原標(biāo)題：太突然！這個(gè)省會(huì)城市逆勢(shì)上調(diào)首套房貸利率,，不少市民加急上車

3月19日,，一份名為《關(guān)于調(diào)整石家莊市差別化住房信貸政策的通知》的文件在網(wǎng)絡(luò)流傳，文件落款為河北省市場(chǎng)利率定價(jià)自律委員會(huì),。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉,，上述文件屬實(shí)，石家莊市自2024年4月份起,，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限（LPR-20）,，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行,。

隨后,，記者咨詢了石家莊域內(nèi)多家銀行。

部分銀行表示已接到通知,，將于4月1日零時(shí)準(zhǔn)時(shí)調(diào)系統(tǒng),，最終利率以下款時(shí)間為準(zhǔn)。

部分銀行表示,，還未收到通知,，不過將與央行政策保持一致。

銀行工作人員表示,，近兩天不少市民來辦理房貸,，想趕在利率調(diào)整之前辦完，辦理人多也會(huì)拖慢下款速度,。

不過,，一位房屋中介告訴記者，一些開發(fā)商會(huì)有合作銀行,，開發(fā)商和銀行協(xié)調(diào),，此前材料齊全的情況下最快兩個(gè)小時(shí)就可下款。

另外，據(jù)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)報(bào)道,，記者通過廣東惠州當(dāng)?shù)劂y行獲悉,，該地區(qū)已自3月起，將首套房貸利率從LPR-50BP回調(diào)至LPR-35BP,，即從3.45%回調(diào)至3.6%,。

但這一利率水平仍低于LPR-20BP的全國房貸利率下限水平。

首套房商貸利率政策下限上調(diào)30個(gè)基點(diǎn)

這份名為《關(guān)于調(diào)整石家莊市差別化住房信貸政策的通知》的文件落款為河北省市場(chǎng)利率定價(jià)自律委員會(huì),，該機(jī)構(gòu)受中國人民銀行石家莊中心支行的指導(dǎo)和監(jiān)督管理,。

網(wǎng)傳文件顯示，根據(jù)《中國人民銀行中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長效機(jī)制的通知》(銀發(fā)[2022]294號(hào))文件精神,，對(duì)于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市,，如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起,，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限,。

2023年12月~2024年2月份，石家莊市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲,，按照相關(guān)通知要求,，自2024年4月份起，石家莊市將恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限 (LPR-20),。

二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行,。

后續(xù)若無動(dòng)態(tài)調(diào)整文件，該政策持續(xù)執(zhí)行,。

記者獲悉,，該網(wǎng)傳文件屬實(shí)。有銀行系統(tǒng)工作人員告訴記者,，4月1日起,，石家莊域內(nèi)銀行首套房商貸政策利率下限恢復(fù)至LPR-20的全國統(tǒng)一首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

二套房商貸政策利率下限去年已經(jīng)調(diào)降一次,，從LPR+60調(diào)整至LPR+20,，本次調(diào)整不涉及二套房，也不涉及存量房貸,。

多家銀行稱將準(zhǔn)時(shí)調(diào)系統(tǒng)

不少市民加急上車

隨后,，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者咨詢了石家莊域內(nèi)多家銀行。

部分銀行表示已接到通知,，將于4月1日零時(shí)準(zhǔn)時(shí)調(diào)系統(tǒng)，最終利率以下款時(shí)間為準(zhǔn),。

部分銀行表示,，還未收到通知，不過將與央行政策保持一致。

石家莊域內(nèi)一工商銀行分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)貸款的工作人員告訴前來咨詢的記者,，“4月1日系統(tǒng)自動(dòng)上調(diào)利率?，F(xiàn)在來辦理貸款，如果4月1日前能放款,，則仍按LPR-50執(zhí)行,，最終利率以下款時(shí)間為準(zhǔn)?！?/p>

對(duì)于放款速度,，該人員稱，“這取決于購買的樓盤,。二手房的審批速度會(huì)快一點(diǎn),，今天來辦月底前肯定能放。一手房需要備案,，速度取決于開發(fā)商的配合程度,。這幾天很多人趕在政策執(zhí)行之前來辦貸款，我們?yōu)榱四芊趴顚徟急容^快,?！?/p>

