案例二

　　交易延遲 換房人無奈違約

　　去年11月25日,，張女士與王女士簽訂房屋買賣合同,，約定張女士將其名下位于回龍觀某小區(qū)的房屋出售給王女士,，成交價格為155萬元,。合同簽訂后，王女士依約向張女士支付了購房定金3萬元,。

　　按照合同，王女士應(yīng)于去年12月15日前支付購房首付款45萬元,，逾期超過30日未付款,，張女士有權(quán)解除合同。但王女士未按約定日期支付首付款,，張女士遂起訴至法院,，請求解除房屋買賣合同，并判令王女士支付違約金,。

　　面對起訴,，王女士自稱是為了改善居住條件,，先把自己現(xiàn)在住的房屋出售后，再用所得房款購買張女士的房屋,。因自己這套房屋的購房人未及時支付購房款,，才導(dǎo)致自己沒能按期向張女士付款，因此不同意解除合同,。

　　昌平法院審理認(rèn)為,，張女士和王女士簽訂的合同合法有效,雙方均應(yīng)依約履行。王女士未能如期支付購房首付款,，構(gòu)成違約,，張女士行使合同解除權(quán)的條件成立。因此,，法院判令雙方解除房屋買賣合同,，并且王女士須向張女士支付違約金3萬元，定金不退,。

　　法官提示：換房情況最好寫入合同

　　為避免因第三人的原因造成換房人對出賣人違約,，法官在此提醒：1.出售自有房屋前，換房人應(yīng)當(dāng)對房屋買受人的資信狀況進行嚴(yán)格審查,，審慎選擇交易對象,，堅決摒棄信譽較差、付款能力較弱的買受人,；2.對自身經(jīng)濟能力及房屋總價值要有清醒的認(rèn)識,，并在此基礎(chǔ)上合理確定售房款的給付期限、給付金額,，確保與所購房屋付款期限,、付款金額的銜接；3.與房屋出賣人充分協(xié)商,，取得房屋出賣人的理解,，爭取較為寬裕的付款期限，并將換房情況寫入合同,；4.關(guān)注房地產(chǎn)市場價值變動趨勢及國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策,，避免因限購、限貸政策的實施,，導(dǎo)致?lián)Q房人購房資質(zhì)喪失,、首付款比例提高、貸款額度降低,，從而致使合同目的不能實現(xiàn)等情況的發(fā)生,。

　　案例三

　　逾期遷戶 賣房人被判違約

　　2012年7月23日，潘某與江某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》,，約定江某將位于天通苑小區(qū)某房屋及屋內(nèi)家具,、家電,、裝飾裝修和配套設(shè)施設(shè)備等以156萬元的價格出售給潘某。雙方在合同中約定,，出賣人江某應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起700日內(nèi),，向房屋所在地的戶籍管理機關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)；如因出賣人原因未如期將與該房屋相關(guān)戶口遷出的,，應(yīng)當(dāng)向買受人支付房屋總價款5%的違約金,，逾期超過700日未遷出的，自逾期超過30日起,，出賣人應(yīng)按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金,。