任澤平：中國房地產(chǎn)十大預(yù)測

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè),，事關(guān)經(jīng)濟(jì)恢復(fù),、民生就業(yè)和金融風(fēng)險(xiǎn)，一定要軟著陸,，避免硬著陸。我國當(dāng)前處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換關(guān)鍵階段,，房地產(chǎn)穩(wěn),，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，就業(yè)穩(wěn),，金融穩(wěn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化,，未來形勢如何？

我們做出了中國房地產(chǎn)的十大預(yù)測：

1,、房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代落幕，進(jìn)入存量房主導(dǎo)時(shí)代,，20-50歲主力購房人群的人口長周期拐點(diǎn)出現(xiàn),。“房地產(chǎn)長期看人口,、中期看土地,、短期看金融”,。

2、土地財(cái)政面臨轉(zhuǎn)型,，土地財(cái)政占地方財(cái)力三成,，地方債務(wù)問題凸顯，亟待化解,，推動(dòng)向稅收財(cái)政和股權(quán)財(cái)政轉(zhuǎn)型,。

3,、房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整分化,，調(diào)整就是消化此前的高房價(jià)、高庫存,、高杠桿,，分化就是人口流入流出城市的市場將分化明顯。

4,、人口往都市圈城市群遷移,，東北、西北,、低能級(jí)城市人口面臨持續(xù)流出壓力，未來二八開,，美國,、日本、韓國等在城市化后半段都出現(xiàn)了人口集聚的現(xiàn)象和規(guī)律,。

5,、房地產(chǎn)市場能否軟著陸，很大程度上影響著中國經(jīng)濟(jì)增速換擋能否順利,，關(guān)系幾千萬人就業(yè),、幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，以及占比近四分之一的金融信貸安全,，未來2-3年很關(guān)鍵,。不可大意,，全球經(jīng)濟(jì)史表明,，房地產(chǎn)是周期之母，十次危機(jī)九次地產(chǎn),。

6,、放松限購、限貸,、限價(jià)等限制性措施是大勢所趨,，這些都是此前房地產(chǎn)市場過熱時(shí)期出臺(tái)的收緊措施,，形勢已變，房地產(chǎn)市場從防過熱轉(zhuǎn)向防過冷,，應(yīng)加快取消限制性措施,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場軟著陸?？梢钥紤]持續(xù)大幅降息,、組建住房銀行收購開發(fā)商庫存用于保障房，當(dāng)務(wù)之急是重啟市場信心,。

7,、房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢所趨，大部分房企將消失或被并購重組,，加大力度支持優(yōu)質(zhì)房企重組行業(yè),，優(yōu)勝劣汰，這是所有行業(yè)發(fā)展到成熟階段必然要經(jīng)歷的,。

8,、房地產(chǎn)銷售和投資將逐步放緩，預(yù)計(jì)在未來2年左右見底,，未來住房市場的主要支撐來自改善型需求,、城市更新、保障房需求等,。

9,、三大工程是2024年房地產(chǎn)投資的主要支撐，資金主要來自中央政府,，可考慮組建住房銀行，收購開發(fā)商庫存用于保障房,，開發(fā)商獲得資金后優(yōu)先用于保交樓,，有助于防止?fàn)€尾、土地資源浪費(fèi)以及化解金融風(fēng)險(xiǎn),。

10,、城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤,、金融穩(wěn)定,、租購并舉是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求平衡健康發(fā)展的治本之策，改變認(rèn)知,，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,。

10預(yù)測十：城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤,、金融穩(wěn)定,、租購并舉

1預(yù)測一：房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代落幕,，進(jìn)入存量時(shí)代

房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代落幕，進(jìn)入存量房主導(dǎo)時(shí)代,。當(dāng)前20-50歲主力購房人群的人口長周期拐點(diǎn)已出現(xiàn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)66%,，套戶比超過1.09,。“房地產(chǎn)長期看人口,、中期看土地,、短期看金融”。

