■法官析因

　　房屋買賣違約成本低

　　據(jù)昌平法院統(tǒng)計(jì),，2015年至2017年上半年，該院受理的涉及房屋買賣合同糾紛案件的情況為：2015年新收案件1006件,，占合同類糾紛案件總數(shù)的比重為7.6%,；2016年新收案件1299件，案件數(shù)量同比增長(zhǎng)29%,，所占合同類糾紛案件總數(shù)比重為9.9%,；2017年上半年新收案件965件，較2016年同期增長(zhǎng)48%,。從中看出,，該院受理的房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量及所占比重不斷增加。

　　昌平法院通過(guò)這些案例分析了房屋買賣合同糾紛案件的產(chǎn)生原因。首先就是房?jī)r(jià)上漲致賣方違約成本降低,。法官告訴北京晨報(bào)記者,，2015年以來(lái),，北京二手房的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,，尤其是從2016年春節(jié)后，昌平地區(qū)房?jī)r(jià)大幅度攀升,。其間,，昌平法院受理的房屋買賣合同糾紛案件也相應(yīng)隨之增多。

　　通過(guò)分析,，法官發(fā)現(xiàn),，糾紛產(chǎn)生的一部分原因是由于賣方欲提高房?jī)r(jià)而拒絕履行合同，或者賣方故意拖延,、不及時(shí)配合買方辦理相關(guān)手續(xù),，導(dǎo)致買方不能按期批貸，進(jìn)而無(wú)法履行合同,。而按照交易慣例,，房屋買賣合同約定的違約金為合同價(jià)款的20%，而房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)快過(guò)高,，違約成本已低于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的利益,。

　　政策性因素影響履約

　　在二手房交易過(guò)程中，財(cái)政,、金融等政策性因素會(huì)對(duì)買方產(chǎn)生一定影響,。

　　今年3月以來(lái)，北京市連續(xù)出臺(tái)多個(gè)購(gòu)房政策,，新政對(duì)購(gòu)房資格,、首付比例、貸款等均做出嚴(yán)格的規(guī)定,，主要目的是打擊炒房,。因此自今年第二季度開(kāi)始，受新政影響,，部分買房人在合同簽訂后履行完畢前,，不再具備購(gòu)房資格,，或者受貸款數(shù)額限制而沒(méi)有能力繼續(xù)履行合同,，從而起訴要求解除合同,，返還定金或者購(gòu)房款等,。

　　法官同時(shí)指出，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范,，也容易引發(fā)糾紛,。比如一部分中介機(jī)構(gòu)提供的合同文本中的主要條款約定不明確,，忽視甚至是刻意回避本應(yīng)當(dāng)明確約定的期限,，導(dǎo)致房屋買賣合同不能順利履行,，引發(fā)買賣雙方爭(zhēng)議,。還有小部分中介人員因急于獲得居間報(bào)酬,，不嚴(yán)格審查甚至有的不審查房屋權(quán)屬證明、房屋查封狀況,、出售人是否有權(quán)售房、出售人的配偶是否同意售房及購(gòu)房人是否具備購(gòu)房資質(zhì)等重要事項(xiàng),，甚至有個(gè)別中介人員即使明知買賣雙方存在影響房屋買賣合同成立的情形,，仍做出不一定可以實(shí)現(xiàn)的承諾促成合同簽訂,，最后因?yàn)闊o(wú)法繼續(xù)履行而引發(fā)糾紛,。北京晨報(bào)記者 何欣