杭州首現(xiàn)萬人搖號 專家：限價政策導(dǎo)致價格雙軌制

原標(biāo)題：房價倒掛誘發(fā)套利 杭州首現(xiàn)萬人搖號樓盤

經(jīng)過居民的瘋狂排隊(duì)驗(yàn)資，杭州兩大“紅盤”融信瀾天和華夏四季登記搖號名額定格在了11927組和6687組,，杭州首次出現(xiàn)“萬人搖號”樓盤。然而,，不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂,，在二手房與新房價格倒掛明顯的情況下，搖號未必能解決杭州樓市供需關(guān)系矛盾等關(guān)鍵問題,。

浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,，只要限價政策導(dǎo)致的價格“雙軌制”存在，面對巨大的經(jīng)濟(jì)利益,，搖號就可能變相成為“抽獎”機(jī)會,，相當(dāng)于樓市中的“打新股”。

　　二手房價格存虛高風(fēng)險

“去年至今,，不論是限價或者搖號政策,，主要目標(biāo)都是希望改變市場預(yù)期，實(shí)現(xiàn)市場公平,?！倍〗▌倢Α睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者表示，但由于限價只能限新房的價格,，而不能限二手房的價格,，這樣就形成了價格“雙軌制”。使得買房存在套利空間,，搖號便相當(dāng)于“打新股”,，在新房和二手房價格倒掛較嚴(yán)重的區(qū)域和樓盤，必然會出現(xiàn)居民排隊(duì)搖號的現(xiàn)象,。

記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn),，此次萬人參與搖號的融信瀾天最新備案均價為18460元/平方米，而周邊最近的萬科未來城二手房掛牌價超過3萬元/平方米,。華夏四季樓盤精裝修均價為26105元/平方米,，而它旁邊的北大資源未名府在2016年時毛坯房單價已沖上3萬元/平方米。

此外,，臨平山北,、良渚以及三墩等新興區(qū)域，都是新房和二手房價格倒掛比較嚴(yán)重的板塊,。比如,，熱門搖號盤匯高栢悅中心，新房均價17504元/平方米,，而周邊區(qū)域二手房目前均價普遍在2萬元/平方米以上,。相比之下，成熟度較高的杭州市中心,、錢江新城以及申花板塊,，房價倒掛現(xiàn)象較少,，居民搖號買房的積極性也不高。

“市區(qū)房價上漲空間有限,，現(xiàn)在二手房價格看漲的主要是新興的周邊板塊,，尤其是相對偏遠(yuǎn)但交通及產(chǎn)業(yè)條件近年來大幅改善的區(qū)域?！焙贾菽撤康禺a(chǎn)中介人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,，近期二手房市場開始出現(xiàn)惜售情緒，新房市場越熱,，二手房市場預(yù)期價位就越高,。

該人士同時表示，從其經(jīng)手的二手房購房人群組成來看,，市場價格或有“虛高”嫌疑,。其指出，“限購以后,，剛需購房者和投資客能夠購房的數(shù)量明顯受抑,，購買力更強(qiáng)的是拆遷戶?！睋?jù)其介紹,，去年杭州市區(qū)拆遷力度空前,，可能有5萬多戶。拆遷的基本都是城中村,，居民大多兩代人甚至三代人居住在一起,，每戶獲得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用基本為800萬～1000萬元。（對于上述拆遷戶數(shù)量及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用問題,，記者尚未獲得相關(guān)部門證實(shí)）

“相比普通購房者,，拆遷戶手中有大量現(xiàn)金，在購房過程中也有特別的優(yōu)勢,，比如一戶可以購買三套房,，房款和契稅也有相應(yīng)補(bǔ)貼?！鼻笆龇慨a(chǎn)中介人士表示,，“比如去年城東融創(chuàng)某樓盤，有傳言周邊拆遷戶購買量就占了將近一半,。近期我們手中成交的大戶型房源全部都是拆遷戶（買走的）,，很多甚至是全款付清。不過,，這批人購房完畢之后,，未來幾年市場購房預(yù)期可能會明顯下降,。”

