• 每年3月份前后都是樓市交易的小高峰,，只不過是量高或低的問題,。

• 房?jī)r(jià)快速下跌的情緒已過去，很多購(gòu)房者積極入市,，成交量的提升有助于樓市企穩(wěn),。
  

• 京滬全面取消限購(gòu)的可能性不大。
  

• 通過保障性住房讓剛需上車,，可以培育未來潛在的改善型購(gòu)房需求,。
  

• 商品房市場(chǎng)問題的本質(zhì)不在預(yù)售制，現(xiàn)階段取消預(yù)售制成本會(huì)轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià),，不利于購(gòu)房者,。
  

本期嘉賓｜李宇嘉，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員

視頻/文字整理 ｜袁小麗從2023年底到現(xiàn)在,，國(guó)家和各個(gè)地方都出臺(tái)了一系列的樓市利好政策,。在國(guó)家層面，房企融資的項(xiàng)目白名單對(duì)接機(jī)制已經(jīng)形成,。2月20日,，LPR一次性下降25個(gè)基點(diǎn)，這是自創(chuàng)立這項(xiàng)制度以來最大的一次下降,。在地方層面,，從2023年底一直到現(xiàn)在四個(gè)一線城市關(guān)于限購(gòu)政策松綁利好不斷傳來，春節(jié)之后,，深圳的新房和二手房交易量連續(xù)明顯反彈,。所以大家又開始關(guān)注，2024年到底會(huì)不會(huì)出現(xiàn)樓市“小陽(yáng)春”,。騰訊房產(chǎn)《樓市透視鏡》欄目特邀廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉圍繞“樓市小陽(yáng)春以及2024年樓市走勢(shì)等熱點(diǎn)話題”進(jìn)行分享,。李宇嘉認(rèn)為每年一季度都是樓市交易的小高峰，今年也不例外,，也會(huì)有樓市“小陽(yáng)春”出現(xiàn),，成交量也會(huì)增長(zhǎng)。但是,，短期樓市仍會(huì)處于不溫不火的狀態(tài),。對(duì)于大家都很關(guān)注的房?jī)r(jià)走勢(shì)，李宇嘉表示,，2024年上半年整體房?jī)r(jià)即使出現(xiàn)下跌,，下跌的幅度也應(yīng)該會(huì)收窄。對(duì)于新房的限價(jià)政策,，他認(rèn)為越來越多的城市新房?jī)r(jià)格限制上漲的政策已經(jīng)放開,，放開限價(jià)有利于打造豪宅產(chǎn)品和改善型產(chǎn)品，同時(shí)放開限價(jià)也能夠穩(wěn)定甚至提升區(qū)域房?jī)r(jià)，利于緩解房?jī)r(jià)預(yù)期,。但是,，房?jī)r(jià)下跌的限制會(huì)有所增強(qiáng)，下跌幅度不太允許超過15%,。因此,，嚴(yán)格的預(yù)售價(jià)格審批仍然是必要的，如果跌幅超過15%,，就需要重新進(jìn)行價(jià)格備案,。談及一線城市及熱點(diǎn)強(qiáng)二線城市是否會(huì)全面放開限購(gòu)的問題，李宇嘉認(rèn)為二線城市和北京上海整個(gè)外圍區(qū)域退出限購(gòu)是大概率事件,，但京滬是否全面放開限購(gòu)還需要進(jìn)一步觀察,。李宇嘉對(duì)于近期熱議的“取消商品房預(yù)售制”這一議題表示，他認(rèn)為商品房市場(chǎng)出現(xiàn)問題的本質(zhì)并非預(yù)售制度本身,，而是由于預(yù)售資金監(jiān)管不嚴(yán)格導(dǎo)致資金被挪用,，需要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管。就目前而言,，如果取消商品房預(yù)售制度,，轉(zhuǎn)而采取現(xiàn)房銷售模式，將導(dǎo)致銷售周期拉長(zhǎng),、成本增加,，最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，對(duì)購(gòu)房者不利,。以下為對(duì)話全文：2024年樓市“小陽(yáng)春”會(huì)如期而至,，成交量增長(zhǎng)會(huì)進(jìn)一步緩解房?jī)r(jià)下跌問：今年的樓市“小陽(yáng)春”會(huì)出現(xiàn)嗎？會(huì)表現(xiàn)出哪些特點(diǎn),？

