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房地產(chǎn)新模式,，進入高潮期(3)

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2024-04-15 09:58:45  明源地產(chǎn)研究

一是房源來源比過去更加充足了,。

這兩年,，政策面上對租賃供給政策，進行大量改革,，物業(yè)來源渠道豐富了很多,。長租公寓靠高價搶房的情況基本消失了。

一方面農(nóng)村集體土地可以直接入市,，用于建設大型租賃社區(qū)。不僅土地價格合理,，批量建設也能有效提高運營效率,。

另一方面，一些老舊廠房也可以改造成商業(yè),、養(yǎng)老和長租公寓,。去年，長租公寓出現(xiàn)大批量集中供應的趨勢,，其中大部分新開項目,，都是“非改租”類的存量改造產(chǎn)品。這些老舊物業(yè)的盤活,，也極大的降低了物業(yè)收儲成本。

例如北京朝陽區(qū)的方艙醫(yī)院,，就被改造成了青年旅舍,，改頭換面為保租房金盞七彩家園開始對外出租,，房租每月1200元,。

而且，這兩類渠道都是集中式公寓,，一般來說，集中式公寓毛利率更高，約在30-40%之間，分散式公寓毛利率僅在10-30%之間,。集中式物業(yè)的獲取難度降低,，顯然也擴大了租賃生意的利潤空間,，讓長租業(yè)務變得更加性感了。

二是資產(chǎn)價格比前兩年合理很多,。

一般來說，目前重點城市的市場化住宅租賃的租售比，基本上都在1.5%左右,。也就是說,，如果嚴格按照過去的市場化模式收購新房，租賃購房貸款的成本是無法被項目收益覆蓋的。

目前租賃機構收購房屋做租賃，整體項目收益可以平衡,，核心關鍵就在于——低價,。

比如1月份青島收購租賃房項目，實際收購價格是周邊新房的50-70%,，而且房源也多數(shù)來自于國資主體,。大量房企低價拋售資產(chǎn),，大大降低了租賃企業(yè)的收儲成本。

而純租賃用地的價格,，也相較普通住宅開發(fā)用地便宜很多,。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù),，2023年部分純租賃用地的樓面地價僅為1000-3500元/平方米左右,，約為周邊普通住宅地價的20%-30%。經(jīng)過測算,，項目的IRR基本在5%-6%左右,，已經(jīng)能算過賬了,。

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