　　高價拿地房企承壓

對于如何解決新房與二手房房價倒掛問題,，同策研究院首席分析師張宏偉對記者表示,，從需求上講，需要解決的主要問題是控制投資預(yù)期,。從供應(yīng)上來說,，供地和樓盤入市的節(jié)奏需要進(jìn)一步加快。

杭州首現(xiàn)萬人搖號 專家：限價政策導(dǎo)致價格雙軌制

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,，去年以來杭州土地供應(yīng)量明顯增長,。據(jù)第三方平臺住在杭州網(wǎng)數(shù)據(jù)，杭州市區(qū)2017年全年成功出讓土地153宗（主城區(qū)81宗,，蕭山區(qū)35宗,，余杭區(qū)37宗），總面積522.4萬平方米,，總可建面積1226.8萬平方米,；總成交金額1942.98億元，同比上漲21.6%,，創(chuàng)歷史紀(jì)錄,。其中，杭州市區(qū)涉宅用地（宅地,、商住用地）共成交86宗,，總出讓面積402.6萬平方米,，總可建面積912.2萬平方米,；總成交金額1685.6億元，平均樓面價18478元/平方米,，雙雙刷新歷史紀(jì)錄,。另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù),，截至2018年5月28日，杭州市土地出讓金達(dá)1244億元,，同比上漲210%,。

盡管杭州市在大量供應(yīng)土地，但丁建剛指出,，商品房上市的節(jié)奏并不快,，房子供應(yīng)量沒有與土地供應(yīng)量同步增長。

對于去年搶地大戰(zhàn)中高價拿地的房企來說,，減緩新房上市節(jié)奏無疑將帶來財務(wù)成本的上升,。據(jù)悉，2018年杭州市區(qū)有36個板塊地價創(chuàng)紀(jì)錄?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,，近期杭州市場已傳出轉(zhuǎn)讓高價地消息。比如,，有媒體報道稱,，去年8月以18205元/平方米的樓面價拿下轉(zhuǎn)塘地塊的某房企已準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓土地。

“現(xiàn)在來看,，一些高價拿地房企的風(fēng)險明顯增加,。”張宏偉指出,，“據(jù)我們了解到的情況,，房企定價一般通過成本疊加法（計算），以樓面價為基準(zhǔn),，疊加各類成本最終定價,，而一些政府限價政策中的定價是以利潤疊加為準(zhǔn)，雙方不同的定價準(zhǔn)則導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩難,。加上近期資本市場融資環(huán)境嚴(yán)峻,，對房企的融資和資金周轉(zhuǎn)能力等都提出了考驗(yàn)?！?/p>

“政府調(diào)控初衷在于既保證市場活躍度又能將樓市熱度調(diào)節(jié)在可控范圍內(nèi),，但從相應(yīng)的市場行情看，限價導(dǎo)致了二手房與新房房價的倒掛,。接下來如何進(jìn)一步調(diào)控是眼下許多地方政府面臨的問題,。”雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳對記者表示,，其實(shí)可以采用的調(diào)控手段還有不少,，比如限售,、增收交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等,，但在目前的市場預(yù)期下，這些措施能否奏效有待進(jìn)一步觀察,。

丁建剛表示,，相比限價政策帶來的系列“后遺癥”，利用稅收,、金融等手段調(diào)控市場過熱可能更為長效,。比如，可考慮按每戶持有住宅的套數(shù)梯級征收契稅,，打個比方,，第一套征收契稅3%，第二套6%，第三套15%,，第四套30%……或者使用金融貨幣政策調(diào)控市場,，比如首套房貸按揭基準(zhǔn)利率，二套房貸按基準(zhǔn)利率上浮20%等,。

據(jù)悉,，由于新房與二手房價格倒掛，截至目前在全國范圍內(nèi)有8個城市發(fā)布了搖號買房政策,，即上海,、南京、長沙,、成都,、杭州、西安,、武漢和深圳,，全部或者部分房源需要搖號出讓。