• 每年3月份前后都是樓市交易的小高峰，只不過是量高或低的問題,。

• 房價快速下跌的情緒已過去,，很多購房者積極入市，成交量的提升有助于樓市企穩(wěn),。
  

• 京滬全面取消限購的可能性不大,。
  

• 通過保障性住房讓剛需上車，可以培育未來潛在的改善型購房需求,。
  

• 商品房市場問題的本質(zhì)不在預(yù)售制,，現(xiàn)階段取消預(yù)售制成本會轉(zhuǎn)移到房價，不利于購房者,。
  

本期嘉賓｜李宇嘉,，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員

視頻/文字整理 ｜袁小麗從2023年底到現(xiàn)在，國家和各個地方都出臺了一系列的樓市利好政策,。在國家層面,，房企融資的項目白名單對接機(jī)制已經(jīng)形成。2月20日,，LPR一次性下降25個基點,，這是自創(chuàng)立這項制度以來最大的一次下降。在地方層面，從2023年底一直到現(xiàn)在四個一線城市關(guān)于限購政策松綁利好不斷傳來,，春節(jié)之后，深圳的新房和二手房交易量連續(xù)明顯反彈,。所以大家又開始關(guān)注,，2024年到底會不會出現(xiàn)樓市“小陽春”。騰訊房產(chǎn)《樓市透視鏡》欄目特邀廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉圍繞“樓市小陽春以及2024年樓市走勢等熱點話題”進(jìn)行分享,。李宇嘉認(rèn)為每年一季度都是樓市交易的小高峰,，今年也不例外，也會有樓市“小陽春”出現(xiàn),，成交量也會增長,。但是，短期樓市仍會處于不溫不火的狀態(tài),。對于大家都很關(guān)注的房價走勢,，李宇嘉表示，2024年上半年整體房價即使出現(xiàn)下跌,，下跌的幅度也應(yīng)該會收窄,。對于新房的限價政策，他認(rèn)為越來越多的城市新房價格限制上漲的政策已經(jīng)放開,，放開限價有利于打造豪宅產(chǎn)品和改善型產(chǎn)品,，同時放開限價也能夠穩(wěn)定甚至提升區(qū)域房價，利于緩解房價預(yù)期,。但是,，房價下跌的限制會有所增強(qiáng)，下跌幅度不太允許超過15%,。因此,，嚴(yán)格的預(yù)售價格審批仍然是必要的，如果跌幅超過15%,，就需要重新進(jìn)行價格備案,。談及一線城市及熱點強(qiáng)二線城市是否會全面放開限購的問題，李宇嘉認(rèn)為二線城市和北京上海整個外圍區(qū)域退出限購是大概率事件,，但京滬是否全面放開限購還需要進(jìn)一步觀察,。李宇嘉對于近期熱議的“取消商品房預(yù)售制”這一議題表示，他認(rèn)為商品房市場出現(xiàn)問題的本質(zhì)并非預(yù)售制度本身，而是由于預(yù)售資金監(jiān)管不嚴(yán)格導(dǎo)致資金被挪用,，需要進(jìn)一步加強(qiáng)對預(yù)售資金的監(jiān)管。就目前而言,，如果取消商品房預(yù)售制度,，轉(zhuǎn)而采取現(xiàn)房銷售模式，將導(dǎo)致銷售周期拉長、成本增加,，最終會轉(zhuǎn)嫁到房價上，對購房者不利,。以下為對話全文：2024年樓市“小陽春”會如期而至,，成交量增長會進(jìn)一步緩解房價下跌問：今年的樓市“小陽春”會出現(xiàn)嗎？會表現(xiàn)出哪些特點,？

李宇嘉：

每年的第一季度或者3月份前后都是樓市交易的小高峰,，這跟季節(jié)性因素有關(guān),。一方面,，本身天氣春暖花開，看房的頻率就會增加,。另一方面，春節(jié)前很多人都回家過年,，買房計劃會推到年后,，還有很多人春節(jié)前發(fā)了一筆年終獎，還有一些學(xué)位的需求,，等等,，這些需求都會集中在3月份前后釋放，這也是很正常的。只不過是“小陽春”量高或者低的問題,。總之,，市場要比春節(jié)前一兩個月好,，這是大概率，今年也是一樣,，肯定會有一波比去年11-12月或者1-2月好一些的狀態(tài),，成交量也會增長。但是,，短期來看,，樓市還是處于一個不溫不火的狀態(tài),，還處于修復(fù)底部的狀態(tài)。問：房價還會下跌嗎,，您認(rèn)為2024年房價將會呈現(xiàn)哪些變化,？

