原標(biāo)題：央行：首套,、二套房存量房貸利率批量下調(diào)平均降幅0.5%左右

中國人民銀行今天發(fā)布公告，完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制,，允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加點(diǎn)幅度,，促進(jìn)降低存量房貸利率。市場利率定價(jià)自律機(jī)制同時(shí)發(fā)布倡議,，各家商業(yè)銀行原則上應(yīng)在2024年10月31日前對符合條件的存量房貸開展批量調(diào)整,。對于加點(diǎn)幅度高于-30基點(diǎn)的存量房貸利率，將統(tǒng)一調(diào)整到不低于-30個(gè)基點(diǎn),，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸加點(diǎn)下限（如有）,，使得利率水平靠近全國新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅0.5個(gè)百分點(diǎn)左右,。

為適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化,，在批量調(diào)整和常態(tài)化調(diào)整階段，均不再區(qū)分首套,、二套房（有房貸利率政策下限且區(qū)分首套,、二套的城市除外），引導(dǎo)首套,、二套存量房貸利率降至全國新發(fā)放房貸利率平均水平附近,，減輕存量房貸借款人利息負(fù)擔(dān)。

本輪存量房貸利率調(diào)整時(shí)間為：

1.主要商業(yè)銀行原則上將于不晚于2024年10月12日發(fā)布具體各銀行操作細(xì)則,。10月12日后,，借款人可聯(lián)系銀行了解調(diào)整細(xì)則。

2.主要商業(yè)銀行原則上于2024年10月31日前應(yīng)統(tǒng)一對存量房貸（包括首套,、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整,。《倡議》明確,，鼓勵(lì)各商業(yè)銀行通過網(wǎng)上銀行,、手機(jī)銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，為借款人提供便利,。

3.11月1日后,，借貸雙方可協(xié)商調(diào)整加點(diǎn)幅度。

10月31日前批量調(diào)整11月1日起可協(xié)商

《倡議》明確2024年10月31日前，商業(yè)銀行將對符合條件的存量房貸再開展一次批量調(diào)整,，

將利率較高的存量房貸利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近,，讓借款人盡早獲益。

自2024年11月1日起,，符合條件的借款人在與商業(yè)銀行市場化協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí),，也可協(xié)商調(diào)整重定價(jià)周期。

在批量調(diào)整階段,，首套,、二套及以上存量房貸都可調(diào)整,，去年已經(jīng)調(diào)整過加點(diǎn)幅度的存量房貸也包含在內(nèi),。

對于新簽訂的個(gè)人住房貸款合同，自11月1日起,，可由借貸雙方自主協(xié)商重定價(jià)周期,。重定價(jià)周期可為按年、按半年,、按季度等,。需要說明的是，在利率下行階段,，重定價(jià)周期越短,，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段,，借款人也要越早承受高利率,。

多數(shù)人存量房貸降至不低于“LPR-30個(gè)基點(diǎn)”

《倡議》明確，批量調(diào)整階段,，商業(yè)銀行將對LPR加點(diǎn)幅度高于“減30個(gè)基點(diǎn)”的存量房貸加點(diǎn)幅度批量調(diào)整至不低于“減30個(gè)基點(diǎn)”,。

簡單來說，借款人存量房貸利率原則上將降至

不低于

貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）“減30個(gè)基點(diǎn)”,。北,、上、深二套及以上存量房貸需考慮當(dāng)?shù)卣呦孪蕖?/p>

值得注意的是,，由于重定價(jià)日不同,，不同借款人的利率在批量調(diào)整后會(huì)有所差異。重定價(jià)后,，最近一個(gè)定價(jià)周期內(nèi)LPR的降幅還將體現(xiàn)出來,，參與此次批量調(diào)整的借款人利率將調(diào)整至全國新發(fā)放房貸利率附近。

若按當(dāng)前LPR計(jì)算,、2025年1月1日為重定價(jià)日,，假設(shè)借款人調(diào)整前的存款房貸利率為LPR+55基點(diǎn)，即4.75%（4.2%+55個(gè)基點(diǎn)）。則2024年10月30日批量調(diào)整后存量房貸利率降至3.9%（4.2%-30個(gè)基點(diǎn)）,，2025年1月1日重定價(jià)日后將降至3.35%（3.65%-30個(gè)基點(diǎn)）,。

