拉房價(jià),，這次是動(dòng)真格的了

之前我說，收儲(chǔ)去庫存作為救樓市的終極大招,，一旦加速落地將會(huì)是一個(gè)重要的拐點(diǎn),；

但很多人都沒啥感覺也不看好——怎么就終極了,？

要說收房條件，有夠苛刻,；

要說收儲(chǔ)資金,，更是比不上08年的4萬億救市；

還有一個(gè)就是不理解,，如果保障房越收越多,，不也代表未來會(huì)去大力擠壓掉市場的剛需，那還有什么必要買商品房,，去上趕著當(dāng)最后一棒接盤俠嗎,？

可以理解大家當(dāng)下的悲觀，但也正因此,，我才越要提醒各位,，這波收儲(chǔ)去庫存的大力落地，恰恰是在向你表明：

未來的商品房,，一定是比你選擇去租房,、去買保障房更香的存在。

關(guān)鍵在于,，你有沒有把握住當(dāng)下這個(gè)入場時(shí)機(jī),。

收儲(chǔ)去庫存的加速落地，會(huì)倒逼買房的性價(jià)比被持續(xù)推高,。

如何說,？

結(jié)合最近釋放的其他一些信號(hào)來看，有3點(diǎn)最主要的原因：

1,、你租房和持有保障房的成本,，會(huì)大大增加

要知道，在地方收儲(chǔ)資金有限的情況下,，要想獲得額外的盈利收入,，就勢必要去抬高保租房或者保障房的價(jià)格。

畢竟房租和房價(jià),，房價(jià)不能先漲,，就得先人為地去推動(dòng)整體的房租上漲。

上周央媽的二季度貨幣政策報(bào)告正是在說明這個(gè)事情,，具體表述為：

過去十年我國CPI中房租分項(xiàng)年均上漲超1.2%,。

若假定未來仍能長期保持這樣的租金增長率，相較于既定的購房成本,，租賃住房總的收益率在靜態(tài)租售比基礎(chǔ)上有望提升至3%以上,，將高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率。

央媽甚至親自喊話：住房租賃產(chǎn)業(yè)是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方向,。

這意味著,，如果你不買房,，后期等到地方收購的房源足夠多，就一定會(huì)去重新?lián)碛凶赓U市場的定價(jià)權(quán),，而這個(gè)時(shí)候你就是后悔也要承擔(dān)租金上漲好幾倍的成本了,。

而據(jù)我所知，一線城市有部分公租房項(xiàng)目目前就已經(jīng)在踐行租金上漲的大動(dòng)作,，一次性能漲個(gè)66.7%,。

至于保障房，一直以來都是剛需的首選,，但如果我告訴你，你原來的購房款拿去存定期也有年收益2%的利息,，再加上1%的折舊率,，相當(dāng)于3%的持有成本

——這期間你還不能出租不能閑置，后面就算到期可以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)了也不能比原來的購買價(jià)高,，那對比起后期能拿到3%回報(bào)率的商品房,，你還會(huì)覺得它更香嗎？

更何況,，按當(dāng)前低利率的大趨勢,，租售比趨于3%甚至更高的情況下，對應(yīng)的商品房價(jià)也很難跌了,；

如果還跌,，反而是買入機(jī)會(huì)。

2,、市場歸市場,，保障歸保障后，城市與城市間的差距會(huì)越加凸顯出來

啥意思呢,？其實(shí)就是房價(jià)會(huì)在這個(gè)過程中去加速分化,。

你可以簡單理解為，國家隊(duì)現(xiàn)在重點(diǎn)落在收儲(chǔ)的城市,，就是為了推動(dòng)這些城市先扭轉(zhuǎn)供需,、先漲起來。

扭轉(zhuǎn)供需,，本質(zhì)上也是通過收儲(chǔ)給城市搶人口,、搶人才的一種手段。

畢竟剛畢業(yè)的年輕人都是租房的,，而想省生活成本就只能去租保障房,，所以保障房多了反而是越能吸引年輕人流入的一種。

而只要年輕人源源不斷地愿意來,，最后在城市里賺到錢以后,，也一定會(huì)選擇到核心區(qū)去買房,，并繼續(xù)支撐核心區(qū)的價(jià)格，所以房價(jià)也一定會(huì)先漲起來,。

所以這也是為什么我最近一直在說,，如果未來我們的產(chǎn)業(yè)風(fēng)口在AI、在高科技,，那么如果你轉(zhuǎn)行不了到這些行業(yè)里,，你就直接去這類產(chǎn)業(yè)扎堆聚集的城市。

對于各位來說,，當(dāng)下也正是一個(gè)你對所在城市,、片區(qū)甚至于你住的房子價(jià)值做篩選和評估的機(jī)會(huì)。

比如你現(xiàn)在手上就有資產(chǎn)的話,，你要去關(guān)注的,，就是你的商品房是不是也落在了跟保障房一樣的片區(qū)、又或者跟保障房一樣很難再具備增值的屬性,。

