原標(biāo)題：房地產(chǎn)，真的救不動(dòng)了,！

房地產(chǎn),，真的救不動(dòng)了,！

如果用兩個(gè)字來(lái)總結(jié)2023年的樓市，你會(huì)怎么形容,？

我的答案是：失望,！

2023年，全國(guó)27個(gè)省市出臺(tái)了多達(dá)622次樓市松綁政策,。

圖片來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究院

轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2023年7月,，中央對(duì)房地產(chǎn)作出定調(diào)：

房地產(chǎn)供求關(guān)系出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變。

此后,，頻繁的救市政策雪花般落地：

首付比例下調(diào),；

存量房貸利率下調(diào)；

首套房貸利率下調(diào),；

認(rèn)房不認(rèn)貸落地,；

部分城市放松限購(gòu)限貸；

……

如果統(tǒng)計(jì)出臺(tái)救市政策的城市名單，大致是這樣的：

圖片來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究院

600多次的政策,、覆蓋200多個(gè)省市,，如滔天巨浪席卷而來(lái)。

但換來(lái)的是,，樓市留在大坑里巋然不動(dòng),。

2023年初的小陽(yáng)春，曾讓人以為大行情就要來(lái)了,，樓市正在復(fù)蘇,。但僅僅兩個(gè)月過(guò)后，熱情早已消散,。

最終的成績(jī)單,，也有點(diǎn)不好看：

2023年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降9.6%,；商品房銷(xiāo)售面積同比下降8.5%,；商品房銷(xiāo)售額同比下降6.5%。

讓人無(wú)奈的是,，從4月份之后,，政策一個(gè)月比一月多，但銷(xiāo)售情況卻一個(gè)月比一個(gè)月差,。

而二三四線城市,，更是成為重災(zāi)區(qū)。

像蘇州這樣的強(qiáng)二線城市,，新房成交面積也同比下跌了37%,。

這種政策與銷(xiāo)售背離的背后，是“魄力”與“信心”的問(wèn)題,。

救還是不救,？

全力救還是慢慢救？

救重點(diǎn)城市還是救全局,？

在“救市穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”和“房住不炒”間的猶豫,，導(dǎo)致政策如鈍刀子割肉，一點(diǎn)一點(diǎn)釋放,。

典型如廈門(mén),。去年9月，廈門(mén)取消島外限購(gòu)之后,，市場(chǎng)表現(xiàn)仍然平淡,。于是在11月再度出手，全市取消了限購(gòu),。