李宇嘉：

從最新的房價指數(shù)來看,，70個大中城市新房和二手房房價環(huán)比下跌城市數(shù)都有所減少，房價下降幅度也在收窄,。從我們的調(diào)研來看，一方面，去年開發(fā)商大幅度的打折促銷，其實對于房地產(chǎn)的銷售促進(jìn)作用并沒有想象中的那么大,，反而惡化了市場預(yù)期。另外,，去年二手房價格較新房價格下降幅度大，那么小業(yè)主覺得,，這么大的價格下降之后繼續(xù)降價的動力也在減弱，所以我們看到整個二手房的下降幅度也在收窄,，二手房業(yè)主售轉(zhuǎn)租的趨勢在明顯增強(qiáng)，很多撤牌的業(yè)主，整個深圳、北京,、上海二手房掛牌量是有所減少的。從新房、二手房變化來看,，它是有助于緩解房價下跌的預(yù)期的,。從深圳來看,，很多購房人認(rèn)為房價確實跌了很多，跌到了他認(rèn)為能入場的心理價格，所以很多購房者也在入市,。對于2024年房價的走勢，我認(rèn)為，即便是出現(xiàn)下跌,，下跌的幅度也應(yīng)該會有所緩解，跌幅也在收窄,。在這種情況下，我們認(rèn)為對于改善市場預(yù)期是有幫助的,，如果降幅收窄,，促進(jìn)需求入市，有可能在成交量的支撐下進(jìn)一步緩解房價下跌,。我們預(yù)計房價上半年的走勢大概是這樣的趨勢,，具體下半年房價走勢如何，還要看整個上半年市場運行情況,。問：新房房價下跌幅度小于二手房,，是因為新房還有限價政策，新房限價政策今年是否會全面放開,？

李宇嘉：

現(xiàn)在來看,，越來越多的城市新房限價已經(jīng)放開了，比如說杭州,、深圳,、廣州的拍地已經(jīng)放開房價限制。現(xiàn)在放開限價是一個大趨勢,，一方面我們看整個限價不利于打造一些豪宅產(chǎn)品,，不利于打造一些改善型的產(chǎn)品；另一方面,，放開限價,，讓局部區(qū)域的真實價格開始顯現(xiàn)，特別是一些高端改善產(chǎn)品的價格顯現(xiàn),，讓區(qū)域價格穩(wěn)定,，甚至有所上升，其實是有利于緩解大家對房價的預(yù)期的,。同時,，我們認(rèn)為房價下跌的限制會有所增強(qiáng)。開發(fā)商大幅度的降價導(dǎo)致了一系列的問題,，盡管它為了促銷或解決資金鏈大幅降價,，但是對企業(yè)銷售的幫助可能不大，反而它帶來的副作用就是整個片區(qū)的價格體系被它降價搞崩潰了,，其他開發(fā)商不得不跟隨,。我們認(rèn)為，對于下跌的限制不太允許會超過15%以上的大幅度下跌,，預(yù)計還是要嚴(yán)格預(yù)售價格的審批,，超過15%的跌價，都要求要重新價格備案，否則的話,，就會暫停這個盤的預(yù)售許可,。所以，我認(rèn)為限價政策大概會發(fā)生這兩個方向的變化,。問：目前樓市是否已經(jīng)到底部,，還有哪些可以減少購房壓力的政策工具？

