“這個項(xiàng)目戶型圖是多大面積，您到手就是多大面積,，得房率超過100%,。”

在某房產(chǎn)第三方平臺,，有渠道人士向記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）如是介紹,。

近段時間，北京新房市場多個項(xiàng)目傳出100%得房率,。作為保利發(fā)展在順義首個單獨(dú)操盤的項(xiàng)目,，頤璟和煦在正式開盤之前被部分市場人士稱為北京“卷王”，主要就是因?yàn)槠涑叩牡梅柯省?/p>

而就在兩個月前,，同樣位于順義的保利建工?星宸和煦,，因得房率超過100%被反映到北京市相關(guān)部門。

4月26日,，北京市規(guī)劃和自然資源委員會官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于北京市順義區(qū)空港六期SY00-2301-0001地塊R2二類居住用地項(xiàng)目規(guī)劃建筑方案公示期間采信情況的公告》,，其中第一條公眾反饋意見便是——“2個設(shè)備平臺,，1個防火挑檐,。交房全包進(jìn)去，得房率100%以上,，嚴(yán)重影響市場”,。而順義區(qū)空港六期SY00-2301-0001地塊R2二類居住用地的項(xiàng)目，正是6月剛開放樣板間的保利建工?星宸和煦,。

不過,，建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位的意見認(rèn)為，星宸和煦項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合國家各項(xiàng)法律法規(guī),，“后期照圖施工,，依法驗(yàn)收”。

6月中旬的一個工作日,，每經(jīng)記者以購房者身份致電北京市規(guī)劃和自然資源委員會順義分局咨詢得房率事宜,，接線的不動產(chǎn)業(yè)務(wù)處工作人員直言對得房率問題并不熟悉，但表示“房本登記面積以規(guī)劃圖紙的面積為準(zhǔn),，面積誤差在±3%區(qū)間都是允許的”,。

得房率超過100%

日前，每經(jīng)記者實(shí)地走訪了頤璟和煦項(xiàng)目現(xiàn)場,，進(jìn)入售樓處需要經(jīng)過一條已被圍擋包圍的道路,，道路兩側(cè)均立有寫著“無界寬幕窗景，超配高定空間”等字眼的項(xiàng)目廣告牌,。

雖然是工作日中午,，但售樓處依然有不少看房者，記者采訪期間還遇上了一組客戶正在簽約，每個樣板間也都有兩三組看房客戶,。

“我們的項(xiàng)目說實(shí)話受政策影響不大,，一直賣得不錯?！?/p>

“簽約時的戶型圖就是這樣,，只不過中間多了一條線，一邊是房本面積,，另一邊是贈送面積,，贈送面積都圈在里邊了。但任何一個項(xiàng)目的贈送面積都不可能在合同里說明,，那不合規(guī),。”頤璟和煦置業(yè)顧問向每經(jīng)記者表示,。

頤璟和煦戶型圖圖片來源：每經(jīng)記者陳夢妤攝

以建筑面積143平方米四室兩廳三衛(wèi)的戶型圖為例,，根據(jù)置業(yè)顧問的說法，圖上灰色塊部分均為贈送面積,，分別涉及書房,、多功能用房、家政間以及一個約12.9米的南向三面寬大陽臺,?！氨热鐣浚褪琴I一半送一半（面積）,?！?/p>

結(jié)合戶型圖尺寸粗略計(jì)算，這幾處的贈送面積超過30平方米,，整套房源面積將達(dá)到約175平方米,。

若以現(xiàn)行銷售均價(jià)3.8萬元/平方米看，143平方米戶型總價(jià)約543萬元,，而贈送部分的價(jià)值已經(jīng)超過114萬元,。

每經(jīng)記者在頤璟和煦現(xiàn)場看到，樣板間贈送的超大陽臺的確極具誘惑力,，這也是項(xiàng)目的最大賣點(diǎn),。

頤璟和煦項(xiàng)目現(xiàn)場圖片來源：每經(jīng)記者陳夢妤攝

2023年12月28日，北京當(dāng)年最后一場土拍,，保利發(fā)展以底價(jià)19.9億元摘得順義區(qū)順義新城馬坡SY00-1101-0601,、0603地塊、SY00-1101-6002地塊,，成交樓面價(jià)1.93萬元/平方米,，建筑控制規(guī)?！?0.74萬平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)4.3萬元/平方米,，上下浮動10%,，配建5100平方米幼兒園。

拿地后不到20天,，保利方面火速公示建筑方案,，并公布案名頤璟和煦。

記者了解到,，和煦系產(chǎn)品由保利發(fā)展高端線產(chǎn)品“和系”迭代而來,，此前保利發(fā)展在北京發(fā)布的如和光煦境、朝央和煦等項(xiàng)目,，均取得了不錯的銷售成績,。

