起上訴至中院,。2015年5月，法院作出終審判決,，維持原判,。敗訴后，張林又提起反訴,，要求老李歸還第一筆房款10萬(wàn)元,，并付10萬(wàn)元違約金。2016年10月,，芙蓉區(qū)人民法院審理認(rèn)為對(duì)于合同的簽訂,，雙方均存在過(guò)錯(cuò)且過(guò)錯(cuò)程度大體相當(dāng)，老李應(yīng)歸還張林付過(guò)的第一筆購(gòu)房款10萬(wàn)元,，除此之外的其他費(fèi)用不予支持,。(文中人名均為化名)

家有限制行為能力人

宜早做相關(guān)鑒定

據(jù)最新通過(guò)的《民法總則》規(guī)定，年滿18周歲的完全行為能力人由于精神,、智力方面的障礙,，經(jīng)法院認(rèn)定后，也可被認(rèn)定為無(wú)行為能力或限制行為能力人,。

湖南萬(wàn)和聯(lián)合律師事務(wù)所李健律師表示,，如家里有不能辨認(rèn)或者不能完全辨認(rèn)自己行為的成年人，可以向法院申請(qǐng)對(duì)其民事行為能力進(jìn)行認(rèn)定,，對(duì)于防止因出現(xiàn)類似本案中的簽訂合同及處分不動(dòng)產(chǎn)等重大民事行為而造成損失有重大意義,。

【相關(guān)新聞】癡呆老人竟以一半的低價(jià)將自家房屋賣出|《今日說(shuō)法》解讀《民法總則》

癡呆老人賣房子

老李今年81歲，居住在福利院里,，已經(jīng)臥床不起好幾個(gè)月,。由于患有老年癡呆癥，老李記憶力衰退,，但關(guān)于自家房子的事,，他始終念念不忘。

老李的房子位于長(zhǎng)沙市中心,，有八十多個(gè)平方,，是他早年花13萬(wàn)多買下的,，后來(lái)升值到近60萬(wàn)，卻在2012年被他以29萬(wàn)的低價(jià)賣出,。2013年6月，老李的兒子李俊(化名)得知此事,，請(qǐng)假?gòu)纳虾,；氐介L(zhǎng)沙家中。老李當(dāng)時(shí)仍住在自家房子里,，然而房產(chǎn)證卻已不見(jiàn),。

父親解釋不清，李俊只好自己查,，這才發(fā)現(xiàn)房子不僅早已被過(guò)戶到他人名下,，就連房款也沒(méi)有全拿到。

買賣契約欠公平

李俊找到父親簽的房地產(chǎn)買賣契約,，發(fā)現(xiàn)父親不僅同意買家分三次付款,，還無(wú)償將房屋后來(lái)擴(kuò)建的12個(gè)平方送給對(duì)方。李俊不明白父親為什么會(huì)簽下這份明顯不公平的合同,，于是找到買房人張林(化名),。張林向李俊解釋了低房?jī)r(jià)和分期付款的原因，還說(shuō)房子是老李堅(jiān)持要賣給自己的,。

對(duì)于張林的說(shuō)法,，李俊并不認(rèn)可，協(xié)商難以進(jìn)行,。李俊想起早在2012年前后就發(fā)現(xiàn)父親的舉止開(kāi)始不正常,，父親的老同事和鄰居也向他反映過(guò)父親的怪異表現(xiàn)，父親自己也向他傾訴過(guò)苦惱,。在李俊看來(lái),，父親的智力已經(jīng)出現(xiàn)問(wèn)題，那么之前簽下的賣房合同的法律效力就存有疑問(wèn),。

合同效力引質(zhì)疑

2013年8月,，李俊將張林告上法庭，想將房子要回,。

期間,，李俊帶父親到醫(yī)院做檢查。2013年11月,，醫(yī)院診斷老李腦萎縮,，患老年性癡呆。

之后,，法院委托司法鑒定中心做出鑒定,，確定老人目前有限制民事行為能力,，不宜再做出與他智力不符的決定。

張林聽(tīng)說(shuō)這個(gè)消息后卻不以為然,，他認(rèn)為老李2012年與他交易時(shí)沒(méi)有患病,，甚至能將首次付款時(shí)的10萬(wàn)元現(xiàn)金當(dāng)面數(shù)清。對(duì)此,，李俊說(shuō)父親的病是持續(xù)性的,，鄰居朋友也證實(shí)老李的思維經(jīng)常有問(wèn)題。

李俊認(rèn)為從種種跡象判斷,，已經(jīng)不能用常人的標(biāo)準(zhǔn)去衡量老李2012年底簽訂合同時(shí)的狀態(tài),。

顯失公平可撤銷

2014年5月16日，法院作出一審判決,，考慮到老李的精神狀況,，認(rèn)為雙方簽訂的購(gòu)房合同存在重大誤解，應(yīng)該撤銷,，房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該重新變更登記到老李名下,。張林不服，提起上訴,。

法院審查后認(rèn)為張林的疑問(wèn)也有道理,，畢竟老人是在后來(lái)被認(rèn)定為限制民事行為能力人，而對(duì)其簽訂合同時(shí)的狀態(tài)缺乏正式鑒定,。所以重審階段,，法院將重點(diǎn)放在了合同本身。法官到長(zhǎng)沙市房產(chǎn)局進(jìn)行調(diào)查,，查明2013年同地段同類型的房屋價(jià)格差不多是每平方米6800元左右,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于老李賣給張林的價(jià)格每平方米4000元，認(rèn)定雙方的交易行為顯失公平,。

