原標(biāo)題：潘石屹：長租公寓租金回報率只有1%,，這是不賺錢的生意

潘石屹今日表示,，不建議投資長租公寓，因為做這個業(yè)務(wù)一定會有銀行貸款,，銀行貸款的基準(zhǔn)利率是4.9%,，實際成本會更高，把款貸過來把房子建好租出去回報率只有1%,。他同時表示,，最近在北京公寓租金在漲，政府很緊張,，其實租金再翻一番，做這個行業(yè)依然虧本,，這是不賺錢的生意,，靠燒投資者的錢是不歸路。

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長租公寓為何無長租期合同,？租金頻漲或僅是中介獲利

“長租公寓的租金漲了,，可房東個人并沒有掙到錢，中間的差價都讓中介機構(gòu)掙了?！币晃粚⒎孔游薪o自如出租的業(yè)主告訴本報記者,。作為落實“房住不炒”、租購并舉住房制度的一項重要措施,，2016年起,，長租公寓市場在政策鼓勵下落地開花。然而,，當(dāng)越來越多的企業(yè)與資本無序進入后,，租客們也明顯感受到了漲價的苦。需要規(guī)范差價,、限定高漲幅等配套細(xì)則的支持,，才能讓長租公寓真得飛起來。

漲的租金被機構(gòu)“吃”了

誰在制造長租公寓的租金上漲,？昨日,，本報報道了部分長租公寓租金過快上漲后，一些將房屋委托給機構(gòu)出租的業(yè)主告訴本報記者,，上漲的租金并沒有被房東個人拿走,，而是被機構(gòu)“吃”走了。

在記者獲得的一份委托出租合同里,，業(yè)主將名下的一套一居室一次性出租三年給自如,，租期一直到今年9月結(jié)束。而這三年中,，自如按照月付的方式將租金支付給房東個人,，其中第一年的月租金是4600元、第二年的月租金是4738元,、第三年的月租金是4880.5元,。此外，房東還需每月支付一筆管理服務(wù)費給自如,?！熬湍玫谌暾f，據(jù)我了解這套房子租出去的價格在6600元左右,，中間的差價近1800元,。”該業(yè)主告訴記者,，他實際獲得的租金漲幅只在3%,，等于或略大于CPI，過快的租金上漲其實都被機構(gòu)獲得,。

資本無序進入租房市場

穩(wěn)定居住是所有租客的期待,，而長租公寓的誕生,，也被視為穩(wěn)定租賃市場的的一項重要內(nèi)容。2016年,，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》出臺,，明確鼓勵發(fā)展長租公寓行業(yè)，提出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,、允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租,、鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。

2017年,，住建部又發(fā)文提出,，在人口凈流入的大中城市，鼓勵國有,、民營的機構(gòu)化,、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展,，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù),。隨后,，各個品牌的長租公寓便在一線城市落地開花。

簡約時尚的裝修風(fēng)格,、拎包即可入住的便利,、家具家電的全套配備，還不用和房東打交道,，以嶄新面貌出現(xiàn)的長租公寓很快就得到了都市白領(lǐng)和大學(xué)畢業(yè)生的青睞,。然而，住滿一年后,，租客們在享受到品質(zhì)的“甜味”時,，也開始感受到長租公寓漲價的苦。

“暑期租金漲也正常,，但絕對沒有一些機構(gòu)發(fā)布的那么多,。隨著越來越多的資本進入長租公寓市場，將中低端租賃房源改造成中高端,，事實上拉高了租金價格,。”北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉告訴記者,，建立租購并舉的住房制度不僅是房地產(chǎn)長效調(diào)控的政策之一,，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利,，也可以避免房地產(chǎn)市場大起大落,，減少非理性購房需求。但是目前,，隨著很多資金無序進入租賃市場,，而又沒有一家企業(yè)能摸索出直接盈利的可能性，便形成了漲價沖動,。

長租公寓應(yīng)規(guī)范差價比例

如何避免資本的漲價沖動誤傷租客,？張大偉給出的建議是，要求長租公寓品牌公示出租合同,，并規(guī)范收房和租房之間的差價比例,。

“現(xiàn)在的情況是，租房人不知道機構(gòu)是多少錢從房東個人那承租的房子,，房東也不知道他的房子以多少錢被出租出去了,，兩頭信息不透明，機構(gòu)便也借著信息不透明盲目漲價,?！睆埓髠フf，若房東和租客都能看到對方的租金價格,，對中間人的定價也就有了一些制約權(quán),。

而在采訪中，幾乎每一位租客都向本報記者提出,，對于那些以公租公寓立項,、并可以享受一定政府支持政策的機構(gòu)，能否強制要求提供兩年期和三年期的長期租賃合同,，并在合同中明確約定每年的租金漲幅,。同時，對于簽訂了長期租賃合同的租客,，禁止重復(fù)收取租賃傭金,，只能在合同簽訂時收取一次以一個月租金為標(biāo)準(zhǔn)的租賃傭金。

“雖然叫長租公寓,，可所有的租約都是一年期的,。”剛剛經(jīng)歷了長租公寓漲價的租客小偉就說,，目前市場上主流的長租公寓品牌,，無一例外都是一次只簽訂一年期租賃合同，不提供超過一年租期的租賃合同,。而當(dāng)租客續(xù)約的時候,，機構(gòu)通常會再收取一次傭金，并提出漲價要求,?！拔铱次募幸蔡岢?，鼓勵當(dāng)事人簽訂長期住房租賃合同。長租公寓既然名字就叫長租,，難道不應(yīng)該提供長租期合同,？”