從需求看,，人口方面,，中國20-50歲主力置業(yè)人群規(guī)模于2013年達(dá)峰值。2023年末常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)66.16%,，城鎮(zhèn)常住人口比上年末增加1196萬人,。國際經(jīng)驗(yàn)表明，城市化發(fā)展近似一條稍被拉平的“S型”曲線,，中國目前處于快速發(fā)展期（30%-70%）的減速發(fā)展階段末期。根據(jù)我們預(yù)測,，到2040年中國城鎮(zhèn)化率將達(dá)約78.6%,，對(duì)應(yīng)城鎮(zhèn)人口10.5億人，比2020年增加約1.5億人,。任澤平：中國房地產(chǎn)十大預(yù)測

從供給看，1978-2022年中國城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬套增至3.6億套,，套戶比從0.8增至1.09,。相比美國、日本的1.17,、1.16,，德國、英國的1.03,、1.02,，國內(nèi)住房從供給短缺到總體平衡,。

總體看,，中國20-50歲人口于2013年見頂,、需求峰值已過，存量住房套戶比近1.1和房地產(chǎn)新發(fā)展模式加快構(gòu)建,，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)市場告別高增長階段,。

2預(yù)測二：土地財(cái)政向稅收財(cái)政、股權(quán)財(cái)政轉(zhuǎn)型

土地財(cái)政面臨轉(zhuǎn)型,，土地財(cái)政占地方財(cái)力三成,，地方債務(wù)問題凸顯，亟待化解,，推動(dòng)向稅收財(cái)政和股權(quán)財(cái)政轉(zhuǎn)型,。

在土地財(cái)政制度設(shè)計(jì)中，地方政府依賴土地財(cái)政,，房地產(chǎn)的直接稅收及土地出讓收入貢獻(xiàn)可觀,。2022年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入的26.0%，地價(jià)占房價(jià)5成左右,。近兩年受經(jīng)濟(jì)下行周期影響,，地方政府土地財(cái)政空間持續(xù)收縮，2023年的國有土地使用權(quán)出讓收入是5.8萬億元,，跌破6萬億大關(guān),，同比下降13.2%，相比2021年高點(diǎn)的8.7萬億元少了2.9萬億,。

從宏觀層面看,，2022年地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)收入總額8.6萬億，其中國有土地出讓金收入6.7萬億,，5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種稅收合計(jì)1.9萬億,。2012-2019年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入從27.1%升至35.6%，后降至2022年的26.0%,。2022年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅占商品房銷售額的63.4%,。

從中觀城市看，選取北京,、上海、廣州,、深圳,、杭州、天津等11個(gè)城市進(jìn)行房價(jià)構(gòu)成核算,。2022年,，土地成本占房價(jià)的49.0%，稅收成本占14.4%,，建安費(fèi)用占比19.5%,，企業(yè)毛收入為7.0%,，土地成本加稅收成本占房價(jià)的5成左右。將2014-2022年房價(jià)增速對(duì)土地價(jià)格增速進(jìn)行回歸之后發(fā)現(xiàn),，土地價(jià)格每提高一個(gè)百分點(diǎn),，房價(jià)提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，且土地成本上漲對(duì)房價(jià)上漲解釋力很強(qiáng),。

2024年3月5日,，《政府工作報(bào)告》部署2024年重點(diǎn)工作，提到“統(tǒng)籌好地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解和穩(wěn)定發(fā)展,，進(jìn)一步落實(shí)一攬子化債方案,，妥善化解存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)防新增債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”,， “謀劃新一輪財(cái)稅體制改革”,。化解地方隱性債務(wù)需要深化改革,，處理好中央與地方,、政府與市場、政府與金融等關(guān)系,。

財(cái)稅改革是中長期必然選擇,，要推動(dòng)土地財(cái)政向稅收財(cái)政和股權(quán)財(cái)政轉(zhuǎn)型。長期看,，一方面,，促進(jìn)土地財(cái)政轉(zhuǎn)型，加力發(fā)展新基建,、新能源等產(chǎn)業(yè)建設(shè),，培育地方產(chǎn)業(yè)高地；另一方面,，從土地財(cái)政轉(zhuǎn)型股權(quán)財(cái)政,，當(dāng)前已有部分地方政府的超前意識(shí)擺脫房地產(chǎn)的依賴，打造地方特色產(chǎn)業(yè)集群,。例如,，安徽加速建設(shè)以信息技術(shù)、新能源,、新材料為代表的新興產(chǎn)業(yè)聚集地,，常州大舉“新能源之都”建設(shè)，通過股權(quán)投資孵化企業(yè)并拓寬財(cái)政收入渠道,。