李宇嘉：

每年的第一季度或者3月份前后都是樓市交易的小高峰,，這跟季節(jié)性因素有關(guān)。一方面,，本身天氣春暖花開,，看房的頻率就會(huì)增加。另一方面,，春節(jié)前很多人都回家過年,，買房計(jì)劃會(huì)推到年后，還有很多人春節(jié)前發(fā)了一筆年終獎(jiǎng),，還有一些學(xué)位的需求,，等等，這些需求都會(huì)集中在3月份前后釋放,，這也是很正常的,。只不過是“小陽(yáng)春”量高或者低的問題,。總之,，市場(chǎng)要比春節(jié)前一兩個(gè)月好,，這是大概率，今年也是一樣,，肯定會(huì)有一波比去年11-12月或者1-2月好一些的狀態(tài)，成交量也會(huì)增長(zhǎng),。但是,，短期來看，樓市還是處于一個(gè)不溫不火的狀態(tài),，還處于修復(fù)底部的狀態(tài),。問：房?jī)r(jià)還會(huì)下跌嗎，您認(rèn)為2024年房?jī)r(jià)將會(huì)呈現(xiàn)哪些變化,？

李宇嘉：

從最新的房?jī)r(jià)指數(shù)來看,，70個(gè)大中城市新房和二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌城市數(shù)都有所減少，房?jī)r(jià)下降幅度也在收窄,。從我們的調(diào)研來看,，一方面，去年開發(fā)商大幅度的打折促銷,，其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)的銷售促進(jìn)作用并沒有想象中的那么大,，反而惡化了市場(chǎng)預(yù)期。另外,，去年二手房?jī)r(jià)格較新房?jī)r(jià)格下降幅度大,，那么小業(yè)主覺得，這么大的價(jià)格下降之后繼續(xù)降價(jià)的動(dòng)力也在減弱,，所以我們看到整個(gè)二手房的下降幅度也在收窄,，二手房業(yè)主售轉(zhuǎn)租的趨勢(shì)在明顯增強(qiáng)，很多撤牌的業(yè)主,，整個(gè)深圳,、北京、上海二手房掛牌量是有所減少的,。從新房,、二手房變化來看，它是有助于緩解房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期的,。從深圳來看,，很多購(gòu)房人認(rèn)為房?jī)r(jià)確實(shí)跌了很多，跌到了他認(rèn)為能入場(chǎng)的心理價(jià)格,，所以很多購(gòu)房者也在入市,。對(duì)于2024年房?jī)r(jià)的走勢(shì),，我認(rèn)為，即便是出現(xiàn)下跌,，下跌的幅度也應(yīng)該會(huì)有所緩解,，跌幅也在收窄。在這種情況下,，我們認(rèn)為對(duì)于改善市場(chǎng)預(yù)期是有幫助的,，如果降幅收窄，促進(jìn)需求入市,，有可能在成交量的支撐下進(jìn)一步緩解房?jī)r(jià)下跌,。我們預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上半年的走勢(shì)大概是這樣的趨勢(shì)，具體下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何,，還要看整個(gè)上半年市場(chǎng)運(yùn)行情況,。問：新房房?jī)r(jià)下跌幅度小于二手房，是因?yàn)樾路窟€有限價(jià)政策,，新房限價(jià)政策今年是否會(huì)全面放開,？

