原標(biāo)題：央行：首套,、二套房存量房貸利率批量下調(diào)平均降幅0.5%左右

中國人民銀行今天發(fā)布公告,，完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加點幅度,，促進降低存量房貸利率,。市場利率定價自律機制同時發(fā)布倡議，各家商業(yè)銀行原則上應(yīng)在2024年10月31日前對符合條件的存量房貸開展批量調(diào)整,。對于加點幅度高于-30基點的存量房貸利率,，將統(tǒng)一調(diào)整到不低于-30個基點，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸加點下限（如有）,，使得利率水平靠近全國新發(fā)放房貸利率附近,，預(yù)計平均降幅0.5個百分點左右。

為適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化,，在批量調(diào)整和常態(tài)化調(diào)整階段,，均不再區(qū)分首套、二套房（有房貸利率政策下限且區(qū)分首套,、二套的城市除外）,，引導(dǎo)首套、二套存量房貸利率降至全國新發(fā)放房貸利率平均水平附近,，減輕存量房貸借款人利息負(fù)擔(dān),。

本輪存量房貸利率調(diào)整時間為：

1.主要商業(yè)銀行原則上將于不晚于2024年10月12日發(fā)布具體各銀行操作細(xì)則。10月12日后,，借款人可聯(lián)系銀行了解調(diào)整細(xì)則,。

2.主要商業(yè)銀行原則上于2024年10月31日前應(yīng)統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調(diào)整,?！冻h》明確，鼓勵各商業(yè)銀行通過網(wǎng)上銀行、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理,，為借款人提供便利,。

3.11月1日后，借貸雙方可協(xié)商調(diào)整加點幅度,。

10月31日前批量調(diào)整11月1日起可協(xié)商

《倡議》明確2024年10月31日前,，商業(yè)銀行將對符合條件的存量房貸再開展一次批量調(diào)整，

將利率較高的存量房貸利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近,，讓借款人盡早獲益。

自2024年11月1日起,，符合條件的借款人在與商業(yè)銀行市場化協(xié)商調(diào)整房貸利率加點幅度的同時,，也可協(xié)商調(diào)整重定價周期。

在批量調(diào)整階段,，首套,、二套及以上存量房貸都可調(diào)整，去年已經(jīng)調(diào)整過加點幅度的存量房貸也包含在內(nèi),。

對于新簽訂的個人住房貸款合同,，自11月1日起，可由借貸雙方自主協(xié)商重定價周期,。重定價周期可為按年,、按半年、按季度等,。需要說明的是,，在利率下行階段，重定價周期越短,，借款人越早享受低利率,，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率,。

多數(shù)人存量房貸降至不低于“LPR-30個基點”

《倡議》明確,，批量調(diào)整階段，商業(yè)銀行將對LPR加點幅度高于“減30個基點”的存量房貸加點幅度批量調(diào)整至不低于“減30個基點”,。

簡單來說,，借款人存量房貸利率原則上將降至

不低于

貸款市場報價利率（LPR）“減30個基點”。北,、上,、深二套及以上存量房貸需考慮當(dāng)?shù)卣呦孪蕖?/p>

值得注意的是，由于重定價日不同,，不同借款人的利率在批量調(diào)整后會有所差異,。重定價后，最近一個定價周期內(nèi)LPR的降幅還將體現(xiàn)出來,，參與此次批量調(diào)整的借款人利率將調(diào)整至全國新發(fā)放房貸利率附近,。

若按當(dāng)前LPR計算,、2025年1月1日為重定價日，假設(shè)借款人調(diào)整前的存款房貸利率為LPR+55基點,，即4.75%（4.2%+55個基點）,。則2024年10月30日批量調(diào)整后存量房貸利率降至3.9%（4.2%-30個基點），2025年1月1日重定價日后將降至3.35%（3.65%-30個基點）,。

對于固定利率存量房貸的,，

以最新LPR轉(zhuǎn)換為加點形式，再將加點幅度調(diào)整為LPR減30個基點,。例如,，利率為4%的固定利率存量房貸，最新5年期以上LPR為3.85%,，先將其固定利率轉(zhuǎn)換為4%（即LPR加15個基點）,，再將“加15個基點”調(diào)整為“減30個基點”，最終為3.55%,。

對于部分城市仍設(shè)定了新發(fā)放房貸利率政策下限的,，

調(diào)整后的加點幅度需不低于下限。

例如,，北京二套房貸利率政策下限為,，五環(huán)以內(nèi)二套房貸的加點下限為LPR減5個基點，五環(huán)以外二套房貸的加點下限為LPR減25個基點,。相應(yīng)的二套房貸在批量調(diào)整時,，加點分別調(diào)整為LPR-5個基點和LPR-25個基點。

如何計算調(diào)整后的存量房貸利率,？一圖讀懂

對于借款人如何計算調(diào)整后的存量房貸利率,，記者根據(jù)不同重定價日(浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準(zhǔn)調(diào)整的時間間隔),、不同區(qū)間房貸加點后的利率整理為表格：

假設(shè)2024年10月31日進行批量調(diào)整,，假設(shè)2024年10月21日報出的5年期以上LPR跟隨央行政策利率下降0.2個百分點，由當(dāng)前的3.85%降至3.65%,，后續(xù)保持不變,。舉例來看：

由于2024年2月、7月5年期以上LPR還分別下降了0.25個百分點和0.1個百分點,，因此,，對于重定價日為每年1月1日的，調(diào)整后的利率為3.9%,，明年1月1日LPR重定價后,，利率為3.35%。

重定價日為合同發(fā)放日對日的，分為以下四種情況：

重定價日為2024年10月21日至10月31日的,，調(diào)整后的利率為3.35%（當(dāng)時的LPR3.65%-0.3%）,。

重定價日為2024年11月1日至12月31日，和2025年1月2日至2月19日的,，調(diào)整后的利率為3.9%（當(dāng)時的LPR4.2%-0.3%）,，重定價后的利率為3.35%（當(dāng)時的LPR3.65%-0.3%）。

重定價日為2025年2月20日至7月21日的,，調(diào)整后的利率為3.65%（當(dāng)時的LPR3.95%-0.3%）,，重定價后利率為3.35%（當(dāng)時的LPR3.65%-0.3%）。

重定價日為2025年7月22日至10月20日的,，調(diào)整后的利率為3.55%（當(dāng)時的LPR3.85%-0.3%）,，重定價后利率為3.35%（當(dāng)時的LPR3.65%-0.3%）。

若按當(dāng)前LPR計算,、2025年1月1日為重定價日,，假設(shè)借款人調(diào)整前的存款房貸利率為LPR+55基點,，即4.75%（4.2%+55個基點）,。則2024年10月30日批量調(diào)整后存量房貸利率降至3.9%（4.2%-30個基點），2025年1月1日重定價日后將降至3.35%（3.85%-55個基點）,。

若以100萬元,、25年期、等額本息還款的存量房貸為例,，假設(shè)借款人的房貸利率從4.4%降至3.55%,，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。

由于本次調(diào)整復(fù)雜,，權(quán)威專家建議,，10月12日后，借款人需關(guān)注自己承貸銀行的具體調(diào)整細(xì)則,。