如果是,，那就要趁當(dāng)下抓緊做好置換了。

還有最重要的第3個(gè)原因：

3,、正是國家隊(duì)之所以從8月開始加快了收儲(chǔ)速度,，也意味著部分城市的房價(jià)來到了一個(gè)相對的底部區(qū)間

像前兩天深圳收儲(chǔ)的細(xì)則一出來，很多人都在詬病,，說條件卡得那么嚴(yán)有什么用,？

但我反而認(rèn)為，深圳這個(gè)動(dòng)作,，象征意義更大于它的實(shí)際意義,，畢竟它本身就是全國最不依賴土地財(cái)政的城市

——所以其實(shí)更多是想向大家去傳達(dá)，深圳樓市已經(jīng)下跌很多了,，很快將迎來筑底回暖的信號(hào),。

而深圳之外，目前加大力度去收儲(chǔ)的更多城市,，我建議大家同樣可以重點(diǎn)關(guān)注起來,。

因?yàn)檫@意味著將會(huì)有更多資金去流入到這些城市，而錢在哪人就在哪,，人在哪房子的需求也就在哪,，需求多了房價(jià)觸底止跌的速度自然也就更快；

當(dāng)然,，這些收儲(chǔ)的城市,，目前全國范圍內(nèi)已經(jīng)超過了60個(gè)，在普跌分漲的大行情下,，顯然也不是每個(gè)都會(huì)很快迎來止跌,，而是會(huì)根據(jù)去庫存周期決定,；

而在這些城市里面，在下半年就將先一步迎來回暖的,，城市價(jià)值更靠前的,，我們大胡子團(tuán)隊(duì)經(jīng)過全國性的考察后，認(rèn)為也就只有13個(gè)城市,。

轟轟烈烈的去庫存大戰(zhàn),，又再一次打響了。

但和上一輪棚改最大的不同是,，這一輪的收儲(chǔ),，不會(huì)再重演第二年房價(jià)飛漲的歷史。

為什么,？

因?yàn)槭諆?chǔ)我們強(qiáng)調(diào)的是盤活存量,，而盤活存量一共就2條路子：

1個(gè)是讓城市更新完全取代之前棚改和拆遷的盛宴。

啥叫城市更新,？

其實(shí)就是舊改——在不大拆大建的基礎(chǔ)上，對于房齡在21年以上的老房子去進(jìn)行修復(fù)改造,。

比如,，更換老舊管道、加固樓梯過道,、粉刷內(nèi)外墻壁,、安裝電梯、增加小區(qū)綠化停車位等等,。

住建部還明確指出,，樓齡在21年以上的房子將全部按照上面的方式來進(jìn)行處置

——也即大約80%的老房子將接受舊改，只有20%被列為存在安全隱患的高危建筑才會(huì)被拆除,。

所以,，想靠抄底老房子博拆遷、博“以舊換新”的朋友,，現(xiàn)階段還是省省力氣省省錢,。

當(dāng)然如果你說你是手上現(xiàn)在就持有這些城市的房產(chǎn)，那現(xiàn)在就是你出手進(jìn)行置換的最后時(shí)機(jī),。

否則再往后你哪怕爆出個(gè)骨灰價(jià),，很可能都會(huì)面臨賣不出去的情況。

另1個(gè),，就是從賣地模式轉(zhuǎn)向賣租模式,。

這里我還希望大家去理解一個(gè)事情，就是土地是國有的,，而從土地上長起來的房子,，是GJ拿來收稅的工具,。

而只要是工具，地方收入的大頭一朝被承壓,，就一定會(huì)快速找到另外的突破口去彌補(bǔ),。

消費(fèi)稅是一個(gè)，但落在房子上,，房租和房地產(chǎn)稅更是大頭,。

很簡單的成本轉(zhuǎn)移方式,，賺不到你賣地的收入,，就賺你租金的收入,，因?yàn)樽∮肋h(yuǎn)是我們老百姓的剛需,，你不買就會(huì)租,，很合理的,。

至于房地產(chǎn)稅,，有很多人因?yàn)檫@個(gè)看空樓市,，可實(shí)際上在它全面落地前,，我們的樓市就會(huì)迎來止跌回暖,。

因?yàn)楫?dāng)大家都選擇去租房的時(shí)候，這里面選擇買房的人就會(huì)贏麻,，再帶動(dòng)整體的一個(gè)收益曲線,，讓整個(gè)市場活躍起來。

而在這個(gè)時(shí)候,，作為個(gè)體你需要去做好判斷的就是：

你所在的城市有沒有保障房收儲(chǔ)的公告,，又或者在不在以舊換新的城市名單中；

如果不在,，接下來的樓市回暖,，以及所謂的低成本套利買房，也將與你無關(guān),。

我還是那句話：做決策前,，先看看市場上的趨勢和信號(hào)，引導(dǎo)你往哪里去你就往哪里去,。

特別是在三四五線小城市或者縣城有房子,、有置換需求的朋友，更要時(shí)刻關(guān)注你所在城市的政策變動(dòng),；