李宇嘉：

現(xiàn)在來看，越來越多的城市新房限價(jià)已經(jīng)放開了,，比如說杭州,、深圳、廣州的拍地已經(jīng)放開房?jī)r(jià)限制?，F(xiàn)在放開限價(jià)是一個(gè)大趨勢(shì),，一方面我們看整個(gè)限價(jià)不利于打造一些豪宅產(chǎn)品，不利于打造一些改善型的產(chǎn)品,；另一方面,，放開限價(jià)，讓局部區(qū)域的真實(shí)價(jià)格開始顯現(xiàn),，特別是一些高端改善產(chǎn)品的價(jià)格顯現(xiàn),，讓區(qū)域價(jià)格穩(wěn)定，甚至有所上升,，其實(shí)是有利于緩解大家對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期的,。同時(shí)，我們認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌的限制會(huì)有所增強(qiáng),。開發(fā)商大幅度的降價(jià)導(dǎo)致了一系列的問題,，盡管它為了促銷或解決資金鏈大幅降價(jià)，但是對(duì)企業(yè)銷售的幫助可能不大,，反而它帶來的副作用就是整個(gè)片區(qū)的價(jià)格體系被它降價(jià)搞崩潰了,，其他開發(fā)商不得不跟隨。我們認(rèn)為,，對(duì)于下跌的限制不太允許會(huì)超過15%以上的大幅度下跌,，預(yù)計(jì)還是要嚴(yán)格預(yù)售價(jià)格的審批,，超過15%的跌價(jià)，都要求要重新價(jià)格備案,，否則的話,，就會(huì)暫停這個(gè)盤的預(yù)售許可。所以,，我認(rèn)為限價(jià)政策大概會(huì)發(fā)生這兩個(gè)方向的變化,。問：目前樓市是否已經(jīng)到底部，還有哪些可以減少購(gòu)房壓力的政策工具,？

李宇嘉：

現(xiàn)在樓市很難講到了底部,，因?yàn)槲覀冋麄€(gè)告別了過去十幾年單邊上漲，進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期?，F(xiàn)在其實(shí)是從單邊上升過渡到下跌的一個(gè)階段，是上半場(chǎng)到下半場(chǎng)的一個(gè)轉(zhuǎn)換,，所以整個(gè)都在擠出泡沫回歸常態(tài),。過去無序的這種虛假繁榮的增長(zhǎng)，需要通過泡沫的消耗來下滑,，來把風(fēng)險(xiǎn)出清,。所以未來還是一個(gè)下跌的過程，但是過快下跌基本上是告一段落,。經(jīng)過2022,、2023年，行業(yè)的體量,，從需求側(cè)來講,，商品房銷售已經(jīng)到了2015年的水平，投資新開工回到十年前,。在這種情況下,，我們認(rèn)為，快速下跌的過程已經(jīng)結(jié)束,，接下來是緩慢下跌,，當(dāng)然，這取決于我們經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和老百姓收入預(yù)期穩(wěn)定,。但總的來講,，快速下跌的情緒已經(jīng)過去，大家整體情緒開始趨于穩(wěn)定,，特別是隨著房?jī)r(jià)的下跌,，很多城市的房?jī)r(jià)外圍跌了一半，中心區(qū)域也跌了20%-30%,，購(gòu)房需求匹配已經(jīng)有了較大程度的提高,，很多剛需和換房居民積極入市,，積攢了一部分需求，交易量上來了,，就會(huì)對(duì)樓市企穩(wěn)和價(jià)格預(yù)期提供很大的幫助,。所以，總的來講,，是過渡到這樣的階段,，接下來，除了政策以外,，更重要的還是解決大家的收入預(yù)期和對(duì)行業(yè)前景的判斷,、消費(fèi)、就業(yè)這些,，只有這些問題解決了,，市場(chǎng)才會(huì)好轉(zhuǎn)。問：剛說到預(yù)期,，具體是指什么,？大家現(xiàn)在不買房，很多人覺得是因?yàn)榉績(jī)r(jià)一直在下跌,，很多人不敢買房,，那即使房?jī)r(jià)上漲，買房的人就會(huì)增多嗎,？你怎么看待“我國(guó)房屋過剩論”,，未來多余的房子賣給誰？