而市場(chǎng)的預(yù)期,，也被慢慢磨沒(méi)了信心,。

即便有600多次放松政策，依然無(wú)法拯救信心,。

2024一開(kāi)年,，又有幾個(gè)核心城市出臺(tái)放松政策：

1月27日，廣州取消120平米以上住房限購(gòu),；

1月30日,，在上海繳納5年社保或個(gè)稅的非戶籍居民,，可在外環(huán)以外區(qū)域限購(gòu)1套住房,；

1月30日，蘇州全面取消限購(gòu),。

3個(gè)核心城市,，3種放松方法，廣州上海還是透露著點(diǎn)“矜持”,。

有意思的是,，蘇州取消限購(gòu)之后，迎來(lái)的卻是“砸盤(pán)”：

諸葛找房網(wǎng)站顯示,，蘇州24小時(shí)內(nèi)有1245套房源降價(jià),，107套房源漲價(jià)。

你以為這是買(mǎi)入的好機(jī)會(huì),，但別人看到的,，都是賣(mài)出的機(jī)會(huì)。

收入預(yù)期沒(méi)有恢復(fù),，需求也就沒(méi)有恢復(fù),，信心也無(wú)從談起,。

當(dāng)取消限購(gòu)都不好用了,，該咋辦？

是時(shí)候出臺(tái)更宏觀,、更有力的,、超預(yù)期的大招了！

除了需求端,，供給端的房企也是被拯救的重點(diǎn)對(duì)象,。

而所有關(guān)于房企的問(wèn)題癥結(jié)，都集中在了資金鏈上,。

沒(méi)錢(qián),，還怎么保交樓？

于是,，從去年初開(kāi)始,，關(guān)于支持房企融資的政策、會(huì)議就不斷。

2月,，允許基金投資存量住宅以及市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目,；

3月，支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs,；

7月,，“金融16條”延后至2024年底；

7月,，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)31條措施出臺(tái),；

8月，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā),、破凈和虧損限制,；

10月，要求“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”,。

直到11月,，“三個(gè)不低于”的硬性指標(biāo)出臺(tái)：

各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速；

對(duì)非國(guó)有房企對(duì)公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速,；

對(duì)非國(guó)有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速,。

從“三道紅線”到“三個(gè)不低于”，對(duì)房企的資金態(tài)度,，已經(jīng)徹底逆轉(zhuǎn),。

盡管環(huán)境寬松許多，但從全年結(jié)果來(lái)看,，房企的資金問(wèn)題依然嚴(yán)峻,。

圖片來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究院

2021年，克而瑞統(tǒng)計(jì)的80家典型房企融資總量首次負(fù)增長(zhǎng),，同比下降24%,。2022年，再次下降34%,。

到了2023年,，融資總量再次下降28%。

盡管降幅有所緩解,，但資金緊張依然伴隨著每個(gè)房企,。

接著，房企“白名單”的傳言甚囂塵上,。

但直到2024年1月底,，部分城市的白名單才終于落地。

重慶梳理房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”314個(gè),，融資需求約830億元,、涉及22家融資機(jī)構(gòu),；

南寧梳理房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”107個(gè)；

昆明梳理房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”212個(gè),，融資需求約916億元,；

天津梳理房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”22個(gè)，涉及融資需求近50億元,；

成都梳理房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”227個(gè),；

青島梳理房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”84個(gè)。融資需求250.2億元,；

武漢梳理房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”101個(gè),，融資需求541.73億元；

……

據(jù)悉,，這批“白名單”覆蓋26個(gè)省份170個(gè)城市,，涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目3218個(gè)。

一個(gè)共通點(diǎn)是,，白名單都變成了項(xiàng)目制,，只管保交樓，不保房企,。

壓力又來(lái)到了銀行,。

而不在白名單之內(nèi)的開(kāi)發(fā)商或項(xiàng)目，只能在市場(chǎng)環(huán)境中自求多福,。

1月29日,，香港高等法院頒布命令，對(duì)上市公司中國(guó)恒大清盤(pán),。

曾經(jīng)的房企巨無(wú)霸,，也終究倒在債務(wù)的泥沼之中。

房企淘汰潮,，2024年依舊會(huì)繼續(xù),。

另一個(gè)被賦予拯救樓市重任的，是“三大工程”：

保障性住房建設(shè),、城中村改造工程,、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),。

尤其是城中村改造,，被當(dāng)作“全村最后的希望”。

2023年12月,，央行重啟PSL,，金額達(dá)到3500億元，是這個(gè)工具創(chuàng)設(shè)以來(lái)的單月投放第三高,。

這也是2023年2月之后,，時(shí)隔10個(gè)月再次重啟PSL,。

如果按照以往的投資效應(yīng)看，3500億的投放能帶來(lái)超過(guò)萬(wàn)億的投資拉動(dòng)效應(yīng),。

2024年1月,，三家政策性銀行1月份再次新增PSL 1500億元。

兩次投放,，合計(jì)達(dá)到5000億元,。

盡管沒(méi)有具體明確資金投向，但明眼人都知道,，大概率還是投向城中村改造和保障房建設(shè),。

而很多城市，最近也接連宣布城中村改造專項(xiàng)借款成功落地,。

西安2個(gè)項(xiàng)目獲得城中村改造專項(xiàng)借款5億元,；

廣州14個(gè)項(xiàng)目獲得授信1426億元；

青島10個(gè)項(xiàng)目獲得授信154.33億元,；

鄭州58個(gè)項(xiàng)目獲批,，計(jì)劃發(fā)放508億元。

而這批在1月30日統(tǒng)一發(fā)放的專項(xiàng)借款,，覆蓋范圍多達(dá)近百個(gè)城中村改造項(xiàng)目,。

加上不少城市都實(shí)行了房票制度，城中村改造拉動(dòng)樓市被寄予厚望,。

但說(shuō)實(shí)話,，真的還不夠。

無(wú)論是覆蓋城市范圍,、推進(jìn)的節(jié)奏,，還是改造方式，這一輪的城中村改造都無(wú)法再現(xiàn)上一次棚改貨幣化的高光時(shí)刻,。

城中村改造更像是單點(diǎn)突破,，棚改貨幣化則是大范圍爆破。

想要指望“三大工程”全面拯救樓市,，期望有點(diǎn)過(guò)高了,。

更根本的一點(diǎn)是，再也無(wú)法創(chuàng)造像過(guò)去那樣的巨大需求了,。

需求,，就是直白的消費(fèi)能力，就是老百姓的錢(qián)袋子,。

沒(méi)有需求,，一切皆為妄談。

2024年的樓市,，可能還會(huì)平靜如前,。

房地產(chǎn)的難題需要長(zhǎng)時(shí)間來(lái)解決,，需要下大力氣、超預(yù)期的政策來(lái)解決,。而當(dāng)前經(jīng)濟(jì)還有另一個(gè)難題——

地方債,，同樣是2024年的重點(diǎn)攻堅(jiān)對(duì)象。