當(dāng)前，全國五年以上首套住房公積金貸款利率為2.85%,，低于6月新發(fā)放房貸平均利率3.45%

“房貸利率從4.25%降到2.85%,，月供從3300元降到了2800元?！?/p>

近日,，鄭州小伙周民辦理了“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，房貸利率和月供均出現(xiàn)大幅下降,。

所謂“商轉(zhuǎn)公”,，即商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公積金住房貸款。2024年二季度,，鄭州住房公積金管理中心宣布開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù),，允許符合條件的家庭申請辦理。

鄭州開展該業(yè)務(wù)的背景之一是新,、舊房貸利差幅度持續(xù)擴(kuò)大,。5月17日，中國人民銀行（下稱“央行”）宣布取消全國房貸利率下限,，各城市相繼取消或大幅下調(diào)房貸利率下限,。

以鄭州為例，當(dāng)?shù)匾讶∠滋缀投咨虡I(yè)性住房貸款利率下限,，目前首套房貸主流執(zhí)行利率為LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）-60BP,，即3.25%。而2022年5月之前的首套房貸利率為LPR+5BP,，疊加LPR下調(diào)存在滯后效應(yīng),，鄭州存量房貸與新發(fā)放房貸之間的利差高達(dá)100BP。

“商轉(zhuǎn)公”后,，此前利率較高的存量房貸就能夠轉(zhuǎn)為利率較低的公積金貸款,，節(jié)省家庭利息開支。當(dāng)前,，全國五年以上首套住房公積金貸款利率為2.85%,，低于6月新發(fā)放房貸平均利率3.45%。

除了鄭州,，深圳,、蘇州、福州,、廈門,、臺州,、許昌等多個城市也宣布開辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示,，當(dāng)前開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的城市已超30個,。

《財(cái)經(jīng)》統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，北京,、上海,、廣州、成都,、杭州,、西安、南京等多個房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市均未開辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù),。

其中,，杭州、南京,、廣州等多個城市在回復(fù)居民問詢時表示,，當(dāng)?shù)毓e金使用率較高，甚至存在資金缺口,，暫時不具備開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的能力,。

由此，存量房貸利率下調(diào)呼聲再起,。

“商轉(zhuǎn)公”需要滿足的條件

從已經(jīng)開辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)城市的執(zhí)行情況來看,，“商轉(zhuǎn)公”申請人需要符合一些條件，適用范圍有一定限制,。

以鄭州為例，辦理“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)需滿足房屋已經(jīng)取得《房屋所有權(quán)證》或《不動產(chǎn)權(quán)證書》,，商業(yè)貸款銀行同意提前結(jié)清商業(yè)貸款,，房屋所有權(quán)人或共有權(quán)人公積金連續(xù)、正常繳存達(dá)六個月等要求,。

此外,，鄭州明確，組合貸款中的商業(yè)貸款不能轉(zhuǎn)為公積金貸款,，商業(yè)貸款暫不能轉(zhuǎn)為公積金貸款與商業(yè)貸款的組合貸款,。

從辦理流程來看，鄭州提供了兩種方式,，一種是先還再貸,，這意味著申請人需要自籌資金先結(jié)清商業(yè)住房貸款；另一種是公積金直還,，但需要商業(yè)銀行配合,。據(jù)《財(cái)經(jīng)》了解,，目前并非所有商業(yè)銀行都支持公積金直還。

“總的來看,，‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務(wù)有助于降低存量房貸成本,，尤其是在當(dāng)前存量房貸利率再次下調(diào)的呼聲下，通過‘商轉(zhuǎn)公’減輕購房者還貸壓力,?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

同時,，嚴(yán)躍進(jìn)提醒,，各地開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)需要滿足一些基本條件，比如公積金的個貸率不會太高,，公積金資金比較寬裕,。

事實(shí)上，2023年以來,，各地居民要求開展“商轉(zhuǎn)公”的呼聲不止,，但有部分城市明確表示暫不開展房貸“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

今年7月20日,，南京住房公積金管理中心回應(yīng)稱,，南京公積金資金使用率仍在高位運(yùn)行（100%以上），所以南京目前不具備探索開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)的條件,。

近幾年,，南京職工使用公積金用于購房消費(fèi)需求較為旺盛，公積金提取率較高（80%左右）,，且公積金貸款額度不與繳存余額掛鉤,，歸集的公積金在職工提取后，用于發(fā)放貸款的資金較為緊張,。為緩解放貸資金緊張狀況,，南京住房公積金管理中心分別于2015年、2020年兩次開辦“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款業(yè)務(wù),。

對于部分城市出臺“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù),，南京住房公積金管理中心表示，“部分城市因貸款發(fā)放量下降,，導(dǎo)致公積金使用率偏低,，為提高公積金使用率探索開展了‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務(wù)，并設(shè)置了‘首貸首套’,，或者貸款住房產(chǎn)權(quán)過戶在一定期限內(nèi)（如兩年）等限制性條件,。目前國家主管部門沒有制定并明確開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)的政策依據(jù)和條件，屬于部分城市依據(jù)本市公積金歸集使用情況,，開展的探索性業(yè)務(wù),，并非國家政策規(guī)定的法定業(yè)務(wù),。”