李宇嘉：

預(yù)期其實(shí)是兩個(gè)方面,，一個(gè)是房?jī)r(jià)穩(wěn)定,，現(xiàn)在我們講，只要房?jī)r(jià)穩(wěn)定,，不是說房?jī)r(jià)上漲或下跌,，很多剛需和換房人群就會(huì)入市的。因?yàn)楹芏鄤傂?，結(jié)婚的,、就業(yè)的、小孩上學(xué)的,、父母養(yǎng)老的,、接父母一塊居住的、改善老破小,、換改善居住的條件稍微好一點(diǎn)的,，這些需求始終是存在的。過去因?yàn)榉績(jī)r(jià)快速下跌,，大家在恐慌性情緒下,，就暫停了這種需求,，現(xiàn)在只要價(jià)格穩(wěn)定，大家就會(huì)考慮入市,，這是一個(gè)預(yù)期,。第二個(gè)預(yù)期是，要對(duì)未來的收入,、就業(yè)是有信心,，不能說我現(xiàn)在買房，我加了杠桿,，未來我失業(yè)了,，或者公司收入大幅度下降就不買房了。這兩方面預(yù)期存在回升,，市場(chǎng)就會(huì)穩(wěn)定好轉(zhuǎn),。“房屋過剩論”,，從總量上來看,，肯定是供求平衡，甚至供應(yīng)過剩,，但結(jié)構(gòu)上，供應(yīng)的缺口還是比較大的,。因?yàn)楹芏嗳藦霓r(nóng)村到城市,、從小城市到都市圈和省會(huì)城市，他可能在老家,、在原來工作的地方有房,，在這些大城市還沒有房。另外,，我們的房子過去供應(yīng)效率也不算很高,，因?yàn)楦咧苻D(zhuǎn)時(shí)期，很多房屋質(zhì)量,、包括物業(yè)管理,、學(xué)校配套都存在一定問題。我國(guó)30%的房子是2000年之前的,。另外,，比如廣東住房自有率不足50%，深圳住房自有率不到30%,，浙江住房自有率也不到70%,，這些都是結(jié)構(gòu)性不足，還有很多年輕的新市民,，這個(gè)需求的體量還是非常大的,。京滬全面取消限購(gòu)的可能性不大,，單純的取消限購(gòu)也不能拯救現(xiàn)在的樓市問：北京、上海以及熱點(diǎn)強(qiáng)二線城市會(huì)全面放開樓市限購(gòu)政策嗎,？

李宇嘉：強(qiáng)二線城市徹底退出限購(gòu)是一個(gè)大概率事件,。廣州、深圳作為一線城市都大幅度的松綁,。特別是廣州,，基本已經(jīng)退出了限購(gòu)，深圳退出的程度也比較大,，盡管只是放開了戶籍的限購(gòu),，盡管入戶門檻不高，但這意味著限購(gòu)政策在很大程度上已經(jīng)得到放寬,。所以,，下一步，二線城市中心區(qū)放開限購(gòu)是大概率,。京滬是最核心的,，如果京滬也徹底放開限購(gòu)說不過去，因?yàn)槲覀儺吘惯€在堅(jiān)持“房住不炒”,，堅(jiān)持房地產(chǎn)發(fā)展新模式,，不能回到老路上。所以,，京滬下一步放開整個(gè)外圍區(qū)域的限購(gòu)是大概率,，至于其它更大尺度的限購(gòu)?fù)顺觯€有待觀察,。問：取消限購(gòu)能拯救低迷的樓市嗎,？

李宇嘉：拯救現(xiàn)在的樓市，沒有“一招鮮”的政策,，不是說哪一招就能夠把樓市救起來,，這是綜合施策的結(jié)果。放開限購(gòu)就是購(gòu)房資格的放開,，無限制的買多套房的需求放開,。盡管現(xiàn)在還保留著限購(gòu)，但是我們戶籍家庭還是可以買兩套的,，放開限購(gòu)就是買多套,，現(xiàn)在大家對(duì)買多套房的需求其實(shí)并不是很大。當(dāng)限購(gòu)政策放開,，尤其是放開核心城區(qū)的限購(gòu),，對(duì)于外地人來到核心城市購(gòu)買核心物業(yè)是非常有益的。特別是對(duì)于一些富裕的外地人來說，投資一線城市的核心區(qū)域和核心資產(chǎn)具有很大的推動(dòng)作用,。然而,，就整體樓市的規(guī)模和支撐而言，這種松綁政策的幫助不大,。我覺得要多方施策,，供給、需求兩端都要進(jìn)行政策的紓困,，包括供給端開發(fā)商要適度的降價(jià),，公建配套，特別是教育,、醫(yī)療資源,。需求端，要提高大家的收入,、就業(yè)的預(yù)期,。要減少庫(kù)存，庫(kù)存量太大會(huì)導(dǎo)致降價(jià)促銷的預(yù)期更強(qiáng)烈,，更關(guān)鍵的還是大家的收入,、就業(yè)能夠穩(wěn)定下來，才會(huì)改善住房需求,，動(dòng)力才能夠起來,。房企拿地會(huì)更加聚焦核心城市核心區(qū)域，未來產(chǎn)品品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈問：今年房企生存環(huán)境會(huì)出現(xiàn)哪些變化,，隨著項(xiàng)目白名單的加速推進(jìn)和貸款資金到位,，您認(rèn)為房企的困境什么時(shí)候能得到改善？

