案例二

　　交易延遲 換房人無奈違約

　　去年11月25日,，張女士與王女士簽訂房屋買賣合同,，約定張女士將其名下位于回龍觀某小區(qū)的房屋出售給王女士，成交價(jià)格為155萬元,。合同簽訂后,，王女士依約向張女士支付了購房定金3萬元,。

　　按照合同，王女士應(yīng)于去年12月15日前支付購房首付款45萬元,，逾期超過30日未付款,，張女士有權(quán)解除合同。但王女士未按約定日期支付首付款,，張女士遂起訴至法院,，請求解除房屋買賣合同，并判令王女士支付違約金,。

　　面對起訴,，王女士自稱是為了改善居住條件,，先把自己現(xiàn)在住的房屋出售后，再用所得房款購買張女士的房屋,。因自己這套房屋的購房人未及時(shí)支付購房款,，才導(dǎo)致自己沒能按期向張女士付款，因此不同意解除合同,。

　　昌平法院審理認(rèn)為，張女士和王女士簽訂的合同合法有效,雙方均應(yīng)依約履行,。王女士未能如期支付購房首付款,，構(gòu)成違約，張女士行使合同解除權(quán)的條件成立,。因此,，法院判令雙方解除房屋買賣合同，并且王女士須向張女士支付違約金3萬元,，定金不退,。

　　法官提示：換房情況最好寫入合同

　　為避免因第三人的原因造成換房人對出賣人違約，法官在此提醒：1.出售自有房屋前,，換房人應(yīng)當(dāng)對房屋買受人的資信狀況進(jìn)行嚴(yán)格審查,，審慎選擇交易對象，堅(jiān)決摒棄信譽(yù)較差,、付款能力較弱的買受人,；2.對自身經(jīng)濟(jì)能力及房屋總價(jià)值要有清醒的認(rèn)識，并在此基礎(chǔ)上合理確定售房款的給付期限,、給付金額,，確保與所購房屋付款期限、付款金額的銜接,；3.與房屋出賣人充分協(xié)商,，取得房屋出賣人的理解，爭取較為寬裕的付款期限,，并將換房情況寫入合同,；4.關(guān)注房地產(chǎn)市場價(jià)值變動(dòng)趨勢及國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，避免因限購,、限貸政策的實(shí)施,，導(dǎo)致?lián)Q房人購房資質(zhì)喪失、首付款比例提高,、貸款額度降低,，從而致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)等情況的發(fā)生。

　　案例三

　　逾期遷戶 賣房人被判違約

　　2012年7月23日,，潘某與江某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》,，約定江某將位于天通苑小區(qū)某房屋及屋內(nèi)家具,、家電、裝飾裝修和配套設(shè)施設(shè)備等以156萬元的價(jià)格出售給潘某,。雙方在合同中約定,，出賣人江某應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起700日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù),；如因出賣人原因未如期將與該房屋相關(guān)戶口遷出的,，應(yīng)當(dāng)向買受人支付房屋總價(jià)款5%的違約金，逾期超過700日未遷出的,，自逾期超過30日起,，出賣人應(yīng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。