頤璟和煦項(xiàng)目銷售中心圖片來源：每經(jīng)記者陳夢妤攝

“現(xiàn)在都是快節(jié)奏，我們拿地之前就準(zhǔn)備好了這些手續(xù),，拿了地就開工,。”頤璟和煦項(xiàng)目置業(yè)顧問表示,。

到4月24日,，頤璟和煦開盤，官宣首開銷售172套,，去化率在23%左右,。每經(jīng)記者查閱北京市住建委官網(wǎng)獲悉，頤璟和煦4月15日取得首張預(yù)售證,，共獲批578套房源，預(yù)售面積約8.06萬平方米,。截至目前,，項(xiàng)目網(wǎng)簽12套，已簽約面積1598.04平方米,，成交均價(jià)約3.68萬元/平方米,。

6月4日，頤璟和煦取得第二張預(yù)售證,，準(zhǔn)許銷售面積約4.05萬平方米,。

記者留意到，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所信息,，6月5日,，北京保順善筑置業(yè)有限公司發(fā)布增資項(xiàng)目信息，擬募集資金金額顯示為“擇優(yōu)確定”,。而北京保順善筑置業(yè)有限公司,，即頤璟和煦的開發(fā)商,。

從保利發(fā)展的保利云和+官方小程序看，包括頤璟和煦在內(nèi),，目前保利北京的在售項(xiàng)目有和悅春風(fēng),、和悅?cè)A璽、保利?錦上二期等10個,，其中與住總集團(tuán),、首開集團(tuán)、北京建工等本地頭部開發(fā)商的合作項(xiàng)目占比超過半數(shù),。

高得房率將成趨勢,？

據(jù)每經(jīng)記者了解，目前北京市場上不少新項(xiàng)目的得房率都在90%以上,，順義部分新盤則接近甚至超過100%,。

對于高得房率問題，有業(yè)內(nèi)人士向每經(jīng)記者透露,，這與開發(fā)商向政府部門的報(bào)規(guī)報(bào)建有關(guān),，目前全北京只有順義、房山和豐臺部分區(qū)域管理比較特殊,，能做到高得房率,，順義尤為突出?！安贿^不管怎么卷,，受益的肯定是購房者，包括增標(biāo),、降價(jià),。”

記者在采訪中了解到,，早在2017年,，某知名房企的項(xiàng)目就曾在順義因“贈送面積”而被叫停。

另據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道,，2020年,，北京大興有一項(xiàng)目交房才被告知是違建，彼時別墅北側(cè)搭建了樓板,，擴(kuò)建了十幾平方米,。官方回復(fù)也曾定性“一層鏤空門廊封閉且在門廊頂部增建二、三層的行為,，與規(guī)劃許可證審批及規(guī)劃驗(yàn)收不符,。該行為違反了《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第二十九條第三款的規(guī)定，依據(jù)《北京市禁止違法建設(shè)若干規(guī)定》第三條規(guī)定,，已構(gòu)成違法建設(shè)”,。

北京市豐臺區(qū)城市管理綜合執(zhí)法局一位業(yè)務(wù)科室的工作人員曾向每經(jīng)記者表示，開發(fā)商承諾的贈送面積,，將原本規(guī)劃為設(shè)備平臺等位置改成室內(nèi)部分，該部分規(guī)劃的面積不計(jì)入購房合同內(nèi),，嚴(yán)格來說屬于違章建筑。后期如果遭到舉報(bào),，有調(diào)查被拆除恢復(fù)原樣的風(fēng)險(xiǎn),。

記者了解到，上海,、成都等地樓市前些年也曾流行開發(fā)商送面積,，但遭到監(jiān)管部門嚴(yán)查，一些已交付項(xiàng)目甚至被嚴(yán)令“恢復(fù)原狀”,。此后,，這些城市的“送面積”現(xiàn)象逐漸減少甚至消失。

去年12月,，北京市市場監(jiān)督管理局發(fā)布的《北京市商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》指出,，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示“當(dāng)期銷售的房源情況以及每套商品房的銷售狀態(tài)、樓號,、樓層,、房號、戶型,、層高,、建筑面積、套內(nèi)建筑面積,、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e,、建筑面積每平方米單價(jià)、套內(nèi)建筑面積每平方米單價(jià),、建筑面積總價(jià)或者套內(nèi)建筑面積總價(jià)”,。

來源：北京市市場監(jiān)督管理局官網(wǎng)

“但說實(shí)話，如果區(qū)域政府（在這方面）管得不那么嚴(yán),，高得房率可能會成為趨勢?！庇虚_發(fā)商人士向每經(jīng)記者感慨道,。

但也有業(yè)內(nèi)人士表示，由于設(shè)計(jì)施工和銷售在前,，而交付驗(yàn)收在后,，通常會間隔兩年以上。有的項(xiàng)目,，開始時監(jiān)管部門放松了,，但驗(yàn)收時換了人,，也可能收緊。如果出現(xiàn)這種情況,，無論開發(fā)商還是購房者,，都很麻煩。