對于固定利率存量房貸的，

以最新LPR轉(zhuǎn)換為加點(diǎn)形式,，再將加點(diǎn)幅度調(diào)整為LPR減30個(gè)基點(diǎn),。例如，利率為4%的固定利率存量房貸,，最新5年期以上LPR為3.85%,，先將其固定利率轉(zhuǎn)換為4%（即LPR加15個(gè)基點(diǎn)），再將“加15個(gè)基點(diǎn)”調(diào)整為“減30個(gè)基點(diǎn)”,，最終為3.55%,。

對于部分城市仍設(shè)定了新發(fā)放房貸利率政策下限的，

調(diào)整后的加點(diǎn)幅度需不低于下限,。

例如,，北京二套房貸利率政策下限為，五環(huán)以內(nèi)二套房貸的加點(diǎn)下限為LPR減5個(gè)基點(diǎn),，五環(huán)以外二套房貸的加點(diǎn)下限為LPR減25個(gè)基點(diǎn),。相應(yīng)的二套房貸在批量調(diào)整時(shí)，加點(diǎn)分別調(diào)整為LPR-5個(gè)基點(diǎn)和LPR-25個(gè)基點(diǎn),。

如何計(jì)算調(diào)整后的存量房貸利率,？一圖讀懂

對于借款人如何計(jì)算調(diào)整后的存量房貸利率，記者根據(jù)不同重定價(jià)日(浮動(dòng)利率貸款合同中,，利率跟隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔),、不同區(qū)間房貸加點(diǎn)后的利率整理為表格：

假設(shè)2024年10月31日進(jìn)行批量調(diào)整，假設(shè)2024年10月21日報(bào)出的5年期以上LPR跟隨央行政策利率下降0.2個(gè)百分點(diǎn),，由當(dāng)前的3.85%降至3.65%,，后續(xù)保持不變。舉例來看：

由于2024年2月,、7月5年期以上LPR還分別下降了0.25個(gè)百分點(diǎn)和0.1個(gè)百分點(diǎn),，因此，對于重定價(jià)日為每年1月1日的,，調(diào)整后的利率為3.9%,，明年1月1日LPR重定價(jià)后，利率為3.35%,。

重定價(jià)日為合同發(fā)放日對日的,，分為以下四種情況：

重定價(jià)日為2024年10月21日至10月31日的，調(diào)整后的利率為3.35%（當(dāng)時(shí)的LPR3.65%-0.3%）,。

重定價(jià)日為2024年11月1日至12月31日,，和2025年1月2日至2月19日的,，調(diào)整后的利率為3.9%（當(dāng)時(shí)的LPR4.2%-0.3%），重定價(jià)后的利率為3.35%（當(dāng)時(shí)的LPR3.65%-0.3%）,。

重定價(jià)日為2025年2月20日至7月21日的,，調(diào)整后的利率為3.65%（當(dāng)時(shí)的LPR3.95%-0.3%），重定價(jià)后利率為3.35%（當(dāng)時(shí)的LPR3.65%-0.3%）,。

重定價(jià)日為2025年7月22日至10月20日的,，調(diào)整后的利率為3.55%（當(dāng)時(shí)的LPR3.85%-0.3%），重定價(jià)后利率為3.35%（當(dāng)時(shí)的LPR3.65%-0.3%）,。

若按當(dāng)前LPR計(jì)算,、2025年1月1日為重定價(jià)日，假設(shè)借款人調(diào)整前的存款房貸利率為LPR+55基點(diǎn),，即4.75%（4.2%+55個(gè)基點(diǎn)）,。則2024年10月30日批量調(diào)整后存量房貸利率降至3.9%（4.2%-30個(gè)基點(diǎn)），2025年1月1日重定價(jià)日后將降至3.35%（3.85%-55個(gè)基點(diǎn)）,。

若以100萬元,、25年期,、等額本息還款的存量房貸為例,，假設(shè)借款人的房貸利率從4.4%降至3.55%，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元,。

由于本次調(diào)整復(fù)雜,，權(quán)威專家建議，10月12日后,，借款人需關(guān)注自己承貸銀行的具體調(diào)整細(xì)則,。