3預(yù)測三：房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整,、分化

房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整分化，調(diào)整就是消化此前的高房價(jià)、高庫存,、高杠桿,，分化就是人口流入流出城市的市場將分化明顯

我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀亟需調(diào)整：人地分離、供需錯(cuò)配導(dǎo)致一二線高房價(jià),、三四線高庫存,，“三道紅線”前房企高杠桿高周轉(zhuǎn)模式突出。人地分離,，主要由于中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略長期存在“控制大城市規(guī)模,、積極發(fā)展中小城市”的傾向，與人口遷移趨勢背離,。分規(guī)模城市看,，2010-2020年1000萬人以上城市城區(qū)人口增長25.4%，但土地供給僅增長2.6%,；20萬人以下城市人口增長22.8%,，土地供給增長47.8%。房企方面,，與國際成熟房企相比,，中國房企杠桿率普遍較高。2022年末中國房地產(chǎn)全行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)79.1%,，較2020年的80.7%略有下降,，但依舊處于高位，美國房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為39.1%,，處于較低水平,。

近幾年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議等強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)要探索新發(fā)展模式。在向成熟房地產(chǎn)市場發(fā)展路徑中,，我國未來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型將著力聚焦于以下幾大方面：1）建立“人,、房、地,、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制,；2）完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度；3）實(shí)施好保障性住房,、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施等“三大工程”建設(shè),；4）加快解決新市民、青年人,、農(nóng)民工住房問題,，下力氣建設(shè)好房子；5）發(fā)掘房地產(chǎn)行業(yè)新內(nèi)涵,，探索房企“開發(fā)建設(shè)+空間服務(wù)”的“輕重并舉”模式，在住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域建設(shè)新賽道。

4 預(yù)測四：人口向都市圈城市群集聚

人口往都市圈城市群遷移,，東北,、西北、低能級(jí)城市人口面臨持續(xù)流出壓力,，未來二八開,，美國、日本,、韓國等在城市化后半段都出現(xiàn)了人口集聚的現(xiàn)象和規(guī)律,。

從國際經(jīng)驗(yàn)看，人口遷移分為兩個(gè)階段：從鄉(xiāng)村到城市遷移,，到在城市化中后期明顯向都市圈城市群遷移,。從國際看，美國人口遷移呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：一是在地區(qū)層面,，從向傳統(tǒng)工業(yè)主導(dǎo)的鐵銹8州集聚,，到向能源、現(xiàn)代制造和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的西海岸,、南海岸集聚,。二是在城鄉(xiāng)層面，人口在城市化中后期明顯向大都會(huì)區(qū)集聚,。日本人口隨產(chǎn)業(yè)持續(xù)向大都市圈集聚,，但在1973年左右從向東京圈、大阪圈,、名古屋圈“三極”集聚轉(zhuǎn)為向東京圈“一極”集聚,。

我國人口流動(dòng)整體趨勢是：人口進(jìn)一步向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域、大都市圈城市群集聚,，分化加大,，一、二線人口持續(xù)流入但增速放緩,，三,、四線城市人口持續(xù)凈流出。都市圈層面,，人口向大都市圈集聚,，但分化加大。城市群層面,，人口進(jìn)一步向核心城市群集聚,。預(yù)計(jì)未來中國約80%的新增城鎮(zhèn)人口將分布在19個(gè)城市群，其中約60%將分布在長三角,、珠三角等七大城市群,，隨著人口繼續(xù)分化,，房地產(chǎn)投資潛力差異將持續(xù)顯現(xiàn)。

地區(qū)層面,，2010-2020年東部人口占比上升2.15個(gè)百分點(diǎn),，中部下降0.79個(gè)百分點(diǎn)，西部上升0.22個(gè)百分點(diǎn),，東北下降1.20個(gè)百分點(diǎn),。2020年東部、中部,、西部,、東北地區(qū)人口占比分別為39.93%、25.83%,、27.12%,、6.98%。

