本報(bào)記者 郭陽琛 張家振 上海報(bào)道

在一攬子政策利好之下，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)正呈現(xiàn)出明顯回暖勢(shì)頭。

10月27日，位于上海外灘董家渡板塊的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期三批次開盤，158套房源當(dāng)日再度售罄,，銷售額達(dá)58.82億元,。至此,，該項(xiàng)目已“三開三罄”,，總銷售額高達(dá)約215億元,，成為上海市今年以來第二個(gè)單盤銷售額突破200億元的項(xiàng)目。

一位TOP10房企人士表示,，從此輪新政的影響程度來看,，從市中心板塊向外輻射，從高端市場(chǎng)向剛改,、剛需市場(chǎng)延伸,。整體來看，開盤“日光”的項(xiàng)目往往具有諸多特質(zhì),，例如地段較好,，交通便利，商業(yè),、教育等配套完善,，產(chǎn)品配置出眾，以及一二手房存在價(jià)格倒掛等,。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在采訪中了解到,，隨著利好政策不斷釋放，上海樓市已出現(xiàn)復(fù)蘇跡象,。豪宅項(xiàng)目也在搶抓政策窗口加快推盤,，保利外灘序、陸家嘴太古源·源邸,、錦園和越秀·外灘樾等眾多項(xiàng)目計(jì)劃在今年年底前首開或加推,。

頂豪成交“井噴”

盡管銷售均價(jià)高達(dá)17.2萬元/平方米，但融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期此次推出的158套房源最終在短短數(shù)小時(shí)內(nèi)便實(shí)現(xiàn)了“清盤”,。

據(jù)了解,，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期總住宅套數(shù)為472套，二期三批次開盤推出建筑面積約180,、210和245平方米3種戶型,，以及2套建筑面積約560平方米的大平層產(chǎn)品。

2024年以來,，上海市豪宅市場(chǎng)走出獨(dú)立行情,。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，今年前三季度,，單價(jià)15萬元以上頂豪成交“井噴”，成交套數(shù)達(dá)到2004套,，是2023年全年的5.5倍,，比過去4年該單價(jià)段成交量總和還要多出500套,。

9月27日，套均1.11億元,、均價(jià)約21萬元/平方米的翠湖天地六期項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開盤“日光”,。該項(xiàng)目位于黃浦區(qū)新天地板塊，總價(jià)格段為7571萬元—3.56億元,，108套房源攬金119.79億元,。

8月25日,位于上海市黃浦區(qū)豫園板塊的錦園迎來開盤，當(dāng)日推出的33套房源全部售罄,，成交金額達(dá)18.27億元,。

記者了解到，錦園項(xiàng)目是融創(chuàng),、衢州發(fā)展（原新湖中寶）和中信合作開發(fā)的豪宅項(xiàng)目,，共有533套平層、151套風(fēng)貌聯(lián)排合院,，以及超過850平方米的別墅產(chǎn)品,，項(xiàng)目總貨值超600億元，均價(jià)約17萬元/平方米,。近期,，該項(xiàng)目也將進(jìn)行二批次開盤，推出107套平層房源,。

位于楊浦濱江板塊的保利外灘序項(xiàng)目計(jì)劃在今年11月“首開”,。該項(xiàng)目置業(yè)顧問告訴記者，項(xiàng)目共由2宗地塊組成,，是與錦園項(xiàng)目類似的風(fēng)貌更新改造住宅,，主要為100—135平方米的洋房產(chǎn)品和185—260平方米的風(fēng)貌別墅。首批開盤預(yù)計(jì)將推出100余套洋房,，目前可以繳納150萬元意向金建檔,。

“保利外灘序項(xiàng)目樣板房在今年國(guó)慶節(jié)假期首次公開，其間來訪量突破了2000人次,?！北＠鉃┬蛏鲜鲋脴I(yè)顧問進(jìn)一步表示，目前,，預(yù)約參觀項(xiàng)目樣板房的顧客比較多,，周末經(jīng)常有四五組客戶同時(shí)看房,，“100平方米的樣板房有時(shí)候轉(zhuǎn)身都困難”,。

