本輪去庫(kù)存，能否達(dá)到上一輪的效果,？

近期,，關(guān)于自然資源部提出的庫(kù)存去化周期超36個(gè)月城市應(yīng)停止供地的消息引起了廣泛關(guān)注,，其影響力超越了2017年和2019年相似政策的發(fā)布。針對(duì)武漢的庫(kù)存狀況,，特別是所謂的40個(gè)月庫(kù)存水平,，以及新發(fā)布的“漢十條”政策，我們嘗試進(jìn)行解析,。

庫(kù)存去化的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)涉及廣義與狹義庫(kù)存概念,。狹義庫(kù)存，即已取得預(yù)售許可的房源,，直接反映市場(chǎng)供應(yīng)情況,，是衡量去化周期的關(guān)鍵指標(biāo)。去化周期計(jì)算通常采用過(guò)去3個(gè)月,、6個(gè)月或12個(gè)月的平均銷量作為分母,，其中，12個(gè)月平均值被認(rèn)為最穩(wěn)定,，可減少季節(jié)性波動(dòng)和政策變動(dòng)的影響,。按此標(biāo)準(zhǔn)，武漢4月底的狹義庫(kù)存去化周期約為24.6個(gè)月，遠(yuǎn)低于停止供地的門檻,。

盡管如此,，近期3個(gè)月的去化周期高達(dá)42.5個(gè)月，反映出市場(chǎng)在短期內(nèi)面臨的去化壓力增大,，這與行業(yè)內(nèi)部新房供給結(jié)構(gòu)問(wèn)題緊密相關(guān),，包括大量“惰性庫(kù)存”累積和房企投資拿地能力減弱，以及新房與二手房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的矛盾,，促使政策面強(qiáng)調(diào)去庫(kù)存與優(yōu)化新增供給的平衡,。本輪去庫(kù)存，能否達(dá)到上一輪的效果,？

武漢雖然按狹義庫(kù)存計(jì)算未達(dá)到停供標(biāo)準(zhǔn)，但其廣義庫(kù)存總量不容忽視,。武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于高庫(kù)存運(yùn)行狀態(tài),，這與城市特有的土地供應(yīng)模式和城中村改造項(xiàng)目密切相關(guān)。盡管高庫(kù)存背后反映了城市快速建設(shè)的成果,，但也帶來(lái)了結(jié)構(gòu)性矛盾,，如核心區(qū)域的高價(jià)板塊庫(kù)存壓力顯著，以及整體市場(chǎng)的“啞鈴結(jié)構(gòu)”,，即高端與低端產(chǎn)品多,，中端產(chǎn)品少，難以滿足改善型需求,。

對(duì)于解決之道,，簡(jiǎn)單停止供地并非良策，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)更為關(guān)鍵,，包括適度增加核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng),，處理錯(cuò)配土地，以及增加符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品供給,，如高品質(zhì)住宅項(xiàng)目,。同時(shí)，政策調(diào)整需更精準(zhǔn)有力,，解決市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾,，而非泛泛而談。

整體來(lái)看,，當(dāng)前去庫(kù)存背景與以往不同,，處于去杠桿周期，單純依賴居民加杠桿去化無(wú)效庫(kù)存可能導(dǎo)致價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn),。因此,，統(tǒng)籌去庫(kù)存與優(yōu)化新增供給成為政策導(dǎo)向，武漢亦需加速向“新質(zhì)產(chǎn)品力”時(shí)代轉(zhuǎn)變，通過(guò)一系列精細(xì)化措施,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展,。

本輪去庫(kù)存，能否達(dá)到上一輪的效果,？