原標題：利好政策不斷出臺樓市為何仍未見底,？每經專訪原國家房改課題組組長孟曉蘇：加快完善“住房雙軌制”,，實現“市場歸市場,、保障歸保障”

近兩年，房地產市場銷售出現降溫,，購房者也越發(fā)關注房地產行業(yè)宏觀政策的導向,。

2023年年底召開的中央經濟工作會議提出，加快推進保障性住房建設,、“平急兩用”公共基礎設施建設,、城中村改造等“三大工程”。完善相關基礎性制度,，加快構建房地產發(fā)展新模式,。

當前，不少城市的新市民對于通過保障房解決居住問題的期待越來越強,，尤其是房價偏高的一線和新一線城市,，能不能通過保障房長期解決安心租賃的問題，受到更多關注,。

隨著房地產利好政策的密集推出以及房地產市場形勢的變化,，如何看待未來的保障房規(guī)劃建設？如何判斷當前的房地產市場形勢,？對于當下樓市行情,，哪些群體適合買房？

圍繞這一系列話題,，在2024年全國兩會召開前夕,，原國家房改課題組組長、中房集團原董事長孟曉蘇接受了《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）記者的專訪,。

目前我國房地產市場還未觸底

NBD：我們注意到,，今年新春多個省份在召開會議時都提出要“解放思想”。近期國務院第三次全體會議強調,，堅持用改革的辦法解決前進中的問題,，勇于打破思維定式和路徑依賴。您認為這些關鍵詞能否反應在房地產領域,？

孟曉蘇：

2024年是“十四五”規(guī)劃的關鍵一年,，也是中華人民共和國成立75周年。而開年之際國務院第三次全體會議提出“勇于打破思維定式和路徑依賴”,，以及地方的一些表態(tài),，我認為釋放出了積極的信號,，而這些關鍵詞同樣適用于房地產行業(yè),。

2023年我國商品房銷售面積11.17億平方米，比上年下降8.5%數據來源：國家統(tǒng)計局

去年房地產相關數據不太樂觀,，銷售額,、銷售面積均進一步下降。2023年，商品房銷售額從2021年的18.2萬億元進一步下降到11.7萬億元,，減少了約6.5萬億元,。二手房市場也真實地反映了市場信心仍在下滑，以今年1月份二手房價為例,，同比,、環(huán)比均出現下降。

2023年我國商品房銷售額11.66萬億元,，下降6.5%數據來源：國家統(tǒng)計局

但困難中也看到了希望,。保障房與商品房“雙軌并行”，有可能讓房地產業(yè)重回健康軌道,；此外,，公募REITs（不動產投資信托基金）引入國內市場已進入第四年，目前運行良好,。公募REITs的發(fā)展不僅有助于解決地方債困局,、解決地方基礎設施資金來源問題，還會按它的本源促進金融改革,，發(fā)展直接融資,、減少剛性兌付。

NBD：去年房地產利好政策不斷出臺,，但樓市仍在深度調整中下探,，房地產風險還需進一步消除。您如何判斷當前的房地產市場形勢,？

孟曉蘇：

現在來看,，房地產市場還沒有觸底，消費者普遍還處于觀望狀態(tài),。

按照中國房地產過去的規(guī)律,，市場曾預測去年下半年就應該走出低迷，不過到現在行業(yè)還未真正復蘇,。我預計至少在今年上半年,，樓市狀況還不會太好,。

回顧2008年房地產市場下滑時,，為了鼓勵居民購房信心,，各地都采取措施推動樓市企穩(wěn)回升,；2015年面對樓市持續(xù)下滑，中央提出“房地產去庫存”,，采取措施促進樓市回暖,。我認為當前也需要同樣拿出2008年、2015年整治樓市下滑的政策和同等力度,，來化解當前房地產業(yè)與相關產業(yè)面對的困難,。

NBD：為何這次放開限購后,，購房者對市場的信心沒有正?；貧w,？

孟曉蘇：

最近十多年來，我國主要用“限購,、限貸”的方式進行樓市調控。目前一些地方的“限購政策”正在逐漸放開,，不過并非完全無限制。房地產金融政策相比以前也已經作了很大的調整,，但我認為,，金融政策是樓市政策中的“非核心政策”，屬于輔助性的政策,。

以“限購”政策為例,，那是在房地產過熱時實行的，當時需要“開空調降溫”,。但現在行業(yè)已經進入冬天了，樓市情況發(fā)生了根本性變化,，這時政策就需要作出相應的調整,。

國家對房地產政策的要求已經很明確,，現在需要的是相關部門和各個省市有所作為,。很多在房地產“過熱”時期發(fā)布的限制性措施需要因地制宜作出調整,。因此,，面對今天的形勢,，我認為特別需要解放思想，尤其需要地方的領導干部們解放思想,。

2023年全國房地產開發(fā)投資11.1萬億元，比上年下降9.6%數據來源：國家統(tǒng)計局

加大保障房建設有助于明顯降低房價

NBD：您覺得未來房價走勢如何,？

孟曉蘇：

2008年我曾經提出房價會漲,，鼓勵居民買房,，后來事實證明這個判斷是正確的,。從前年開始我提示房價會波動,，因為購房者普遍信心不足。到今年1月,，市場信心不足已造成主要城市二手房價下滑,。在房價下跌的預期之下，居民當然會持幣觀望。只有當大家認為房價不會再下跌了,，才會重回樓市。

