萬科“渡劫”，A股千億市值房企又少一家市值蒸發(fā),、業(yè)績下滑,、債務壓頂

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2024-04-20 10:59:18 中國經營報

A股千億市值房企陣容再減一員，萬科股價近期持續(xù)下挫,，4月18日盤中觸及6.87元/股,，創(chuàng)近九年新低，市值萎縮至不足850億元,。管理層在投資者交流會議上坦誠,，萬科正面臨階段性、經營性困境,，流動性短期內承壓,。他們認為，問題根源雖有外部市場變化因素,，但更多在于企業(yè)在宏觀經濟與行業(yè)環(huán)境劇變時,，未能及時調整擴張步伐。

萬科近年來雖屢次精準預判行業(yè)趨勢,，但在行動層面卻未能徹底擺脫行業(yè)慣性,。公司在部分城市,，包括重點城市和一線城市，投資決策過于冒進,，導致投資失誤,。在中央提出行業(yè)高質量發(fā)展目標后,，萬科未能徹底調整業(yè)內普遍存在的“高杠桿,、高負債、高周轉”模式,，致今日陷入被動,。

管理層早在2020年半年報業(yè)績會上透露，彼時萬科在手資源足以支撐未來兩至三年發(fā)展,。然而，此后幾年,，萬科仍保持擴張態(tài)勢,。2021年至2023年，萬科新增項目平均地價逐年攀升,，分別為6942元/平方米,、12297元/平方米,、13899元/平方米,。投資策略的失誤使萬科在行業(yè)下行周期中承受更大壓力,，銷售金額連續(xù)下滑,，2023年降至3761.2億元,。受此影響,，萬科整體毛利率持續(xù)走低，從2021年的19.55%降至2023年的15.23%,。

今年一季度,，萬科合同銷售面積與金額同比分別下降37.5%和42.8%，頹勢未見扭轉,。

轉型之路亦未如預期順利。2014年,，萬科將定位拓展為“城市配套服務商”,，欲在十年內布局物業(yè)服務,、物流倉儲,、商業(yè)運營、長租公寓等業(yè)務，以期為未來價值增長提供支撐,。然而,，管理層近期承認，經營服務業(yè)務在實踐過程中存在步子過大,、操之過急的問題，過度占用開發(fā)業(yè)務資金,，規(guī)模擴大導致管理能力滯后,，經營目標未能如期達成。歷經八年的商業(yè)邏輯檢驗和可復制性驗證,，經營服務業(yè)務對總營收的貢獻仍相對有限,。2023年年報顯示，房地產開發(fā)及相關資產經營業(yè)務占比高達92.3%,，物業(yè)服務僅占6.3%,。

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