關(guān)于收儲(chǔ)存量商品房,，國(guó)家與地方都在行動(dòng)。

據(jù)新華社報(bào)道,，5月17日,，全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議在京召開，中共中央政治局委員,、國(guó)務(wù)院副總理何立峰出席會(huì)議并講話,。何立峰指出，商品房庫(kù)存較多城市,，政府可以需定購(gòu),，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。

4月末召開的中共中央政治局會(huì)議指出,，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施,，這為接下來(lái)的樓市調(diào)控指明了方向，特別是存量房產(chǎn)消化方面，一系列政策頻出,，諸如全部取消限購(gòu),、以舊換新、收購(gòu)存量商品房用作保障房,。

近日,，杭州臨安宣布收購(gòu)一批商品住房用作公共租賃住房，引起強(qiáng)烈關(guān)注,。此后云南楚雄州、大理州跟進(jìn),。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),，接下來(lái)越來(lái)越多的城市會(huì)推進(jìn)“存量收儲(chǔ)”用作保障房、拆遷安置房等,。

“酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障房”

何立峰強(qiáng)調(diào),，要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)習(xí)近平總書記重要講話精神，深入貫徹落實(shí)中央政治局會(huì)議部署,，深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)工作的人民性,、政治性，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策,，打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn),，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作,。

何立峰指出,，房地產(chǎn)關(guān)系人民群眾切身利益和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。當(dāng)前,，要著力分類推進(jìn)在建已售難交付商品房項(xiàng)目處置,，全力支持應(yīng)續(xù)建項(xiàng)目融資和竣工交付，保障購(gòu)房人合法權(quán)益,。相關(guān)地方政府應(yīng)從實(shí)際出發(fā),，酌情以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地,，以幫助資金困難房企解困,。商品房庫(kù)存較多城市，政府可以需定購(gòu),，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房,。要繼續(xù)做好房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范處置，扎實(shí)推進(jìn)保障性住房建設(shè),、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”,。

何立峰要求，要壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè),、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任,，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,、再貸款政策等作用,，加強(qiáng)對(duì)城市和房地產(chǎn)企業(yè)的指導(dǎo)支持，有力有序有效推進(jìn)保交房各項(xiàng)工作,。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，“酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房”，這是此次會(huì)議最核心的要點(diǎn),，也可以總結(jié)為“以購(gòu)代建”,。此類模式響應(yīng)了此前中央“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，其將庫(kù)存房源的收購(gòu)消化,、保障房的新建工作進(jìn)行了結(jié)合,，對(duì)于消化存量和補(bǔ)充增量等有積極的作用。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出,，此次政策對(duì)于高庫(kù)存的城市是一個(gè)利好,。高庫(kù)存的城市，可以利用該政策,，持續(xù)推進(jìn)“以購(gòu)代建”工作,，有助于庫(kù)存房源的消化，有助于房企銷售數(shù)據(jù)改善和資金狀況改善,。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為,，為了進(jìn)一步去庫(kù)存，各個(gè)地方在保障性住房,、保租房籌建籌備時(shí),，各地保租房平臺(tái)公司（主要是城投、地方國(guó)企）更多去購(gòu)買開發(fā)企業(yè)的存量商品房,，或者普通百姓手中的存量房,，這樣既消化了市場(chǎng)當(dāng)中的庫(kù)存，也有助實(shí)現(xiàn)快速籌建保障性住房的目的,。

杭州臨安率先打出重要一槍,，云南兩州跟進(jìn)

事實(shí)上，在地方存量收儲(chǔ)上,，已經(jīng)有幾個(gè)地區(qū)率先行動(dòng),。

熱點(diǎn)城市杭州市的臨安區(qū)提出收儲(chǔ)存量住房用作保障房，引起市場(chǎng)的較大關(guān)注,。

5月14日,，杭州市臨安區(qū)發(fā)布《關(guān)于收購(gòu)商品住房用作公共租賃住房供應(yīng)商的征集公告》,。公告稱，在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購(gòu)一批商品住房用作公共租賃住房,，本次收購(gòu)房源面積原則上不超過(guò)10000平方米,，現(xiàn)房或一年內(nèi)具備交付條件的期房。

而在此之前的5月11日,，南京發(fā)布的《南京市規(guī)劃建設(shè)保障性住房實(shí)施方案》提及,，將適當(dāng)改建或收購(gòu)存量住房用作保障性住房，盤活利用閑置土地和房屋,。當(dāng)日,，重慶嘉寓房屋租賃有限責(zé)任公司也發(fā)布了關(guān)于公開征集批量收購(gòu)商品房房源的公告，面向全市征集市場(chǎng)化批量收購(gòu)商品房用于租賃住房房源,，并提出了具體的房源收儲(chǔ)條件,，房源形態(tài)及面積為整幢、整單元商品房,，單套建筑面積不超過(guò)90平方米為主。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,，杭州市臨安區(qū)明確可以通過(guò)收儲(chǔ)存量商品房用作公租房,，是4月30日中央政治局會(huì)議提出的統(tǒng)籌謀劃存量消化和增量?jī)?yōu)化政策在地方的落地。這也意味著,，未來(lái)不管是公租房,、保租房、拆遷安置房,，都可以通過(guò)存量盤活的方式來(lái)解決,。

5月14日，云南楚雄州發(fā)布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展18條措施的通知》,。其中指出,，楚雄州將推動(dòng)貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式,，采取“以購(gòu)代建”方式采購(gòu)商品房作為安置房,。

