同年8月13日，潘某與江某雙方簽訂了《戶口遷出協(xié)議》,，進(jìn)一步約定江某應(yīng)于2014年7月22日前將戶口遷出,。然而江某未如約將戶口遷出，潘某遂提起訴訟,，要求江某支付未履行戶口遷出義務(wù)的違約金,。

　　昌平法院審理認(rèn)為，江某未在2014年7月22日前將戶口遷出的行為構(gòu)成違約,，且逾期超過30日,，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)房屋總價款5%的違約金,，按日計算的違約金，判決江某在7日內(nèi)支付潘某違約金7.8萬元,，并按照每日780元的標(biāo)準(zhǔn)計算,，支付自2014年8月22日起至江某將戶籍從涉案房屋實際遷出之日的違約金。

　　法官提示：遷戶訴求難支持

　　就賣方來說,，出售房屋時應(yīng)先確定所售房屋的戶口登記情況,，以及自己是否能夠履行將戶口遷出的義務(wù)，如不能履行,，可能會出現(xiàn)戶口因為無處可遷而需要承擔(dān)違約責(zé)任的情況。對于買方來說,，如果有遷移戶口的需求,，也應(yīng)要求賣方提供戶口登記情況，并約定違約責(zé)任,。需要特別注意的是,，該違約責(zé)任僅能起到敦促賣方盡快將戶口遷出的作用，因戶口遷移屬于行政機(jī)關(guān)的行政職能,，不屬于法院民事案件的審理范圍,。一旦出現(xiàn)賣方未能將戶口遷出的情況，法院也只能判決其承擔(dān)違約責(zé)任,，無法支持要求賣方將戶口遷出的請求,。因此買方在買房時，對戶口問題應(yīng)尤為關(guān)注,。

　　■法官析因

　　房屋買賣違約成本低

　　據(jù)昌平法院統(tǒng)計,，2015年至2017年上半年，該院受理的涉及房屋買賣合同糾紛案件的情況為：2015年新收案件1006件,，占合同類糾紛案件總數(shù)的比重為7.6%,；2016年新收案件1299件，案件數(shù)量同比增長29%,，所占合同類糾紛案件總數(shù)比重為9.9%,；2017年上半年新收案件965件，較2016年同期增長48%,。從中看出,，該院受理的房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量及所占比重不斷增加。

　　昌平法院通過這些案例分析了房屋買賣合同糾紛案件的產(chǎn)生原因,。首先就是房價上漲致賣方違約成本降低,。法官告訴北京晨報記者，2015年以來,，北京二手房的房價持續(xù)上漲,，尤其是從2016年春節(jié)后,，昌平地區(qū)房價大幅度攀升。其間,，昌平法院受理的房屋買賣合同糾紛案件也相應(yīng)隨之增多,。

　　通過分析，法官發(fā)現(xiàn),，糾紛產(chǎn)生的一部分原因是由于賣方欲提高房價而拒絕履行合同,，或者賣方故意拖延、不及時配合買方辦理相關(guān)手續(xù),，導(dǎo)致買方不能按期批貸,，進(jìn)而無法履行合同。而按照交易慣例,，房屋買賣合同約定的違約金為合同價款的20%,，而房價上漲幅度過快過高，違約成本已低于房價上漲帶來的利益,。