法官提示：換房情況最好寫入合同

　　為避免因第三人的原因造成換房人對出賣人違約,，法官在此提醒：1.出售自有房屋前,，換房人應(yīng)當(dāng)對房屋買受人的資信狀況進(jìn)行嚴(yán)格審查，審慎選擇交易對象,，堅(jiān)決摒棄信譽(yù)較差,、付款能力較弱的買受人；2.對自身經(jīng)濟(jì)能力及房屋總價(jià)值要有清醒的認(rèn)識,，并在此基礎(chǔ)上合理確定售房款的給付期限、給付金額,，確保與所購房屋付款期限,、付款金額的銜接；3.與房屋出賣人充分協(xié)商,，取得房屋出賣人的理解,，爭取較為寬裕的付款期限，并將換房情況寫入合同,；4.關(guān)注房地產(chǎn)市場價(jià)值變動(dòng)趨勢及國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策,，避免因限購、限貸政策的實(shí)施,，導(dǎo)致?lián)Q房人購房資質(zhì)喪失,、首付款比例提高、貸款額度降低,，從而致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)等情況的發(fā)生,。

　　案例三

　　逾期遷戶 賣房人被判違約

　　2012年7月23日,，潘某與江某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定江某將位于天通苑小區(qū)某房屋及屋內(nèi)家具,、家電,、裝飾裝修和配套設(shè)施設(shè)備等以156萬元的價(jià)格出售給潘某。雙方在合同中約定,，出賣人江某應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起700日內(nèi),，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)；如因出賣人原因未如期將與該房屋相關(guān)戶口遷出的,，應(yīng)當(dāng)向買受人支付房屋總價(jià)款5%的違約金,，逾期超過700日未遷出的，自逾期超過30日起,，出賣人應(yīng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金,。

　　同年8月13日，潘某與江某雙方簽訂了《戶口遷出協(xié)議》,，進(jìn)一步約定江某應(yīng)于2014年7月22日前將戶口遷出,。然而江某未如約將戶口遷出，潘某遂提起訴訟,，要求江某支付未履行戶口遷出義務(wù)的違約金,。

　　昌平法院審理認(rèn)為，江某未在2014年7月22日前將戶口遷出的行為構(gòu)成違約,，且逾期超過30日,，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)房屋總價(jià)款5%的違約金，按日計(jì)算的違約金,，判決江某在7日內(nèi)支付潘某違約金7.8萬元,，并按照每日780元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，支付自2014年8月22日起至江某將戶籍從涉案房屋實(shí)際遷出之日的違約金,。

　　法官提示：遷戶訴求難支持

　　就賣方來說,，出售房屋時(shí)應(yīng)先確定所售房屋的戶口登記情況，以及自己是否能夠履行將戶口遷出的義務(wù),，如不能履行,，可能會(huì)出現(xiàn)戶口因?yàn)闊o處可遷而需要承擔(dān)違約責(zé)任的情況。對于買方來說,，如果有遷移戶口的需求,，也應(yīng)要求賣方提供戶口登記情況，并約定違約責(zé)任,。需要特別注意的是,，該違約責(zé)任僅能起到敦促賣方盡快將戶口遷出的作用，因戶口遷移屬于行政機(jī)關(guān)的行政職能，不屬于法院民事案件的審理范圍,。一旦出現(xiàn)賣方未能將戶口遷出的情況,，法院也只能判決其承擔(dān)違約責(zé)任，無法支持要求賣方將戶口遷出的請求,。因此買方在買房時(shí),，對戶口問題應(yīng)尤為關(guān)注。