萬科“渡劫”,，A股千億市值房企又少一家市值蒸發(fā),、業(yè)績下滑、債務壓頂

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2024-04-20 10:59:18 中國經(jīng)營報

A股千億市值房企陣容再減一員，萬科股價近期持續(xù)下挫,，4月18日盤中觸及6.87元/股,，創(chuàng)近九年新低，市值萎縮至不足850億元。管理層在投資者交流會議上坦誠,，萬科正面臨階段性、經(jīng)營性困境,，流動性短期內(nèi)承壓,。他們認為,，問題根源雖有外部市場變化因素，但更多在于企業(yè)在宏觀經(jīng)濟與行業(yè)環(huán)境劇變時，未能及時調(diào)整擴張步伐,。

萬科近年來雖屢次精準預判行業(yè)趨勢，但在行動層面卻未能徹底擺脫行業(yè)慣性,。公司在部分城市，包括重點城市和一線城市,，投資決策過于冒進,，導致投資失誤。在中央提出行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展目標后,，萬科未能徹底調(diào)整業(yè)內(nèi)普遍存在的“高杠桿,、高負債、高周轉(zhuǎn)”模式,，致今日陷入被動,。

管理層早在2020年半年報業(yè)績會上透露，彼時萬科在手資源足以支撐未來兩至三年發(fā)展,。然而，此后幾年,，萬科仍保持擴張態(tài)勢,。2021年至2023年，萬科新增項目平均地價逐年攀升,，分別為6942元/平方米,、12297元/平方米、13899元/平方米,。投資策略的失誤使萬科在行業(yè)下行周期中承受更大壓力,，銷售金額連續(xù)下滑，2023年降至3761.2億元,。受此影響,，萬科整體毛利率持續(xù)走低,，從2021年的19.55%降至2023年的15.23%。

今年一季度,，萬科合同銷售面積與金額同比分別下降37.5%和42.8%,，頹勢未見扭轉(zhuǎn)。

轉(zhuǎn)型之路亦未如預期順利,。2014年,，萬科將定位拓展為“城市配套服務商”，欲在十年內(nèi)布局物業(yè)服務,、物流倉儲,、商業(yè)運營、長租公寓等業(yè)務,，以期為未來價值增長提供支撐,。然而，管理層近期承認,，經(jīng)營服務業(yè)務在實踐過程中存在步子過大,、操之過急的問題，過度占用開發(fā)業(yè)務資金,，規(guī)模擴大導致管理能力滯后,，經(jīng)營目標未能如期達成。歷經(jīng)八年的商業(yè)邏輯檢驗和可復制性驗證,，經(jīng)營服務業(yè)務對總營收的貢獻仍相對有限,。2023年年報顯示，房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務占比高達92.3%,，物業(yè)服務僅占6.3%,。

在銷售下滑與轉(zhuǎn)型遇阻的雙重壓力下，萬科流動性短期承壓,。值得關(guān)注的是,，萬科今年仍有到期債務待償。年報顯示,，截至2023年末,，萬科總負債約1.1萬億元，有息負債3200.5億元,，其中一年內(nèi)到期的有息負債占比為19.5%,。面對債務壓力，萬科一方面積極處置資產(chǎn),，如打折出售七寶萬科廣場50%股權(quán)給領(lǐng)展房產(chǎn)基金,；另一方面，尋求國資大股東深鐵集團的支持,。深鐵集團已通過多種方式助力萬科釋放百億規(guī)模以上流動性,，并承諾必要時將繼續(xù)支持,。

此外，萬科打破連續(xù)31年分紅慣例,，今年決定不分紅,。自3月28日起，郁亮,、祝九勝,、解凍等高管自愿降至領(lǐng)取月薪稅前1萬元。此舉旨在應對當前困境,，共度時艱,。

(責任編輯：張蕾)

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