李宇嘉：

現(xiàn)在樓市很難講到了底部,，因為我們整個告別了過去十幾年單邊上漲,，進(jìn)入一個調(diào)整期。現(xiàn)在其實是從單邊上升過渡到下跌的一個階段,，是上半場到下半場的一個轉(zhuǎn)換,，所以整個都在擠出泡沫回歸常態(tài)。過去無序的這種虛假繁榮的增長,，需要通過泡沫的消耗來下滑,，來把風(fēng)險出清。所以未來還是一個下跌的過程,，但是過快下跌基本上是告一段落,。經(jīng)過2022、2023年,，行業(yè)的體量,，從需求側(cè)來講，商品房銷售已經(jīng)到了2015年的水平,，投資新開工回到十年前,。在這種情況下，我們認(rèn)為,，快速下跌的過程已經(jīng)結(jié)束,，接下來是緩慢下跌，當(dāng)然,，這取決于我們經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和老百姓收入預(yù)期穩(wěn)定,。但總的來講，快速下跌的情緒已經(jīng)過去,，大家整體情緒開始趨于穩(wěn)定,，特別是隨著房價的下跌，很多城市的房價外圍跌了一半,，中心區(qū)域也跌了20%-30%,，購房需求匹配已經(jīng)有了較大程度的提高,，很多剛需和換房居民積極入市,，積攢了一部分需求，交易量上來了，就會對樓市企穩(wěn)和價格預(yù)期提供很大的幫助,。所以,，總的來講，是過渡到這樣的階段,，接下來,，除了政策以外，更重要的還是解決大家的收入預(yù)期和對行業(yè)前景的判斷,、消費,、就業(yè)這些，只有這些問題解決了,，市場才會好轉(zhuǎn),。問：剛說到預(yù)期，具體是指什么,？大家現(xiàn)在不買房,，很多人覺得是因為房價一直在下跌，很多人不敢買房,，那即使房價上漲,，買房的人就會增多嗎？你怎么看待“我國房屋過剩論”,，未來多余的房子賣給誰,？

李宇嘉：

預(yù)期其實是兩個方面，一個是房價穩(wěn)定,，現(xiàn)在我們講,，只要房價穩(wěn)定，不是說房價上漲或下跌,，很多剛需和換房人群就會入市的,。因為很多剛需，結(jié)婚的,、就業(yè)的,、小孩上學(xué)的、父母養(yǎng)老的,、接父母一塊居住的,、改善老破小、換改善居住的條件稍微好一點的,，這些需求始終是存在的,。過去因為房價快速下跌，大家在恐慌性情緒下,，就暫停了這種需求,，現(xiàn)在只要價格穩(wěn)定,，大家就會考慮入市，這是一個預(yù)期,。第二個預(yù)期是,，要對未來的收入、就業(yè)是有信心,，不能說我現(xiàn)在買房,，我加了杠桿，未來我失業(yè)了,，或者公司收入大幅度下降就不買房了,。這兩方面預(yù)期存在回升，市場就會穩(wěn)定好轉(zhuǎn),?！胺课葸^剩論”，從總量上來看,，肯定是供求平衡,，甚至供應(yīng)過剩，但結(jié)構(gòu)上,，供應(yīng)的缺口還是比較大的,。因為很多人從農(nóng)村到城市、從小城市到都市圈和省會城市,，他可能在老家,、在原來工作的地方有房，在這些大城市還沒有房,。另外,，我們的房子過去供應(yīng)效率也不算很高，因為高周轉(zhuǎn)時期,，很多房屋質(zhì)量,、包括物業(yè)管理、學(xué)校配套都存在一定問題,。我國30%的房子是2000年之前的,。另外，比如廣東住房自有率不足50%,，深圳住房自有率不到30%,，浙江住房自有率也不到70%，這些都是結(jié)構(gòu)性不足,，還有很多年輕的新市民,，這個需求的體量還是非常大的。京滬全面取消限購的可能性不大,，單純的取消限購也不能拯救現(xiàn)在的樓市問：北京,、上海以及熱點強(qiáng)二線城市會全面放開樓市限購政策嗎,？

李宇嘉：強(qiáng)二線城市徹底退出限購是一個大概率事件。廣州,、深圳作為一線城市都大幅度的松綁。特別是廣州,，基本已經(jīng)退出了限購,，深圳退出的程度也比較大，盡管只是放開了戶籍的限購,，盡管入戶門檻不高,，但這意味著限購政策在很大程度上已經(jīng)得到放寬。所以,，下一步,，二線城市中心區(qū)放開限購是大概率。京滬是最核心的,，如果京滬也徹底放開限購說不過去,，因為我們畢竟還在堅持“房住不炒”，堅持房地產(chǎn)發(fā)展新模式,，不能回到老路上,。所以，京滬下一步放開整個外圍區(qū)域的限購是大概率,，至于其它更大尺度的限購?fù)顺?，還有待觀察。問：取消限購能拯救低迷的樓市嗎,？

