房地產(chǎn)新模式,，進(jìn)入高潮期(2)
長租公寓的商業(yè)模式
基本上跑通了
現(xiàn)在的房地產(chǎn)，其實(shí)已經(jīng)到了一個(gè)拐點(diǎn),。管房子比蓋房子賺錢的時(shí)代,，已經(jīng)來了,。
去年房企業(yè)績大多虧損,，但是靠運(yùn)營收租,，賺管理,、品牌費(fèi)的公司表現(xiàn)卻很不錯(cuò)，比如龍湖冠寓,、貝殼租賃都實(shí)現(xiàn)了凈利潤的增長,，貝殼租賃為主的新興業(yè)務(wù)收入更是大幅增長了194.8%，凈收入達(dá)到了84億,。
華潤有巢的長租公寓業(yè)務(wù)在2023年也實(shí)現(xiàn)了營業(yè)額7.0億元,，按年增長9.5%；萬科泊寓也首次實(shí)現(xiàn)了年度盈利,。
除了市場化機(jī)構(gòu)的盈利能力得到改善,，保租房項(xiàng)目的盈利能力也超預(yù)期。
保租房租金水平僅為公寓租金水平的30%-60%,，但去年已上市的4單保租房REITs,，有三單都實(shí)現(xiàn)了收入上漲。息稅折舊及攤銷前利潤2023年預(yù)測完成度全超100%,。
數(shù)據(jù)來源：REIT各季度公告,，ICCRA整理
租賃企業(yè)從暴雷到盈利，最大的根源,，在于現(xiàn)在的環(huán)境和前兩年已經(jīng)完全不一樣了,。
上一輪長租公寓從如火如荼到快速陷入暴雷潮，最根本的原因,，就是在于商業(yè)模式本身存在問題,。
因?yàn)橹暗拈L租公寓以“二房東”模式為主，通過低價(jià)收購房源進(jìn)行裝修,，再以高價(jià)出租出去,，從而賺取“租金差”。這種模式的利潤空間非常有限,，要想達(dá)到一定的盈利水平,，就必須要上規(guī)模。
這就導(dǎo)致長租公寓企業(yè),，在前端獲取房源的競爭白熱化,，直至出現(xiàn)“高收低賣”的情況，企業(yè)挪用租客的預(yù)付租金,，負(fù)債經(jīng)營,，最終導(dǎo)致暴雷。
而這兩年,，租賃賽道在房源供應(yīng),、資金來源和資金成本方面，得到了極大的改善,。
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