A股千億市值房企陣容再減一員，萬(wàn)科股價(jià)近期持續(xù)下挫,，4月18日盤中觸及6.87元/股,，創(chuàng)近九年新低，市值萎縮至不足850億元,。管理層在投資者交流會(huì)議上坦誠(chéng),，萬(wàn)科正面臨階段性、經(jīng)營(yíng)性困境,，流動(dòng)性短期內(nèi)承壓,。他們認(rèn)為，問(wèn)題根源雖有外部市場(chǎng)變化因素,，但更多在于企業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)與行業(yè)環(huán)境劇變時(shí),，未能及時(shí)調(diào)整擴(kuò)張步伐。

萬(wàn)科近年來(lái)雖屢次精準(zhǔn)預(yù)判行業(yè)趨勢(shì),，但在行動(dòng)層面卻未能徹底擺脫行業(yè)慣性,。公司在部分城市，包括重點(diǎn)城市和一線城市,，投資決策過(guò)于冒進(jìn),，導(dǎo)致投資失誤。在中央提出行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)后,，萬(wàn)科未能徹底調(diào)整業(yè)內(nèi)普遍存在的“高杠桿,、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式,，致今日陷入被動(dòng),。

管理層早在2020年半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上透露,，彼時(shí)萬(wàn)科在手資源足以支撐未來(lái)兩至三年發(fā)展。然而,，此后幾年,，萬(wàn)科仍保持?jǐn)U張態(tài)勢(shì)。2021年至2023年,，萬(wàn)科新增項(xiàng)目平均地價(jià)逐年攀升,，分別為6942元/平方米、12297元/平方米,、13899元/平方米,。投資策略的失誤使萬(wàn)科在行業(yè)下行周期中承受更大壓力，銷售金額連續(xù)下滑,，2023年降至3761.2億元,。受此影響，萬(wàn)科整體毛利率持續(xù)走低,，從2021年的19.55%降至2023年的15.23%,。

今年一季度，萬(wàn)科合同銷售面積與金額同比分別下降37.5%和42.8%,，頹勢(shì)未見扭轉(zhuǎn),。

轉(zhuǎn)型之路亦未如預(yù)期順利。2014年,，萬(wàn)科將定位拓展為“城市配套服務(wù)商”,，欲在十年內(nèi)布局物業(yè)服務(wù)、物流倉(cāng)儲(chǔ),、商業(yè)運(yùn)營(yíng),、長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)，以期為未來(lái)價(jià)值增長(zhǎng)提供支撐,。然而,，管理層近期承認(rèn)，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)在實(shí)踐過(guò)程中存在步子過(guò)大,、操之過(guò)急的問(wèn)題,，過(guò)度占用開發(fā)業(yè)務(wù)資金，規(guī)模擴(kuò)大導(dǎo)致管理能力滯后,，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)未能如期達(dá)成,。歷經(jīng)八年的商業(yè)邏輯檢驗(yàn)和可復(fù)制性驗(yàn)證，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)對(duì)總營(yíng)收的貢獻(xiàn)仍相對(duì)有限,。2023年年報(bào)顯示,，房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)占比高達(dá)92.3%，物業(yè)服務(wù)僅占6.3%。

在銷售下滑與轉(zhuǎn)型遇阻的雙重壓力下,，萬(wàn)科流動(dòng)性短期承壓,。值得關(guān)注的是，萬(wàn)科今年仍有到期債務(wù)待償,。年報(bào)顯示,，截至2023年末，萬(wàn)科總負(fù)債約1.1萬(wàn)億元,，有息負(fù)債3200.5億元,，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比為19.5%。面對(duì)債務(wù)壓力,，萬(wàn)科一方面積極處置資產(chǎn),，如打折出售七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán)給領(lǐng)展房產(chǎn)基金；另一方面,，尋求國(guó)資大股東深鐵集團(tuán)的支持,。深鐵集團(tuán)已通過(guò)多種方式助力萬(wàn)科釋放百億規(guī)模以上流動(dòng)性，并承諾必要時(shí)將繼續(xù)支持,。

此外,，萬(wàn)科打破連續(xù)31年分紅慣例,，今年決定不分紅,。自3月28日起，郁亮,、祝九勝,、解凍等高管自愿降至領(lǐng)取月薪稅前1萬(wàn)元。此舉旨在應(yīng)對(duì)當(dāng)前困境,，共度時(shí)艱,。