克而瑞方面分析，隨著供應(yīng)量攀升,，加之一,、二手房?jī)r(jià)差倒掛逐步消失,，甚至二手房?jī)r(jià)持續(xù)下跌低于新房?jī)r(jià)格，上海市整體豪宅市場(chǎng)熱度或?qū)⒎€(wěn)中有降,，區(qū)域間,、產(chǎn)品間的競(jìng)爭(zhēng)也將持續(xù)加劇?！皩?duì)于供應(yīng)扎堆的板塊而言,，后期項(xiàng)目去化還存在不小壓力，加快入市節(jié)奏方為上策,?！?/p>

整體量?jī)r(jià)齊升

9月26日，中央政治局會(huì)議打開了房地產(chǎn)政策調(diào)控窗口,，指明了政策優(yōu)化方向,。住建部、央行等有關(guān)部門從取消限制性措施,、加大房地產(chǎn)金融政策支持力度等方面打出政策“組合拳”,，各地因城施策迅速響應(yīng)落實(shí)。

中指研究院方面分析,，從市場(chǎng)表現(xiàn)來看,，在“一攬子”政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期及購(gòu)房者信心有所恢復(fù),，核心城市市場(chǎng)活躍度大幅提升，新房及二手房銷售明顯放量,。

其中,，上海市于10月29日發(fā)布“滬七條”樓市新政,，打出了一套樓市政策“組合拳”,。在限購(gòu)政策方面，降低了非滬籍居民家庭以及單身人士購(gòu)買外環(huán)外住房所需的社保/個(gè)稅年限,；在信貸政策方面,，進(jìn)一步降低了首付要求,，同時(shí)落實(shí)國(guó)家關(guān)于降低存量房貸利率政策,；在稅收方面，將增值稅免征年限從5年調(diào)整為2年,，及時(shí)取消了普宅標(biāo)準(zhǔn),。

在政策利好刺激下，上海市不僅豪宅市場(chǎng)火熱,，樓市整體也顯現(xiàn)出復(fù)蘇跡象,。

上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年國(guó)慶節(jié)假期,，上海市新建商品住宅成交面積6.44萬平方米,，而去年同期成交量為3.48萬平方米；今年10月7—13日,，新建商品住宅成交面積10.14萬平方米,；10月14—20日，新建商品住宅成交面積12.71萬平方米,；10月21—27日,，新建商品住宅成交面積19.98萬平方米，環(huán)比增加57.19%,，這一成交量創(chuàng)下半年新高,。

另據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至10月29日,，10月上海新房網(wǎng)簽4475套,，環(huán)比增長(zhǎng)20.5%。

在成交量明顯改善的同時(shí),，上海新房?jī)r(jià)格也韌性十足,。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月18日發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，2024年9月,，在北京,、廣州、深圳等一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下降的同時(shí),，上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%,。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，上海市新房?jī)r(jià)格依舊領(lǐng)跑全國(guó)市場(chǎng),，說明上海市新房市場(chǎng)價(jià)格韌性相當(dāng)足。同時(shí),，受到政策利好推動(dòng),，上海樓市成交開始好轉(zhuǎn)。

“滬七條”樓市新政“滿月”以來,，上海市二手房市場(chǎng)成交量也回暖明顯,。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至10月29日,，10月上海二手房成交超過2.3萬套,，環(huán)比增長(zhǎng)約56%。

上海鏈家10月29日公布的數(shù)據(jù)也顯示,，9月29日—10月28日,，其新增掛牌房源數(shù)量累計(jì)環(huán)比上漲24%，線上咨詢量累計(jì)環(huán)比增長(zhǎng)39%,，新增客戶量累計(jì)環(huán)比增長(zhǎng)40%,，帶看量累計(jì)環(huán)比增長(zhǎng)25%，成交量累計(jì)環(huán)比增長(zhǎng)89%,。

遠(yuǎn)郊掀起降價(jià)“暗戰(zhàn)”

在政策利好帶動(dòng)下,，房企紛紛開始沖刺“銀十”。

據(jù)了解,，在加快推盤頻率的同時(shí),，房企正加強(qiáng)存量項(xiàng)目營(yíng)銷力度，推出車位優(yōu)惠,、贈(zèng)送裝修,、簽約福利等優(yōu)惠活動(dòng)。例如,，位于上海市的象嶼·江灣悅府在國(guó)慶期間下定可贈(zèng)送車位券,。