此外,，北京,、上海、廣州,、杭州,、西安、成都等房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市均未推出“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù),，且多個城市在回復(fù)居民問詢時亦表示,，主要原因是公積金資金使用率較高，甚至存在較大資金缺口,，暫不具備開展此類業(yè)務(wù)能力,。

在一線城市中，只有深圳開辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù),。

對此,，今年5月，廣州住房公積金管理中心在回復(fù)居民問詢時表示,，“目前國內(nèi)開展‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務(wù)的城市除深圳,，基本均為體量較小的城市，北京,、上海均未開展此項(xiàng)業(yè)務(wù),。深圳的開展具有其特殊性，深圳公積金貸款起步晚,，沉淀資金較多,，享受過公積金貸款的繳存人較少，其業(yè)務(wù)的開展具備條件,?！?/p>

存量房貸利率會否下調(diào)

多地開辦房貸“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的背景之一是，存量房貸利率與新增房貸利率之間的利差擴(kuò)大,。

據(jù)野村中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺測算,，對于2015年-2022年期間30萬億左右的存量房貸,，存量房貸利率估計(jì)平均在5.2%左右,。存量房貸利率平均下調(diào)73BP之后，估計(jì)目前的存量房貸利率平均在4.5%左右,。2024年一季度,，新增房貸利率為3.95%，估計(jì)二季度末,，新增房貸利率（包括首套+二套）3.5%左右,。所以,，估計(jì)目前存量房貸利率比新增房貸利率高100BP。

以北京為例,，截至8月20日,，北京最新首套房貸利率為3.4%（LPR-45BP），而不少存量首套房貸利率為4.75%,，新舊首套房貸利差達(dá)135BP,。并且，當(dāng)前北京二套房貸利率低至3.6%（LPR-25BP）,，與存量首套房貸利差達(dá)115BP,。

面對新舊房貸利率落差，不少存量房貸借款人選擇提前還貸,。

近段時間以來,，“提前還貸”成為各大社交平臺的持續(xù)熱詞，在利率相對高點(diǎn)買房的借款人互相分享提前還貸經(jīng)驗(yàn),，同時也討論降低存量房貸利率的其他方式,，他們將這一系列行動稱為“自救”。

在這些借款人中,，有人選擇一次性大額償還,，也有人采取少量多次的方式慢慢還款。為了提前還貸,，有人節(jié)衣縮食,，有人清空理財(cái)，也有人鋌而走險(xiǎn),，申請個人經(jīng)營貸,、消費(fèi)貸置換房貸。

發(fā)力“自救”的同時,，存量房貸借款人也寄希望于商業(yè)銀行再次集中下調(diào)存量房貸利率,。

在人民網(wǎng)的領(lǐng)導(dǎo)留言板上，有用戶給央行相關(guān)負(fù)責(zé)人留言稱,，首套房貸利率已大幅下調(diào),，建議跟進(jìn)調(diào)整存量房貸利率。

近日,，社科院金融研究所副所長張明撰文稱,，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，建議央行引導(dǎo)商業(yè)銀行下調(diào)存量房貸利率,?！半S著房價(jià)下跌，以及市場利率持續(xù)下行，存量房貸利率已處于相對高位,，這可能影響新剛需入場,，也會影響房價(jià)的穩(wěn)定?！睆埫鲗Α敦?cái)經(jīng)》表示,。

在張明看來，近期居民提前還貸一個很重要的原因是,，存量房貸利率顯著高于新增貸款利率,。如果存量房貸利率能夠顯著下調(diào)，在一定程度上能夠減少提前還貸現(xiàn)象,。

陸挺亦建議,，適度降息，提升內(nèi)需,，尤其是要降低存量按揭貸款利率,。

不過，也有專業(yè)人士持不同觀點(diǎn),。招聯(lián)首席研究員董希淼是較早呼吁2023年存量房貸利率下調(diào)的專業(yè)人士之一,，但對于再次集中下調(diào)存量房貸利率的提議，他明確表示不建議也不主張,。

“利率是資金的價(jià)格,，不同時期資金價(jià)格不同，房貸利率也有高有低,，這跟不同時期房價(jià)不同是一個道理,。”董希淼稱,，當(dāng)前存量首套房貸利率已經(jīng)是貸款發(fā)放時的城市房貸利率下限,，再次下調(diào)有失公平。

“集中下調(diào)存量房貸利率主要是希望降低居民利息支出,，從而更好支持消費(fèi)和投資,，但從去年的情況來看，居民部門消費(fèi),、投資沒有起色,，提前還貸也沒有明顯減少，效果并不顯著,?！倍ｍ嫡J(rèn)為，再次集中下調(diào)存量房貸利率意義或許不大,。