本輪去庫存，能否達到上一輪的效果？房企去杠桿下的新挑戰(zhàn)

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2024-05-13 09:09:06 網(wǎng)易

本輪去庫存,，能否達到上一輪的效果,？

近期，關(guān)于自然資源部提出的庫存去化周期超36個月城市應(yīng)停止供地的消息引起了廣泛關(guān)注,，其影響力超越了2017年和2019年相似政策的發(fā)布,。針對武漢的庫存狀況,，特別是所謂的40個月庫存水平,，以及新發(fā)布的“漢十條”政策,，我們嘗試進行解析。

庫存去化的評判標(biāo)準(zhǔn)涉及廣義與狹義庫存概念,。狹義庫存,，即已取得預(yù)售許可的房源,，直接反映市場供應(yīng)情況，是衡量去化周期的關(guān)鍵指標(biāo),。去化周期計算通常采用過去3個月、6個月或12個月的平均銷量作為分母,，其中,，12個月平均值被認(rèn)為最穩(wěn)定，可減少季節(jié)性波動和政策變動的影響,。按此標(biāo)準(zhǔn),，武漢4月底的狹義庫存去化周期約為24.6個月，遠低于停止供地的門檻,。

盡管如此,，近期3個月的去化周期高達42.5個月，反映出市場在短期內(nèi)面臨的去化壓力增大，這與行業(yè)內(nèi)部新房供給結(jié)構(gòu)問題緊密相關(guān)，包括大量“惰性庫存”累積和房企投資拿地能力減弱,，以及新房與二手房市場結(jié)構(gòu)的矛盾，促使政策面強調(diào)去庫存與優(yōu)化新增供給的平衡,。本輪去庫存,，能否達到上一輪的效果,？

武漢雖然按狹義庫存計算未達到停供標(biāo)準(zhǔn),，但其廣義庫存總量不容忽視,。武漢房地產(chǎn)市場長期處于高庫存運行狀態(tài),，這與城市特有的土地供應(yīng)模式和城中村改造項目密切相關(guān)。盡管高庫存背后反映了城市快速建設(shè)的成果,，但也帶來了結(jié)構(gòu)性矛盾,，如核心區(qū)域的高價板塊庫存壓力顯著，以及整體市場的“啞鈴結(jié)構(gòu)”,，即高端與低端產(chǎn)品多,，中端產(chǎn)品少,，難以滿足改善型需求,。

對于解決之道，簡單停止供地并非良策,，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)更為關(guān)鍵,，包括適度增加核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，處理錯配土地,，以及增加符合市場需求的產(chǎn)品供給,，如高品質(zhì)住宅項目,。同時，政策調(diào)整需更精準(zhǔn)有力,，解決市場結(jié)構(gòu)性矛盾,，而非泛泛而談。

整體來看,，當(dāng)前去庫存背景與以往不同,，處于去杠桿周期，單純依賴居民加杠桿去化無效庫存可能導(dǎo)致價格下跌的風(fēng)險,。因此,，統(tǒng)籌去庫存與優(yōu)化新增供給成為政策導(dǎo)向，武漢亦需加速向“新質(zhì)產(chǎn)品力”時代轉(zhuǎn)變,，通過一系列精細化措施,，促進房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。

本輪去庫存,，能否達到上一輪的效果,？

(責(zé)任編輯：盧其龍 CN070)

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