李宇嘉：

房企的生存今年肯定會(huì)好轉(zhuǎn),。一方面,，白名單融資對(duì)接機(jī)制下,，房企的融資的正?；谴蟾怕省榱私鉀Q這個(gè)東西,，國(guó)家自上而下部署推送項(xiàng)目白名單審批,、審批企業(yè)貸款機(jī)制，它會(huì)倒逼地方政府加強(qiáng)一些不合格的項(xiàng)目整個(gè)預(yù)售審批,，或者說規(guī)劃報(bào)建時(shí),，缺少的一些證件材料都要完善,。另外,，督促房企把一些項(xiàng)目規(guī)范性加強(qiáng),，資金監(jiān)管要做到位,，資金要封閉運(yùn)行等等,，這些都有助于房企融資的正常化,。但同時(shí),，還是要看到房企資金來源是否超過一半是銷售金額，只有這個(gè)好轉(zhuǎn)起來,，整個(gè)房企的資金才能得到支撐,。問：現(xiàn)在三四五六線城市，房屋總供應(yīng)基本上飽和了,，那現(xiàn)在房企在開發(fā)投資拿地,，還有銷售方面，接下來會(huì)有一些什么變化,？

李宇嘉：接下來,，房企會(huì)聚焦確定性的一些核心城市核心區(qū)域。因?yàn)楝F(xiàn)在中心區(qū)的去化還不是特別難,，去化周期也不算特別長(zhǎng)，那么想拿地,，首先還是要去滿足改善性的需求,。地方政府在推地方面，也會(huì)盡力的去推一些好地塊,，滿足開發(fā)商的一些拍地需求,，還會(huì)繼續(xù)延續(xù)這樣的態(tài)勢(shì)。開發(fā)商在拿地以后,，土地出讓條件都非常好,，取消了限地價(jià)、競(jìng)自持,、競(jìng)配建,。開發(fā)商拿地原來是重視地段，現(xiàn)在來看,，中心區(qū)這些東西差別都不大,，大家都在競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的品質(zhì)、配套設(shè)施,、整體產(chǎn)品的得房率,、綠化率水平、特殊的教育資源等等,，回到產(chǎn)品本身的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)日益的強(qiáng)化,，對(duì)于購(gòu)房者來說,，選擇的范圍會(huì)更加廣,。通過保障性住房讓剛需上車，培育未來潛在的改善型購(gòu)房需求問：住建部提出做好今明兩年住房發(fā)展計(jì)劃,，防止市場(chǎng)大起大落，這釋放了哪些信號(hào),？

李宇嘉：這一次的十五五住房發(fā)展規(guī)劃與十四五相比，一個(gè)是防止再新增太多的供應(yīng),，預(yù)防無效供應(yīng)增加導(dǎo)致后續(xù)的價(jià)格下降,。另外,，加強(qiáng)保障性住房的供應(yīng)和以需定建，明確解決剛需住房需求,。所以,，以后的十五五規(guī)劃，剛需就是通過保障性住房解決,，改善型需求通過商品房來解決,。以需定建，是指未來地方政府批地也好,，報(bào)批審批這個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃也好,，必須是需要什么產(chǎn)品就批什么產(chǎn)品，需要什么樣的地塊就批什么樣的地塊,，不能太過剩的去新增土地供給,，目的就是要讓增加的供應(yīng)能夠獲得銷售，增加的供應(yīng)能夠滿足需求,，不是說去惡化庫(kù)存,。對(duì)于剛需，大家認(rèn)為通過保障性住房滿足后,，可能會(huì)沖擊商品房市場(chǎng),，其實(shí)我們要辯證看待，現(xiàn)在大家都知道新房市場(chǎng)整體上都是改善型的,，所以讓剛需買新房他也買不起,，但是通過保障性住房,，讓他上車以后,，未來對(duì)于改善的需求潛力是很大的，所以我們還是要培育潛在的購(gòu)房需求,。大概國(guó)家的政策導(dǎo)向就是這樣的,。問：“取消商品房預(yù)售制度”的呼聲一直很高，您怎么看待這個(gè)問題，您認(rèn)為現(xiàn)階段,，適合取消預(yù)售制嗎,？