2015年5月,，法院作出終審判決，維持原判,。

敗訴后,，張林又提起反訴，要求老李歸還第一筆房款10萬(wàn)元,，并付10萬(wàn)元違約金,。2016年10月，法院審理認(rèn)為雙方的合同已經(jīng)因?yàn)轱@失公平被依法撤銷,，因此不存在違約責(zé)任的追究問(wèn)題,。對(duì)于合同的簽訂，雙方均存在過(guò)錯(cuò)且過(guò)錯(cuò)程度大體相當(dāng),，老李應(yīng)歸還張林付過(guò)的第一筆購(gòu)房款10萬(wàn)元,，除此之外的其他費(fèi)用不予支持,。

普法時(shí)間

Q1：今年兩會(huì)期間通過(guò)的《民法總則》引起了廣泛的關(guān)注，它的重要性在哪呢?

A1：從法律地位來(lái)說(shuō),，它僅次于憲法,，是國(guó)家的基本法。所有的民事主體,，從自然人的生老病死到法人的成立消滅,，從人身權(quán)利到財(cái)產(chǎn)權(quán)利，都由民法規(guī)定,?？倓t變化較多,，比如說(shuō)它把對(duì)民事權(quán)利,、私權(quán)的保護(hù)寫(xiě)進(jìn)了民法總則，而且放在基本原則的第一條,，體現(xiàn)了人文主義,、私權(quán)至上，這對(duì)我們國(guó)家的民主法治進(jìn)程是非常重要的,。

Q2：老人的房子又要回來(lái)了,，但事情的起因讓我們很擔(dān)心。老人在簽訂賣房合同的時(shí)候,，顯然他的身體狀況已經(jīng)不適合做這樣的事情,，那民法總則在制度上是怎么安排的?

A2：它可能涉及兩方面的制度安排，一個(gè)關(guān)于自然人的行為能力,，一個(gè)涉及到監(jiān)護(hù)制度,。《民法總則》第24條規(guī)定,，不能辨認(rèn)或者不能完全辨認(rèn)自己行為的成年人,，其利害關(guān)系人或者有關(guān)組織，可以向人民法院申請(qǐng)認(rèn)定該成年人為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人,。因此年滿18周歲的完全行為能力人由于精神,、智力方面的障礙，也可能被認(rèn)定為無(wú)行為能力或限制行為能力人,。被法院認(rèn)定后,，他從事法律行為的主體資格就會(huì)受限。

這個(gè)案子中,，老李當(dāng)時(shí)簽房屋買賣合同時(shí),，他的兒子并沒(méi)有通過(guò)法院認(rèn)定，所以法院還不能根據(jù)這條來(lái)認(rèn)定合同無(wú)效,，而是從顯失公平的角度來(lái)行使撤銷權(quán),。

Q3：截至2016年底,，全國(guó)60歲以上老年人口已經(jīng)超過(guò)2.3億，其中失能和半失能老年人大概有4063萬(wàn)人,，所以一個(gè)行之有效的監(jiān)護(hù)制度就顯得非常重要,，那一旦有老人需要?jiǎng)e人來(lái)監(jiān)護(hù)他，這個(gè)程序該怎么啟動(dòng)?法律里是怎么規(guī)定的?

A3：按照《民法總則》的規(guī)定,，老人可以在自己年齡還不是特別老,，神智還清醒的時(shí)候，跟近親屬,，甚至是相關(guān)的組織達(dá)成監(jiān)護(hù)協(xié)議,。等日后喪失了行為能力或變成了限制行為能力人的時(shí)候，監(jiān)護(hù)人就可以根據(jù)協(xié)議履行監(jiān)護(hù)職責(zé),，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,、人身權(quán)利。這次《民法總則》對(duì)于自然人的監(jiān)護(hù)制度有很多改進(jìn),，是我們國(guó)家進(jìn)入了老齡社會(huì)以后的一種創(chuàng)新,，是比較好的現(xiàn)代立法理念。加快構(gòu)建符合現(xiàn)代監(jiān)護(hù)理念的成年監(jiān)護(hù)制度,，特別是老年監(jiān)護(hù)制度,，讓法律更全面、有效地介入成年監(jiān)護(hù)關(guān)系,，更細(xì)致地區(qū)分被監(jiān)護(hù)人的需求,，維持其生活的正常化,，既契合全球的立法趨勢(shì),，也是我國(guó)當(dāng)前老齡化社會(huì)的需要。

也許老年癡呆癥不可逆轉(zhuǎn),，

但法律會(huì)逆轉(zhuǎn)不公的現(xiàn)實(shí),，

保障每一位公民的權(quán)利。

案件來(lái)源：《今日說(shuō)法》節(jié)目《糊涂的交易》

相關(guān)報(bào)道:

• 好兒媳照顧癡呆公公8年 將小叔子兒子視如己出

• 男子被人慫恿強(qiáng)奸癡呆女 因生理原因未成功

• 患老年癡呆財(cái)產(chǎn)被侵吞,？ 李春平：每晚被灌安眠藥

• 爸爸老年癡呆 雙胞胎女兒與他拍婚紗照(組圖)