招商銀行一名負(fù)責(zé)貸后的工作人員告訴記者，“最終利率以下款時(shí)間為準(zhǔn),，現(xiàn)在辦時(shí)間有點(diǎn)緊,，因?yàn)橹虚g還有周六周日，還要走手續(xù),。手續(xù)齊全的話會(huì)快一些,，但正常來說沒有這么快，一般得有2~3周,。這幾天很多人來辦,，辦的人多就更慢了?！?/p>

不過,，一位房屋中介告訴每經(jīng)記者，一些開發(fā)商會(huì)有幾家合作銀行,，開發(fā)商和銀行協(xié)調(diào),，總有一家銀行可以趕過來。材料齊全的話最快兩個(gè)小時(shí)就可下款,。

“年后剛上班,，一對(duì)夫婦買的一手房，因?yàn)橹恍枰獜膯挝婚_工資證明,，材料簡(jiǎn)單,。當(dāng)天晚上，開發(fā)商就約來了銀行的人，當(dāng)場(chǎng)2個(gè)小時(shí)面簽下款,?！?/p>

記者致電平安銀行及河北銀行，工作人員均稱還未接到正式通知,，但將與央行政策保持一致,。

同樣地，最終利率以下款時(shí)間為準(zhǔn),。

一些村鎮(zhèn)銀行,，如恒升村鎮(zhèn)銀行，則表示現(xiàn)在無法辦理房貸業(yè)務(wù),。

首套房商貸利率下限將調(diào)整為3.75%

石家莊市此前執(zhí)行的利率下限水平是多少,？

根據(jù)中國人民銀行河北省分行此前公告，2022年5月17日至2022年10月12日,，石家莊市此前執(zhí)行的利率下限水平為LPR-20BP,；2022年10月13日至今則為LPR-50BP。

記者注意到,，這一系列調(diào)整均有政策依據(jù),。

2022年5月，央行,、原銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》,，將首套自住房商貸利率下限從不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn),。

2022年9月,，《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》發(fā)布。

對(duì)于2022年6~8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比,、同比均連續(xù)下降的城市,，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限,。

二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行,。符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持,、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限,。

相關(guān)調(diào)整對(duì)購房者有多大的影響呢？

3月20日,，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為1年期LPR3.45%,，5年期以上LPR 3.95%，均與上月持平,。

那么從下個(gè)月起,，石家莊首套房商貸5年期以上利率下限將由3.45%調(diào)整為3.75%,。

招聯(lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼告訴記者,，首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制調(diào)整的是首套房貸利率下限，而不是首套房貸利率,，住房貸款如何定價(jià)仍由銀行與借款人商定,。

董希淼表示，目前住房貸款利率在實(shí)際上形成“三層定價(jià)機(jī)制”：一是全國層面,，央行確定全國性的利率政策下限,；二是地方層面，地方政府在全國性利率下限的基礎(chǔ)上,，確定當(dāng)?shù)刈》抠J款利率下限,；三是銀行層面，銀行綜合考慮客戶資質(zhì),、資金成本等因素,，與借款人協(xié)商確定實(shí)際執(zhí)行的住房貸款利率。

他進(jìn)一步表示,，多數(shù)城市首套房貸利率下限呈下降趨勢(shì),，近一百個(gè)符合條件的城市下調(diào)或取消了首套房貸利率下限。在目前居民住房消費(fèi)需求不振的情況下,，預(yù)計(jì)將有更多銀行對(duì)多數(shù)借款人實(shí)際執(zhí)行房貸利率下限,。這次恢復(fù)全國性下限后，石家莊首套房貸款利率仍然處于低位,。

上述招商銀行工作人員為記者算了筆賬,。100萬房貸30年還清，如果是3.45%的利率,，選擇等額本息月供約為4460元,；如果是3.75%的利率，相應(yīng)地月供約為4630元,，每月需多還170元左右,。