但是即使房價再下降,，低收入群體也很難買得起商品房，因此政策層面應當鼓勵為他們提供保障房,。如果保障房能夠規(guī)模化入市,，房價自然就會大幅度降低,，這樣做才能真正實現良性的“降房價”。

如果商品房市場持續(xù)承受壓力，并因為信心不足造成惡性的房價下降,，這對樓市和地方經濟都沒有好處,，而如果樓市運行受阻，就會影響到相關產業(yè),，影響到就業(yè),，對低收入群體也沒有好處。

深圳推進城中村住房改造提升,，打造年輕人的宜居社區(qū)新華社記者毛思倩攝

NBD：2023年年底中央經濟工作會議提出,，加快推進保障性住房建設。建設保障房也面臨著許多具體難題,，比如資金從哪里來,，怎么定價，怎么配售,，怎么管理……您對此有什么建議,？

孟曉蘇：

建設保障房的關鍵是資金,。我認為,，保障房建設需要中央財政帶頭出錢。前段時間,，中央財政已經發(fā)行1萬億元國債用于地方減災,，我認為可以發(fā)行同等數量的國債用于各地保障房的建設，這個錢未來是能夠收回的,。

假如中央財政能出1萬億元,，地方財政配套資金1萬億元，再加上銀行貸款,、信托,、保險和社保等資金作為貸款或投資進入，1萬億元很容易放大到5萬億元,，這樣規(guī)?；谋Ｕ戏拷ㄔO就可以開展起來了。

而且保障房建設和商品房建設一樣,，同樣能拉動多個行業(yè)的發(fā)展,，并促進就業(yè)，地方財政也可以得到稅收,。

當然,，保障房要把地價基本上去除，只付土地成本價,，其建筑質量和房屋品質不應低于商品房,。

近年來我國房地產開發(fā)投資增速持續(xù)呈下滑態(tài)勢數據來源：國家統(tǒng)計局

央企國企應退出競爭性房地產領域回歸保障房主業(yè)

NBD：您認為保障房能讓哪些群體受益更大？

孟曉蘇：

現在常聽到有年輕人哀嘆生不逢時，沒有趕上以前的房改,。我認為不用發(fā)愁,，保障房建設會給年輕人和新市民家庭提供一次新房改的機會。

從過往的歷史來看,，保障房已經建了不少,，但是供應不足仍是突出問題。現在需要根據各個城市的具體情況,，來確定未來還需要建多少,。

我相信未來，保障房可以幫助年輕人與新市民家庭走向共同富裕,，讓他們通過擁有房屋,，能進入到中等收入群體的行列。

NBD：要推動保障房發(fā)展,，您認為誰適合作為主體去實施建設呢,？

孟曉蘇：

如果中央財政能夠出錢，當然最好通過央企來引領執(zhí)行,。這樣不僅會有投資和建設保證,，而且有利于防止某些地方為追求數量，把保障房建到遠郊區(qū),、小縣城,，甚至造成無效供給的情況再次發(fā)生。

當年的中房集團就是在230多個大中城市建設保障房的,。央企把投資分派到各地公司,，要求地方提供適合居民生活的城市土地。所以當時各地方政府都爭相拿出好地,，共同推動了當年的保障房建設,。所以我們今后建設保障房，可以借鑒當年的經驗,。

與此同時,，還應該繼續(xù)要求央企國企退出競爭性房地產領域，讓其回歸本源,。很多央企國企因為多年沒有保障房任務,，才到商品房市場上和民企競爭，導致有些大城市土地拍賣成了央企國企之間競爭的游戲,，民營企業(yè)反而退出了商品房市場,，這是不正確的。如今有了保障房建設任務,，就應當讓央企這些“戰(zhàn)馬”回到“主戰(zhàn)場”,。

NBD：有些人覺得現在已經到了買房的好時機,，也有不少人認為房價還會繼續(xù)下跌，您怎么看這一觀點,？

孟曉蘇：

我們要分析購房人群,，具體到對方是保障房購買對象還是商品房購買對象。

對于符合保障房條件的群體,，我不主張他們去買商品房,。他們本來就應當享受保障性住房的政策照顧。近年保障房建設在各地并不是完全停止,，只是規(guī)模不夠大,。今后規(guī)模化保障房建設就可以惠及更多工薪收入家庭,。

對于不具備保障房資格的中高收入人群,，商品房市場可以為他們提供住房選擇。我認為現在房價已持續(xù)低迷了不短時間,，未來房價不會一直低迷下去,。所以該出手的時候就可以考慮出手。否則等到房價再漲起來就可能追不上了,。我建議他們注意觀察樓市走向,，適當的時候可以考慮出手買房。相信商品房價格不會長期處于眼下的低迷形勢,。

NBD：您預計房地產市場什么時候觸底,？有什么具體的參考指標或信號嗎？

孟曉蘇：

何時到達谷底不好預測,，而且各個城市觸底的時間也不會一樣。

有些城市房價可能率先啟動,，比如2016年一線城市與強二線城市的房價便率先啟動,，有些地段房價漲得很猛，購房者沒及時出手就失去機會了,。再次重申,，我不鼓勵低收入群體和其他工薪家庭參與到商品房的購買行列，既然有購買保障房的資格,，為什么不能等到保障房批量供應的時候來享受政策優(yōu)惠呢,？