省份層面,，6個(gè)人口萎縮省份全部位于北方,，人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走,。2020年廣東,、山東2省人口超1億，分別為1.26,、1.02億,，合計(jì)占全國的16.1%。河南,、江蘇,、四川等9省人口在5000萬-1億，云南,、江西,、遼寧、福建,、陜西等17省人口在1000萬-5000萬,，寧夏、青海,、西藏不足1000萬,。10年間甘肅、內(nèi)蒙古,、山西,、遼寧、吉林,、黑龍江等6省人口萎縮,，分別減少55.5萬,、65.7萬、79.6萬,、115.5萬,、337.9萬、646.4萬人,，全部位于北方，人們用腳投票,，奔向南方,。

5 預(yù)測五：房地產(chǎn)軟著陸，事關(guān)中國經(jīng)濟(jì)順利換擋

房地產(chǎn)市場能否軟著陸,，很大程度上影響著中國經(jīng)濟(jì)增速換擋能否順利,，關(guān)系幾千萬人就業(yè)、幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈,，以及占比近四分之一的金融信貸安全,，未來2-3年很關(guān)鍵。不可大意,，全球經(jīng)濟(jì)史表明,，房地產(chǎn)是周期之母，十次危機(jī)九次地產(chǎn),。

房地產(chǎn)業(yè)解決我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)大量就業(yè),。雖然近兩年房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大調(diào)整，但物業(yè)從業(yè)人數(shù)逆勢增長,，預(yù)估至2023年我國房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)將達(dá)1300萬,，相較2004年規(guī)模擴(kuò)大三倍。2004-2018年我國房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)由396萬增至1264萬,，預(yù)估至2023年我國房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)將達(dá)1300萬,。歷史上我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為社會(huì)提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì),。根據(jù)我國最新的第四次全國經(jīng)濟(jì)普查,，2018年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中，物業(yè)管理,、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營從業(yè)人員分別占50%,、29%,、13%、6%,。我們預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中,，上述占比將調(diào)整為65%,、17%、11%,、6%,。

房地產(chǎn)帶動(dòng)幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值，房地產(chǎn)通過投資,、消費(fèi)既直接帶動(dòng)與住房有關(guān)的建材,、家具、批發(fā)等制造業(yè)部門,，也明顯帶動(dòng)金融,、商務(wù)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新的2020年投入產(chǎn)出表,，我們估算出廣義的房地產(chǎn)業(yè)完全拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP10.0萬億元,、直接拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP2.4萬億元。分行業(yè)看,，貨幣金融,、零售、鋼壓延,、石膏水泥由廣義房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)的GDP增加值居前列,，分別為8107億元、4230億元,、3527億元,、2820億元。陶瓷制品,、磚瓦等建材,、石膏水泥由房地產(chǎn)完全拉動(dòng)的GDP占該行業(yè)總GDP占比最高，為51.2%,、50.9%,、47.1%。

2023年12月,，房地產(chǎn)銀行信貸余額達(dá)53萬億,，存量占比22.2%。呈現(xiàn)體量龐大,、占比見頂,、增速放緩特征。房地產(chǎn)對(duì)銀行信貸占用體現(xiàn)為對(duì)公房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房按揭貸款,?？傮w來看，截至2023年12月,，房地產(chǎn)對(duì)銀行信貸占用余額達(dá)52.6萬億,，占銀行貸款比重22.2%,，較2019年頂峰時(shí)期下降了6.7個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)構(gòu)來看,，對(duì)公房地產(chǎn)開發(fā)貸14.4億元,，個(gè)人住房貸款38.1億元，占銀行貸款比重分別在2018年,、2020年見頂,，隨著“三條紅線”“貸款兩集中”政策出臺(tái)，2023年12月分別回落至6.1%,、16.1%,。

6 預(yù)測六：放松限購、限貸,、限價(jià)等限制性措施是未來趨勢

放松限購、限貸,、限價(jià)等限制性措施是大勢所趨,，這些都是此前房地產(chǎn)市場過熱時(shí)期出臺(tái)的收緊措施，形勢已變,，房地產(chǎn)市場從防過熱轉(zhuǎn)向防過冷,，應(yīng)加快取消限制性措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場軟著陸,。