李宇嘉：拯救現(xiàn)在的樓市,，沒有“一招鮮”的政策，不是說哪一招就能夠把樓市救起來,，這是綜合施策的結(jié)果,。放開限購就是購房資格的放開，無限制的買多套房的需求放開,。盡管現(xiàn)在還保留著限購,，但是我們戶籍家庭還是可以買兩套的，放開限購就是買多套,，現(xiàn)在大家對買多套房的需求其實并不是很大,。當(dāng)限購政策放開，尤其是放開核心城區(qū)的限購,，對于外地人來到核心城市購買核心物業(yè)是非常有益的,。特別是對于一些富裕的外地人來說，投資一線城市的核心區(qū)域和核心資產(chǎn)具有很大的推動作用,。然而,，就整體樓市的規(guī)模和支撐而言,，這種松綁政策的幫助不大。我覺得要多方施策,，供給,、需求兩端都要進(jìn)行政策的紓困，包括供給端開發(fā)商要適度的降價,，公建配套,，特別是教育、醫(yī)療資源,。需求端,，要提高大家的收入、就業(yè)的預(yù)期,。要減少庫存,，庫存量太大會導(dǎo)致降價促銷的預(yù)期更強(qiáng)烈，更關(guān)鍵的還是大家的收入,、就業(yè)能夠穩(wěn)定下來,，才會改善住房需求，動力才能夠起來,。房企拿地會更加聚焦核心城市核心區(qū)域,，未來產(chǎn)品品質(zhì)競爭會更激烈問：今年房企生存環(huán)境會出現(xiàn)哪些變化，隨著項目白名單的加速推進(jìn)和貸款資金到位,，您認(rèn)為房企的困境什么時候能得到改善,？

李宇嘉：

房企的生存今年肯定會好轉(zhuǎn)。一方面,，白名單融資對接機(jī)制下,，房企的融資的正常化是大概率,。為了解決這個東西,，國家自上而下部署推送項目白名單審批、審批企業(yè)貸款機(jī)制,，它會倒逼地方政府加強(qiáng)一些不合格的項目整個預(yù)售審批,，或者說規(guī)劃報建時，缺少的一些證件材料都要完善,。另外,，督促房企把一些項目規(guī)范性加強(qiáng)，資金監(jiān)管要做到位,，資金要封閉運行等等,，這些都有助于房企融資的正常化,。但同時,，還是要看到房企資金來源是否超過一半是銷售金額,，只有這個好轉(zhuǎn)起來，整個房企的資金才能得到支撐,。問：現(xiàn)在三四五六線城市,，房屋總供應(yīng)基本上飽和了，那現(xiàn)在房企在開發(fā)投資拿地,，還有銷售方面,，接下來會有一些什么變化？

李宇嘉：接下來,，房企會聚焦確定性的一些核心城市核心區(qū)域。因為現(xiàn)在中心區(qū)的去化還不是特別難,，去化周期也不算特別長,，那么想拿地，首先還是要去滿足改善性的需求,。地方政府在推地方面,，也會盡力的去推一些好地塊，滿足開發(fā)商的一些拍地需求,，還會繼續(xù)延續(xù)這樣的態(tài)勢,。開發(fā)商在拿地以后，土地出讓條件都非常好,，取消了限地價,、競自持、競配建,。開發(fā)商拿地原來是重視地段,，現(xiàn)在來看，中心區(qū)這些東西差別都不大,，大家都在競爭產(chǎn)品的品質(zhì),、配套設(shè)施、整體產(chǎn)品的得房率,、綠化率水平,、特殊的教育資源等等，回到產(chǎn)品本身的競爭會日益的強(qiáng)化,，對于購房者來說,，選擇的范圍會更加廣。通過保障性住房讓剛需上車,，培育未來潛在的改善型購房需求問：住建部提出做好今明兩年住房發(fā)展計劃,，防止市場大起大落，這釋放了哪些信號,？

