房地產(chǎn)市場一季度投資與銷售雙雙下滑,，分別下降9.5%和19.4%,，市場亟待企穩(wěn)回升。面對此景,，地方政府紛紛施展各種手段,，包括放寬限購、調(diào)低房貸利率,、發(fā)放購房補(bǔ)貼以及推行“房票”制度,，幾乎傾其所有調(diào)控工具。最近,，一項(xiàng)旨在激活二手房市場,、便利改善型需求換房的新趨勢正在興起——住房“以舊換新”。

據(jù)中指研究院監(jiān)測,，超過30個城市已公開支持“以舊換新”,，主要采用兩種模式：一是房企與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)聯(lián)手優(yōu)先推廣舊房；二是開發(fā)商或國資平臺收購舊房,，所得款項(xiàng)用于購買特定新房項(xiàng)目,。尤其是采用國資收購方式的城市近期呈增長態(tài)勢。

“以舊換新”有助于打通換房鏈條,，提升樓市活躍度,，釋放置換需求。然而,，實(shí)際操作中面臨諸多問題,，如舊房估值合理性、如何在當(dāng)前市場環(huán)境下快速售出、國資收購所需的資金穩(wěn)健性以及舊房后續(xù)用途等,，相關(guān)政策尚待進(jìn)一步探索和完善,。

在人民網(wǎng)“地方領(lǐng)導(dǎo)留言板”上，一位網(wǎng)友呼吁昆明出臺商品房“以舊換新”政策,。昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局回應(yīng)稱,，雖暫未推出此類政策,，但部分房企已與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作提供相關(guān)服務(wù),。接下來，該局將借鑒省外經(jīng)驗(yàn),，結(jié)合本地實(shí)情,，研究是否有必要出臺相關(guān)政策。

除昆明外,，其他城市網(wǎng)民也對“以舊換新”表現(xiàn)出關(guān)注,，甚至在長三角熱點(diǎn)城市亦然。隨著支持該政策的城市日益增多,，它已成為樓市調(diào)控的新趨勢,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2023年起,，已有超30城明確表態(tài)支持“以舊換新”,。

鄂州、長沙,、鄭州等地近期相繼發(fā)布文件,，推行或鼓勵“以舊換新”。鄂州鼓勵中介,、房企和國資平臺通過集中幫賣和定向收購方式協(xié)助市民出售二手房,；長沙規(guī)定全市范圍內(nèi)“以舊換新”購新房者，可按“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策享受首套房優(yōu)惠,；鄭州計(jì)劃2024年完成10000套二手住房“以舊換新”,，通過政府指定收購主體或市場化途徑實(shí)現(xiàn)。

各地對“以舊換新”政策熱衷,，主要源于二手房庫存龐大,、交易緩慢以及房企去化壓力增大。通過協(xié)助二手房業(yè)主出售舊房,、購買新房,，既能滿足改善型購房需求，又能助益新房銷售,。

數(shù)據(jù)顯示,，2023年以來，全國二手房掛牌量持續(xù)攀升,，重慶,、成都,、天津、青島,、南京,、武漢、鄭州等12個城市已超10萬套,，其中6城更是突破15萬套,，重慶、成都更高達(dá)22萬套,。二手房市場已成為樓市重要組成部分,，對調(diào)控政策反應(yīng)敏銳。

易居研究院報告顯示,，3月份全國22個重點(diǎn)城市中有15城二手房交易活躍,，表明各地支持政策成效顯著。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,，近期二手房交易占住房交易比例接近四成,，其中約60%為90平米以下、總價300萬以下的房源,，反映出巨大的剛需及換房潛力,。

“以舊換新”旨在激活存量市場、暢通換房鏈,，激發(fā)樓市活力,。目前各地主要采取房企與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)聯(lián)合優(yōu)先售賣舊房，或由開發(fā)商,、國資平臺收購舊房并將售房款用于購買指定新房項(xiàng)目的方式,。部分地方還提供購房補(bǔ)貼。

盡管多地積極推動“以舊換新”,，但實(shí)施過程中仍存在痛點(diǎn),。以鄭州為例，其計(jì)劃由國資收購二手住房5000套,，規(guī)模遠(yuǎn)超同類城市,。鄭州“以舊換新”工作啟動首日，線上平臺訪問量大,，市民積極參與,，但實(shí)際成交需時。去年太倉首次嘗試“以舊換新”時,，首批名額僅完成6組交易,，后續(xù)隨著活動推進(jìn)，成交量才逐漸增加。

中指研究院指出,，當(dāng)前“以舊換新”政策效果尚不明顯,，主要難點(diǎn)在于快速出售舊房，通常需要在價格上作出讓步,。此外,，選購新房時面臨房源選擇受限、購房者觀望情緒濃厚,、對期房持謹(jǐn)慎態(tài)度等問題,。

有鄭州網(wǎng)友表示，自家擁有的“老破小”,、“老破大”難以出租和出售,，期待政府收購以解決賣房難題,，但對于購買新房仍有顧慮,。無錫網(wǎng)友詢問當(dāng)?shù)厥欠駮瞥鋈恰耙耘f換新”政策，得到答復(fù)稱目前僅梁溪區(qū)實(shí)施,，全市范圍暫無計(jì)劃,。

李宇嘉建議，開發(fā)商應(yīng)將優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目納入“以舊換新”,，提供價格優(yōu)惠,，而非借此機(jī)會處理尾貨。對于國資收購舊房,，需考慮資金實(shí)力,、信息獲取及管理能力，妥善解決分散收購的二手房如何轉(zhuǎn)為保障性住房,、如何高效運(yùn)營等問題,，政府應(yīng)著力優(yōu)化基礎(chǔ)性制度。

總體而言,，2023年多城推行“以舊換新”政策,，有望助力置換需求客戶快速賣房、降低成本,、激活存量房市場,、提振樓市。但在當(dāng)前市場壓力下,，政策效果各異,，需整合各方資源共同推動。