在我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的大背景下,，核心城市樓市優(yōu)化政策的推出對(duì)于穩(wěn)樓市、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)很重要,，未來一線城市取消限購已經(jīng)是大勢所趨,。當(dāng)前房地產(chǎn)進(jìn)入從“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”的階段。從銷售,、投資等指標(biāo)看房地產(chǎn)市場已超調(diào),，未來城市化、改善型,、城市更新等還有很大空間,，重點(diǎn)是促進(jìn)軟著陸，推出新模式,，作為周期之母,，房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。

當(dāng)前樓市表現(xiàn)疲弱,，不用擔(dān)心取消限購引起市場迅速過熱,。可以借機(jī)全面取消限購,，降低存量房貸利率,，釋放合理住房需求,。1）現(xiàn)在市場低迷，是取消限購的良機(jī),。發(fā)達(dá)國家對(duì)國內(nèi)居民都沒有限購措施,，都是通過價(jià)格和稅收調(diào)節(jié)，而不是人為的行政手段,。一二線市場如果活躍起來,，釋放合理的剛需、剛改需求,，可以推動(dòng)行業(yè)筑底復(fù)蘇,。進(jìn)而通過多貢獻(xiàn)土地財(cái)政、稅費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長,。全面取消限購,，順應(yīng)人口往都市圈城市群流入的趨勢，供地上人地掛鉤,，可緩解一二線高房價(jià),、三四線高庫存的歷史難題。2）大幅降低存量房貸利率,，包括居民和房企,，貨幣政策部門通過定向降準(zhǔn)等支持銀行降低負(fù)債成本。現(xiàn)在利率太高,，就業(yè)和收入壓力大,，居民扛不動(dòng)了，房企也扛不動(dòng)了,，應(yīng)該大幅降低存量利率,，之前降低了首套，社會(huì)反響很好,，二套的也應(yīng)該降低,，這是善政。

7 預(yù)測七：房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢所趨

房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢所趨,，大部分房企將消失或被并購重組,，加大力度支持優(yōu)質(zhì)房企重組行業(yè)，優(yōu)勝劣汰,，這是所有行業(yè)發(fā)展到成熟階段必然要經(jīng)歷的,。

2024年3月，十四屆全國人大二次會(huì)議記者會(huì)上,，住建部表示“對(duì)嚴(yán)重資不抵債,、失去經(jīng)營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則,，該破產(chǎn)的破產(chǎn),，該重組的重組?！毙履Ｊ较?，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢所趨，面對(duì)個(gè)別房企資金鏈斷裂,、房地產(chǎn)市場調(diào)整等挑戰(zhàn),，我國住建部聯(lián)合相關(guān)部門提出了一系列政策措施，2022年11月,，交易商協(xié)會(huì)提出“第二支箭”,，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具；同月,，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布金融16條,，為部分房企三好生提供上岸和行業(yè)重組洗牌的機(jī)會(huì)。

自2015年房地產(chǎn)上升周期以來,，至2020年行業(yè)集中度不斷提升,，2020 年房企銷售規(guī)模排名TOP10、30,、50 和 100 市占率分別達(dá)28.0%、49.2%,、61.4%和 75.1%,。2021年后部分頭部民營房企出現(xiàn)債務(wù)違約、展期,，出險(xiǎn)房企逐步淡出百強(qiáng)榜單,。民營房企行業(yè)集中度下滑，進(jìn)入洗牌階段,，頭部央國企市占率有所提升,。另外，改善型房企順應(yīng)市場需求趨勢,，憑借優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)提高市占率,。正如十四屆全國人大二次會(huì)議記者會(huì)上，住建部長指出的“在新模式下,，現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)看到,，今后拼的是高質(zhì)量，拼的是新科技,，拼的是好服務(wù),。誰能抓住機(jī)遇、轉(zhuǎn)型發(fā)展,，誰能為群眾建設(shè)好房子,、提供好服務(wù),，誰就能有市場，誰就能有發(fā)展,，誰就能有未來,。”