保利發(fā)展相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，位于上海市金山區(qū)的云湖壹號(hào)項(xiàng)目,，國(guó)慶假期與小鵬汽車進(jìn)行聯(lián)動(dòng),，推出“車房兼得”安家福利，包括8萬元的推薦獎(jiǎng)勵(lì),，最高價(jià)值1.5萬元的購(gòu)車福利和價(jià)值3萬元的車位券,，在國(guó)慶假期成交量同比提升了130%。此外,，保利發(fā)展在上海市的保利光合上城,、保利光合躍城、保利海上臻悅等項(xiàng)目也推出了類似的車位券活動(dòng),。

車位促銷也是綠地集團(tuán)的重點(diǎn)營(yíng)銷方向,。據(jù)綠地集團(tuán)上海事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，綠地香頌和綠地小米公社項(xiàng)目推出限量車位8折限時(shí)優(yōu)惠；綠地海珀玉暉項(xiàng)目更是推出一口價(jià)12萬元的內(nèi)環(huán)豪宅車位優(yōu)惠,。

值得注意的是,，在豪宅市場(chǎng)持續(xù)熱銷、樓市整體回暖的同時(shí),，上海樓市也呈現(xiàn)出明顯的冷熱不均特征,。易居地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，上海中外環(huán)與外郊環(huán)的去化周期較長(zhǎng),，分別為12.1個(gè)月與13.5個(gè)月,，同比上漲195%與129%。

在市場(chǎng)供應(yīng)增加,、房企沖刺去化背景下,，不少身處遠(yuǎn)郊片區(qū)、去化困難的項(xiàng)目,，更是通過購(gòu)房返現(xiàn)的方式試圖以價(jià)換量,。

據(jù)了解，由于上海市要求商品房售價(jià)一般不得低于備案價(jià)的95%,，一些剛需項(xiàng)目開始通過“返現(xiàn)打骨折”方式招攬顧客,。位于寶山區(qū)的紅星寶山天鉑項(xiàng)目便是典型的例子，不僅提供95折購(gòu)房?jī)?yōu)惠,，還可額外返現(xiàn)50萬元,。以一套總價(jià)約322萬元的房源為例，目前購(gòu)房成本已降至約256萬元,，相當(dāng)于原價(jià)的79折,。

在上海遠(yuǎn)郊市場(chǎng)，樓盤打折促銷現(xiàn)象并不鮮見,。記者梳理發(fā)現(xiàn),，嘉定徐行板塊的春申陽光項(xiàng)目，特價(jià)房源的優(yōu)惠幅度已低至8折,；奉賢莊行板塊的大名城映雨江南項(xiàng)目,，在95折優(yōu)惠基礎(chǔ)上還額外返現(xiàn)10%，相當(dāng)于打了85折,；奉賢柘林板塊的中鐵世紀(jì)尚城項(xiàng)目,，則在享有95折基礎(chǔ)上返現(xiàn)25萬元，相當(dāng)于總價(jià)打85折,；嘉定新城板塊的映翠府項(xiàng)目,，則通過贈(zèng)送購(gòu)物卡、車位抵用券等多重優(yōu)惠措施，使實(shí)際總價(jià)降至86折,。

“房?jī)r(jià)方面,，目前‘以價(jià)換量’仍是市場(chǎng)主流，但一線及熱點(diǎn)二線城市二手房?jī)r(jià)格跌幅正在快速收窄,?！敝兄秆芯吭悍矫姹硎荆瑥姆科髞砜?，房企應(yīng)緊抓政策窗口期,，通過線上線下聯(lián)動(dòng)舉辦促銷活動(dòng),，活用線上傳播平臺(tái)宣傳最新購(gòu)房利好政策,，加大推盤促銷力度，給購(gòu)房者提供更加優(yōu)質(zhì),、便捷的服務(wù),，以更有力的優(yōu)惠和產(chǎn)品吸引購(gòu)房者，力爭(zhēng)跑贏市場(chǎng),。