原標題：韓國房價跌穿有區(qū)域成交量暴跌70%

韓國的樓市已連續(xù)跌了一年。最熱的首爾房價早已暴跌超30%，部分區(qū)域房價跌了40%,，成交量更是暴跌70%,。

這在2021年是無法想象的。那時候，韓國房價一路狂飆,，五年平均漲幅80%,，首爾房價一度超過15萬元人民幣/平方米，高居全球第二,。

這狂熱到狂跌的背后,，是一個有韓國特色的老故事——杠桿游戲。

2016年歐債危機蔓延到韓國出口需求,，韓國將基準利率由3.25%下調至1.25%,，成為這輪房地產(chǎn)上行的起點。而2020年疫情的爆發(fā),，韓國更是將基準利率降到了0.5%,。韓國房價直接飛起。

韓國房價“越調越漲”背后不僅是炒房房東的貪婪,、普通民眾的焦慮,、海外投資者的煽風點火，還有韓國的特色制度——傳貰（shi,，第四聲）房,，也叫全租房制度，它讓無數(shù)人對加杠桿買房趨之若鶩,，為房價助漲助跌,。

全租房制度，就是房客按照房價的一定比例（一般在50%-80%左右）,，給了房東押金,，就可以“免費”住，不用再交房租,。一般是兩年為期,，房客退房，房東全數(shù)退還押金,。

舉例來說,，在首爾，月租一套公寓怎么也得需要五六千元人民幣,。但是,，如果去銀行貸款付全租押金租房，每月所需要支付的利息,，只有普通月租的1/4,，甚至更低。

說它是租房模式,，但本質上,，這是一種貸款,，那一大筆押金就是房東向房客借的錢，以房子做抵押,，支付利息的方式就是給房客免租金,。

看起來雙方都受益的政策，其實隱藏巨大風險,。房東拿到押金肯定是要去投資,，而房地產(chǎn)仍是不二之選，也把房價炒了起來,。租客靠著銀行給的貸款可以“首付”押金“免費”住房,，本以為可以攢點錢自己買房，但愈發(fā)高的房價總是可望不可及,，只能繼續(xù)“傳貰”,。

就在樓市參與者不停加杠桿的基礎上，加息又下了一劑猛藥,。2021年8月至2022年7月,，韓國六次加息。隨之,，貸款利率上升,，買房的人還貸成本有所增加。而那些從銀行貸款租房的人,，負擔也加重,，轉向普通的月租房。但當租客想退租,，向房東要回全部押金時,，很多房東因為都是“投機炒房”（拿著A租客的押金付B房的首付，B房的押金付C房的首付……）,，無法退回押金,，只能選擇賣房，賣房的越來越多,，這樣房價就會越來越低,。大家都搶著賣，房地產(chǎn)泡沫便開始破裂,。

之前曾有媒體曝出,，有炒房客靠著傳貰方式在首爾買了280套房子，最終由于杠桿加太多,，資金鏈斷裂，引爆了一顆巨雷,，房東直接消失,，導致數(shù)百名租客畢生的積蓄頃刻之間化為烏有,。

但這都只是冰山一角。有專家預計,，韓國今年還會發(fā)生更多,、規(guī)模更大的傳貰詐騙，預計會產(chǎn)生1兆八千億元的損失,。

不僅買房的普通人在杠桿中迷失,，韓國房地產(chǎn)開發(fā)商的金融鏈條也面臨著崩盤危險。

媒體援引調查指出,，韓國30家大型建筑企業(yè)中有11家的負債率超過200%,。韓國銀行調查亦顯示，已有約36％的房地產(chǎn)上市開發(fā)商的營業(yè)利潤完全無法償還利息,，韓國房地產(chǎn)已經(jīng)陷入流動性危機,。

同時，韓國金融研究院報告顯示,，由于利率長期保持在低位,，房地產(chǎn)影子金融（游離于銀行系統(tǒng)之外，不受健全法規(guī)制度限制的房產(chǎn)基金,、信托和項目融資貸款等房產(chǎn)金融投資產(chǎn)品）已達到750萬億韓元,，刷新歷史最高紀錄，比2018年末增加88.6%之多,。

可隨著市場景氣急轉直下和利率飆升影響,，截至去年9月底，影子金融系統(tǒng)的房地產(chǎn)項目融資拖欠率在9個月內上漲了2倍以上,?？膳碌氖牵@些影子金融機構和銀行系統(tǒng)也存在大量的過橋交易,，一旦出現(xiàn)問題,，風險可能傳導至整個金融體系。

正是意識到這樣的風險,，韓國政府采取措施迅速推動“反市場政策”的正?；ｍn國總統(tǒng)尹錫悅曾要求尋找房地產(chǎn)市場軟著陸的方案,。有分析人士認為,，韓國房價今年將觸底反彈，明年有可能恢復到去年1月的水平,。目前看,，今年4月開始，韓國房價的跌幅較此前放緩,。

但分析指出,，韓國房地產(chǎn)市場令人擔憂的因素不是價格過高,，而是增長前景疲軟、房地產(chǎn)相關貸款激增,、利率相對較高,。例如，目前韓國的家庭負債杠桿（占GDP）已經(jīng)達到了108%,，遠高于美國,、中國、日本,、歐元區(qū)76-60%左右的水平,，這對市場預期需求會造成很大負面影響。

所以,，想要系統(tǒng)性解決樓市問題,，韓國要走的路還有很長。