加大力度支持優(yōu)質(zhì)房企重組行業(yè),，風(fēng)險(xiǎn)出清,，優(yōu)勝劣汰，有助于維護(hù)房市長期平穩(wěn)健康發(fā)展,。放在中長期的角度,，市場投資者可以對(duì)中國經(jīng)濟(jì)未來前景邊際樂觀起來。2023年2月央行發(fā)布《2022年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》,，指出滿足行業(yè)合理融資需求,，推動(dòng)行業(yè)重組并購，改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀況,。增信,、展期、續(xù)貸等工具保的是三好生現(xiàn)金流,，而不是非三好生的資不抵債,。上岸的房企重組整個(gè)行業(yè)、收獲未來城鎮(zhèn)化15個(gè)百分點(diǎn),、剩者為王,，沒上岸的房企被重組、從此退出歷史舞臺(tái),。大洗牌,，大出清，大分化,，類似之前供給側(cè)改革后的鋼鐵煤炭,。

8 預(yù)測八：房地產(chǎn)銷售和投資筑底在即

房地產(chǎn)銷售和投資將逐步放緩，預(yù)計(jì)在未來2年左右見底,，未來住房市場的主要支撐來自改善型需求,、城市更新、保障房需求等,。

綜合考慮多個(gè)維度,，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化、房企與居民信心修復(fù)等,。我們預(yù)計(jì)中性情景下,，2024年供需整體仍將雙向略微收窄，并在2年左右完成筑底。2024年商品房銷售面積同比-5.3%,，銷售絕對(duì)規(guī)模約10.6億平,；2024年開發(fā)投資額受銷售、融資復(fù)蘇進(jìn)度制約,，預(yù)計(jì)同比-4.5%,，規(guī)模約11.0萬億元。

中性情景下,，我們認(rèn)為：未來宏觀經(jīng)濟(jì)方面,，經(jīng)濟(jì)政策呈現(xiàn)小幅加碼、緩慢放松,，2024年降息降準(zhǔn)與2023年幅度相近,，中央財(cái)政維持同一赤字率水平，2024年經(jīng)濟(jì)維持當(dāng)前景氣度水平不回落,，居民收入逐步企穩(wěn),。房地產(chǎn)行業(yè)方面，需求端調(diào)控政策延續(xù)寬松狀態(tài),，居民置業(yè)意愿有所修復(fù),，房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期小幅改善。市場呈分化式復(fù)蘇,。供給端,，紓困房企融資的政策如融資“白名單”及“三個(gè)不低于”陸續(xù)落地。不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求得到基本滿足,，部分城市停工項(xiàng)目處置情況緩解,，優(yōu)質(zhì)房企三好生信心修復(fù)，三好生拿地恢復(fù)積極態(tài)勢,。

我們連續(xù)6年在《中國住房存量報(bào)告》系列中跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，綜合考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程,、改善性需求,、城市更新等，中國房地產(chǎn)市場未來需求下降,，但中長期仍有發(fā)展空間,。根據(jù)我們測算，2024-2030年年均新增城鎮(zhèn)居住需求約10.0億平,，相較2011-2023年年均新增城鎮(zhèn)居住需求的11.3億平有一定下降,，2030年我國居住總需求或?qū)⒔抵?.1億平。2024年我國年新增城鎮(zhèn)居住需求約10.6億平,，城鎮(zhèn)常住人口增加（剔除行政區(qū)劃變動(dòng),，后同）、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的28.8%,、34.5%,、36.7%。未來六年,，改善性需求總量,、占比均呈現(xiàn)逐年增長趨勢，2023年開始預(yù)計(jì)超越城鎮(zhèn)常住人口增長帶來的需求成為最大的需求,。

9 預(yù)測九：三大工程是2024年房地產(chǎn)投資的主要支撐

“三大工程”是2024年房地產(chǎn)投資的主要支撐,，資金主要來自中央政府，可考慮組建住房銀行,，收購開發(fā)商庫存用于保障房,，開發(fā)商獲得資金后優(yōu)先用于保交樓，有助于防止?fàn)€尾,、土地資源浪費(fèi)以及化解金融風(fēng)險(xiǎn),。