此后大理州跟進(jìn)。5月16日,，云南大理州發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》明確,，鼓勵(lì)收購(gòu)存量房作為保障性租賃住房或人才住房，住宅商品房去化周期超過(guò)24個(gè)月的縣市,、大理經(jīng)開區(qū),，除產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部配套和離縣城（主城區(qū)）較遠(yuǎn)的鎮(zhèn)區(qū)外，不再新建保障性租賃住房,。城市更新,、城中村改造等項(xiàng)目改建地段或就近地段，可提供存量房屋進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原則上不再新建回遷安置房,，優(yōu)先采取市場(chǎng)購(gòu)買方式安置,。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，大理提出了“以購(gòu)代建”的模式,，和杭州臨安收購(gòu)庫(kù)存房源充當(dāng)公租房等有相似之處,。換句話說(shuō)，存量房產(chǎn)消化和優(yōu)化增量住房的工作結(jié)合,，最終會(huì)通過(guò)“以購(gòu)代建”的方式進(jìn)行,，其對(duì)于去庫(kù)存和增加保障房房源供給等都有積極的作用。

“盤活,、消化存量房產(chǎn)”受到廣泛關(guān)注

當(dāng)前,，盤活與消化存量房產(chǎn)成為重點(diǎn)工作。

5月17日上午,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛(ài)華在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示：“今年以來(lái)各地區(qū)因城施策,，不斷地在優(yōu)化房地產(chǎn)政策，從4月份的房地產(chǎn)領(lǐng)域的主要數(shù)據(jù)情況看,，房地產(chǎn)領(lǐng)域繼續(xù)處于調(diào)整期,。下階段要按照中央政治局會(huì)議精神，切實(shí)貫徹落實(shí)黨中央的決策部署,，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化,、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施,，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,，促進(jìn)房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展?！?/p>

該會(huì)議重申了消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的內(nèi)容,。4月30日召開的中共中央政治局會(huì)議指出，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施,。

隨后,，各地在去化庫(kù)存方面一系列政策頻出，北京,、深圳,、天津松綁限購(gòu)，杭州,、西安全部取消限購(gòu),。在“以舊換新”方面，多個(gè)城市繼續(xù)跟進(jìn),，截至目前已經(jīng)有超過(guò)50城落地政策,。而當(dāng)前階段,，地方政府更是直接下場(chǎng)收儲(chǔ)存量商品房，諸如上述的杭州臨安,、楚雄州,、大理州政策。

可以看出,，目前,，地方在“消化存量”方面，主要有三個(gè)思路,，一是通過(guò)限購(gòu)政策的完全退出,、房貸利率的進(jìn)一步下降等政策，來(lái)激活樓市,，去化庫(kù)存,。二是“以舊換新”，通過(guò)幫助業(yè)主賣掉手中的二手房,，以實(shí)現(xiàn)新房置換,。三是地方政府直接下場(chǎng)收購(gòu)一批存量房，用作公租房,、安置房,、保障性住房等。

預(yù)計(jì)更多城市推進(jìn)存量收儲(chǔ)用作保障房等

對(duì)于當(dāng)前正在啟動(dòng)的收儲(chǔ)存量商品房工作,，李宇嘉表示,，目前,，商品房市場(chǎng)存在的問(wèn)題是合理循環(huán)受阻,，表現(xiàn)在二手房掛牌量迅速上升、交易周期拉長(zhǎng),，新房銷售去化減慢,，剛需和改善型需求無(wú)法正常循環(huán)。對(duì)地方政府來(lái)說(shuō),，每年都有公租房,、配租或配售型保障房、拆遷安置房等籌集和建設(shè)任務(wù),。過(guò)去一段時(shí)間,，為對(duì)沖行業(yè)下行，各地都強(qiáng)調(diào)要新增建設(shè),，以增加實(shí)物工作量,。但是，存量房循環(huán)不暢導(dǎo)致的價(jià)格持續(xù)下跌,，不僅令地方籌建上述房源的財(cái)力下降,，且承擔(dān)任務(wù)的國(guó)企,、城投或市場(chǎng)化租賃企業(yè)，也因新房無(wú)法去化,、銷售回款不足或擔(dān)心資產(chǎn)跌價(jià)而不愿投資相關(guān)項(xiàng)目,。因此，將增量房源籌建與存量房源消化結(jié)合起來(lái),，就有了可行性。

李宇嘉預(yù)計(jì),，接下來(lái)越來(lái)越多的城市會(huì)推進(jìn)“存量收儲(chǔ)”用作保障房,、拆遷安置房等。其進(jìn)一步指出,，存量盤活是很有必要的,，但怎么盤活、誰(shuí)來(lái)盤活,、怎么定價(jià),、資金從哪來(lái)、收購(gòu)后的用途,，收購(gòu)誰(shuí)的（國(guó)企的,、民企的），是否擔(dān)心存在風(fēng)險(xiǎn)等等,，都需要進(jìn)一步明確,。比如，此次杭州臨安明確以不超過(guò)周邊房源,、車位的評(píng)估價(jià)作為本次收購(gòu)的最高限價(jià),，周圍可比項(xiàng)目怎么定，若沒(méi)有可比項(xiàng)目選什么標(biāo)準(zhǔn)等,，都要進(jìn)一步明確,；另外，公租房是政府劃撥地塊建設(shè),，這是成本最低的,，收儲(chǔ)可能要超過(guò)這個(gè)成本，是否會(huì)有事后審計(jì)的問(wèn)題等,，也需進(jìn)行考量,。