李宇嘉：這一次的十五五住房發(fā)展規(guī)劃與十四五相比,，一個是防止再新增太多的供應(yīng),，預(yù)防無效供應(yīng)增加導(dǎo)致后續(xù)的價格下降。另外,，加強(qiáng)保障性住房的供應(yīng)和以需定建,，明確解決剛需住房需求。所以,，以后的十五五規(guī)劃,，剛需就是通過保障性住房解決，改善型需求通過商品房來解決,。以需定建,，是指未來地方政府批地也好，報批審批這個項目的規(guī)劃也好,，必須是需要什么產(chǎn)品就批什么產(chǎn)品,，需要什么樣的地塊就批什么樣的地塊，不能太過剩的去新增土地供給,，目的就是要讓增加的供應(yīng)能夠獲得銷售,，增加的供應(yīng)能夠滿足需求，不是說去惡化庫存,。對于剛需,，大家認(rèn)為通過保障性住房滿足后，可能會沖擊商品房市場,，其實我們要辯證看待,，現(xiàn)在大家都知道新房市場整體上都是改善型的，所以讓剛需買新房他也買不起,，但是通過保障性住房,，讓他上車以后，未來對于改善的需求潛力是很大的,，所以我們還是要培育潛在的購房需求,。大概國家的政策導(dǎo)向就是這樣的。問：“取消商品房預(yù)售制度”的呼聲一直很高,，您怎么看待這個問題,，您認(rèn)為現(xiàn)階段，適合取消預(yù)售制嗎,？

李宇嘉：商品房市場出現(xiàn)了問題,，比如說爛尾樓，這并不是由于預(yù)售制引起的,，而是由于預(yù)售資金監(jiān)管不嚴(yán),，預(yù)售審批不一，導(dǎo)致資金被挪用和開發(fā)商資質(zhì)參差不齊，我覺得最重要還是加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管,，只要賣了房子的錢能夠監(jiān)管到,，確保這個錢首先用來建房子，那么房子就不會出問題,。另外,，預(yù)售制度下房子的交付，和公共配套的交付應(yīng)該是同步的,。對于交付以后出現(xiàn)的問題,，還要保留開發(fā)商繼續(xù)擔(dān)負(fù)責(zé)任一段時間。交付以后直接交給物業(yè),，開發(fā)商直接就拍屁股走了,，那不行，對于交付以后,，比如說保質(zhì)期內(nèi)一年以內(nèi),，開發(fā)商還是要承擔(dān)無限責(zé)任。所以還是要加強(qiáng)監(jiān)管,，如果取消商品房預(yù)售制,，搞現(xiàn)房銷售,，把周期拉長,、成本提高，最后轉(zhuǎn)移到價格上去,，對消費者是不利的,。問：現(xiàn)階段買房或者賣房，應(yīng)該考慮哪些因素,？

李宇嘉：這個問題比較大,，賣房者，我覺得還是要看你是屬于急賣還是屬于掛掛看,，如果是急賣急需要錢,，肯定要一次性降到位，特別是一些老破小,，特別是一些沒有特殊資源,、稀缺資源去競爭，同掛牌里面這些產(chǎn)品比較多,，競爭比較大,，那趕快降價。如果是一些次新房,，有學(xué)位的,，建議不用降幅太大，順銷就可以，如果你急需要用錢,，稍微比同類產(chǎn)品降幅大一點,。對于買房需求，現(xiàn)在不管是新房還是二手房,，可選的范圍很廣,。我建議還是根據(jù)自己的訴求，先多去看看,，讓自己熟悉且了解這個市場,，知道自己想要的合理價格水平最高在多少、最低是多少,，現(xiàn)在有哪些是超出自己認(rèn)知的市場認(rèn)為的合理的價格,，就是所謂的筍盤，這個是要去像淘寶一樣去淘的,，只要你多看就能選到,。問：現(xiàn)在的很多政策利好首套房，但是現(xiàn)在賣房其實很難,，那么現(xiàn)在“賣一買一”置換需求的堵點,，有什么好的政策工具去疏通？

李宇嘉：我覺得有很多精細(xì)化的政策,，一個是推進(jìn)帶押過戶,。另外是開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)一起來幫助換房的人（也就是連環(huán)單），大家構(gòu)建一種機(jī)制,，我先去簽了新房,，中介極力的幫我推二手房盡快賣掉，這樣就順利的實現(xiàn)了換房,。有的地方政策也可以規(guī)定把“先買后賣”視同于首套,，視同于我擁有這套房，那我只要在一定期限內(nèi)賣掉,，我前面買的這套房,，新房也好、二手房也好,，它不占貸款名額,，我覺得金融機(jī)構(gòu)、住建部門,、中介機(jī)構(gòu),、開發(fā)商等等，大家一起來把這個機(jī)制能夠建立起來,，形成一個閉環(huán)就可以了,。