“三大工程”建設(shè)蓄勢待發(fā)，支撐房地產(chǎn)投資,，以進(jìn)促穩(wěn),。保障性住房、城中村改造,、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施在內(nèi)的三大工程建設(shè),，將在2024年進(jìn)一步支撐市場需求和投資開工。其中,，保障性住房未來作為與商品房并行的“雙軌”之一,，無論是新建還是收購存量房作為保障性用途，對(duì)房企都是好消息,。房票安置配合“城中村改造”,，可以擴(kuò)大現(xiàn)有住房業(yè)務(wù)業(yè)態(tài)，增加房屋建設(shè)及后續(xù)的物業(yè)管理的業(yè)務(wù)空間,?！捌郊眱捎谩被A(chǔ)設(shè)施建設(shè)也新增了大量公建及城市空間服務(wù)的需求。配合PSL新增落地,、專項(xiàng)債,、商業(yè)銀行配套資金等多渠道支持，2024年“三大工程”實(shí)物工作量有望提升,，支撐市場需求和投資開工,。

組建住房銀行，住房銀行可通過專項(xiàng)資金以合適價(jià)格收購開發(fā)商土地和商品房庫存,，用于租賃房保障房,，改善民生,、救房企、緩解財(cái)政壓力,。2021年下半年至今,，房企資金鏈改善緩慢。同時(shí),，保交樓是重中之重,，組建住房銀行，開發(fā)商拿到專項(xiàng)資金后,，限定必須進(jìn)行保交樓,，這樣可以防止?fàn)€尾，堅(jiān)決不能讓購房者承擔(dān)地產(chǎn)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn),。當(dāng)前做法是讓地方政府保交樓,，但地方受限于財(cái)政壓力，能力可能相對(duì)單薄,。如果房企回款回升,，房企投資拿地恢復(fù)，土地財(cái)政也會(huì)恢復(fù),，地方債務(wù)壓力就能緩解,。收購的庫存商品房和土地用于租賃房保障房，有助于改善民生,，如果額外再新增供地用于租賃房,，將導(dǎo)致一定程度的浪費(fèi)，一舉多得,。

10 預(yù)測十：城市群戰(zhàn)略,、人地掛鉤、金融穩(wěn)定,、租購并舉

城市群戰(zhàn)略,、人地掛鉤、金融穩(wěn)定,、租購并舉是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求平衡健康發(fā)展的治本之策,，改變認(rèn)知，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,。

我們提出了行業(yè)分析框架：“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地,、短期看金融”,。如果采取長短相結(jié)合措施，有望促進(jìn)房地產(chǎn)軟著陸,，避免硬著陸,，為中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和就業(yè)貢獻(xiàn)力量,。

根據(jù)我們對(duì)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房制度和房地產(chǎn)市場的研究，結(jié)合中國住房制度現(xiàn)狀和發(fā)展階段特點(diǎn),，建議以城市群戰(zhàn)略,、人地掛鉤、金融穩(wěn)定,、房地產(chǎn)稅,、租購并舉為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

1）推動(dòng)都市圈城市群戰(zhàn)略,。人隨產(chǎn)業(yè)走,，人往高處走。二十大報(bào)告指出,，深入實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略,、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略,、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略,。

2）以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng),。推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤,、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，嚴(yán)格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則,，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式,。

3）保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。穩(wěn)定購房者預(yù)期,，支持剛需和改善型購房需求,。規(guī)范房企融資用途，支持房企合理融資需求,，提供一定時(shí)間窗口讓存在問題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機(jī)會(huì),。

4）穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政是大勢所趨房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政是大勢所趨,，未來有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟(jì)模型評(píng)估房地產(chǎn)稅對(duì)各方影響,。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于筑底期，房地產(chǎn)還未走出困境,，不具備房地產(chǎn)稅征收條件,。

5）二十大報(bào)告強(qiáng)調(diào)，“加快建立多主體供給,、多渠道保障,、租購并舉的住房制度”。豐富商品房,、租賃房,、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類供給形式,，形成政府、開發(fā)商,、租賃中介,、長租公司等多方供給格局，可以加快解決新市民,、青年群體住房困難問題,，促進(jìn)房企在租賃業(yè)務(wù)中尋找新增長空間。

本文源自：券商研報(bào)精選