李宇嘉：商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了問題，比如說爛尾樓,，這并不是由于預(yù)售制引起的,，而是由于預(yù)售資金監(jiān)管不嚴(yán)，預(yù)售審批不一,，導(dǎo)致資金被挪用和開發(fā)商資質(zhì)參差不齊,，我覺得最重要還是加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，只要賣了房子的錢能夠監(jiān)管到,，確保這個(gè)錢首先用來建房子,，那么房子就不會(huì)出問題。另外,，預(yù)售制度下房子的交付,，和公共配套的交付應(yīng)該是同步的。對(duì)于交付以后出現(xiàn)的問題,，還要保留開發(fā)商繼續(xù)擔(dān)負(fù)責(zé)任一段時(shí)間,。交付以后直接交給物業(yè)，開發(fā)商直接就拍屁股走了,，那不行,，對(duì)于交付以后，比如說保質(zhì)期內(nèi)一年以內(nèi),，開發(fā)商還是要承擔(dān)無限責(zé)任,。所以還是要加強(qiáng)監(jiān)管，如果取消商品房預(yù)售制,，搞現(xiàn)房銷售,，把周期拉長(zhǎng)、成本提高,，最后轉(zhuǎn)移到價(jià)格上去,，對(duì)消費(fèi)者是不利的。問：現(xiàn)階段買房或者賣房,，應(yīng)該考慮哪些因素,？

李宇嘉：這個(gè)問題比較大，賣房者,，我覺得還是要看你是屬于急賣還是屬于掛掛看,，如果是急賣急需要錢，肯定要一次性降到位,，特別是一些老破小,，特別是一些沒有特殊資源,、稀缺資源去競(jìng)爭(zhēng)，同掛牌里面這些產(chǎn)品比較多,，競(jìng)爭(zhēng)比較大,，那趕快降價(jià)。如果是一些次新房,，有學(xué)位的,，建議不用降幅太大，順銷就可以,，如果你急需要用錢,，稍微比同類產(chǎn)品降幅大一點(diǎn)。對(duì)于買房需求,，現(xiàn)在不管是新房還是二手房,，可選的范圍很廣。我建議還是根據(jù)自己的訴求,，先多去看看,，讓自己熟悉且了解這個(gè)市場(chǎng)，知道自己想要的合理價(jià)格水平最高在多少,、最低是多少,，現(xiàn)在有哪些是超出自己認(rèn)知的市場(chǎng)認(rèn)為的合理的價(jià)格，就是所謂的筍盤,，這個(gè)是要去像淘寶一樣去淘的,，只要你多看就能選到。問：現(xiàn)在的很多政策利好首套房,，但是現(xiàn)在賣房其實(shí)很難,，那么現(xiàn)在“賣一買一”置換需求的堵點(diǎn)，有什么好的政策工具去疏通,？

李宇嘉：我覺得有很多精細(xì)化的政策,，一個(gè)是推進(jìn)帶押過戶。另外是開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)一起來幫助換房的人（也就是連環(huán)單）,，大家構(gòu)建一種機(jī)制,，我先去簽了新房，中介極力的幫我推二手房盡快賣掉,，這樣就順利的實(shí)現(xiàn)了換房,。有的地方政策也可以規(guī)定把“先買后賣”視同于首套，視同于我擁有這套房,，那我只要在一定期限內(nèi)賣掉,，我前面買的這套房，新房也好,、二手房也好,，它不占貸款名額，我覺得金融機(jī)構(gòu),、住建部門,、中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商等等,，大家一起來把這個(gè)機(jī)制能夠建立起來,，形成一個(gè)閉環(huán)就可以了。