任澤平：中國房地產(chǎn)十大預(yù)測(cè) 軟著陸關(guān)鍵期(10)

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2024-08-30 09:41:55 任澤平

我們連續(xù)6年在《中國住房存量報(bào)告》系列中跟蹤研究發(fā)現(xiàn),，綜合考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程,、改善性需求,、城市更新等,，未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢(shì)，但中長(zhǎng)期仍有發(fā)展空間,。

根據(jù)我們測(cè)算

,，2024-2030年年均新增城鎮(zhèn)居住需求約9.3億平，相較2011-2023年年均新增城鎮(zhèn)居住需求的11.3億平有一定下降,，2030年我國居住總需求或?qū)⒕徛抵?.1億平,。2024年我國年新增城鎮(zhèn)居住需求約9.4億平，城鎮(zhèn)常住人口增加（剔除行政區(qū)劃變動(dòng),，后同）,、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的36.2%,、38.3%,、25.5%。

未來六年,，改善性需求將成為我國住房市場(chǎng)最大的需求支撐,。

9預(yù)測(cè)九：住房銀行收儲(chǔ)去庫存是良策

可考慮組建住房銀行，收購開發(fā)商庫存用于保障房,，開發(fā)商獲得資金后優(yōu)先用于保交樓,，有助于防止?fàn)€尾、土地資源浪費(fèi)以及化解金融風(fēng)險(xiǎn),。

組建住房銀行,，住房銀行可通過專項(xiàng)資金以合適價(jià)格收購開發(fā)商土地和商品房庫存，用于租賃房保障房，改善民生,、救房企,、緩解財(cái)政壓力。

2021年下半年至今,，房企資金鏈改善緩慢,。

同時(shí)，保交樓是重中之重,，組建住房銀行,，開發(fā)商拿到專項(xiàng)資金后，限定必須進(jìn)行保交樓,，這樣可以防止?fàn)€尾，堅(jiān)決不能讓購房者承擔(dān)地產(chǎn)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn),。

當(dāng)前做法是讓地方政府保交樓,，但地方受限于財(cái)政壓力，能力可能相對(duì)單薄,。

如果房企回款回升,，房企投資拿地恢復(fù)，土地財(cái)政也會(huì)恢復(fù),，地方債務(wù)壓力就能緩解,。

收購的庫存商品房和土地用于租賃房保障房，有助于改善民生,，如果額外再新增供地用于租賃房,，將導(dǎo)致一定程度的浪費(fèi)，一舉多得,。

10預(yù)測(cè)十：城市群戰(zhàn)略,、人地掛鉤、金融穩(wěn)定,、租購并舉

城市群戰(zhàn)略,、人地掛鉤、金融穩(wěn)定,、租購并舉是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡健康發(fā)展的治本之策,，改變認(rèn)知，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,。

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