后續(xù)是否會(huì)有符合條件的其他城市跟進(jìn)恢復(fù)首套房商貸利率下限呢？

對(duì)此董希淼表示,，所有符合動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的都應(yīng)該進(jìn)行調(diào)整,，也必須進(jìn)行調(diào)整。

該機(jī)制核心在于“動(dòng)態(tài)調(diào)整”,，即首套住房貸款利率下限在一定條件下可放寬或收緊——新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市,，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限,；新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲,，應(yīng)恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房貸款利率下限,。

建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，是差別化住房信貸政策的具體體現(xiàn),，具有多個(gè)方面的積極意義,。

一是有利于“因城施策”，授權(quán)地方政府根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況調(diào)整首套住房貸款利率下限,；

二是有助于地方政府和金融機(jī)構(gòu)及時(shí),、靈活地根據(jù)市場(chǎng)變化情況，對(duì)首套住房貸款利率下限進(jìn)行適時(shí)調(diào)整,；

三是有助于更好地支持剛性住房需求,，也有助于堅(jiān)持“房住不炒”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。

據(jù)貝殼財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì),，在70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格連續(xù)三個(gè)月同比,、環(huán)比均有所上漲的城市中,，除了石家莊之外，還有上海和西安兩地,。但這兩地的多家銀行均向貝殼財(cái)經(jīng)記者表示,，目前暫未收到首套房貸利率上調(diào)的相關(guān)通知。

據(jù)了解,，上海地區(qū)首套房貸利率最低為LPR-10BP,，即3.85%；而西安地區(qū)首套房貸利率最低為LPR-20BP,，即3.75%,。

有業(yè)內(nèi)人士指出，這兩地不屬于低于全國房貸利率下限水平的情況,，因此也就不必跟隨上調(diào),。

因地制宜主動(dòng)回調(diào)

惠州小幅上調(diào)房貸利率仍低于全國房貸利率下限水平

3月20日，記者通過惠州當(dāng)?shù)劂y行獲悉,，該地區(qū)確已自3月起,，將首套房貸利率從LPR-50BP回調(diào)至LPR-35BP，即從3.45%回調(diào)至3.6%,。

但這一利率水平仍低于LPR-20BP的全國房貸利率下限水平,。

值得注意的是，惠州地區(qū)的房?jī)r(jià)并未如石家莊地區(qū)連漲三月,。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，惠州地區(qū)僅在今年2月時(shí)，新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比恢復(fù)到100.0,，但同比仍在100以下,。

這意味著2月份新建商品住宅銷售價(jià)格與上月持平,，并已開始企穩(wěn)。

有接近監(jiān)管部門人士表示,，自2023年1月18日起,，惠州市實(shí)施階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

現(xiàn)在的房貸利率是銀行自身的市場(chǎng)行為,，由各銀行結(jié)合市場(chǎng)的資金情況,、房貸需求情況以及內(nèi)部資金成本自行決定。

董希淼表示,，惠州等地房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，根據(jù)當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)情況回調(diào)房貸利率屬于常規(guī)操作,，發(fā)揮地方“因地制宜”的房貸利率政策調(diào)節(jié)作用,，符合差別化住房信貸政策的原則。

如果未來惠州地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)企穩(wěn),，或還會(huì)有相應(yīng)調(diào)節(jié)動(dòng)作,。

事實(shí)上，住房貸款利率形成了“三層定價(jià)機(jī)制”：一是全國層面,，央行確定全國性的利率政策下限,；二是地方層面，地方政府在全國性利率下限的基礎(chǔ)上,，確定當(dāng)?shù)刈》抠J款利率下限,；三是銀行層面，銀行綜合考慮客戶資質(zhì),、資金成本等因素,，與借款人協(xié)商確定實(shí)際執(zhí)行的住房貸款利率。

此外,，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，惠州上調(diào)房貸利率15個(gè)基點(diǎn)，說明二季度房貸利率政策或有一些新變化,，“拼低價(jià)”的情況或?qū)⒉粡?fù)存在,，但是“較低”的利率仍會(huì)保留。