專項債收儲土地重啟政策明確助力市場調(diào)整(2)

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2024-11-13 13:38:05 金融界

2017年7月至2019年9月,，土儲專項債的發(fā)行額分別為2407億元,、5065億元和6450億元，占到當年新增專項債的25.50%,、36.56%和29.98%,。土儲專項債發(fā)行期限原則上不超過5年,，2019年有少量7年期和10年期債券發(fā)行。2019年9月,，國常會明確“專項債資金不得用于土地儲備和房地產(chǎn)相關領域”,，土儲專項債被叫停，主要是出于防范新增隱債,、調(diào)控房地產(chǎn)市場以及引導專項債投向基建領域的考慮,。自2020年起，新增專項債暫不安排土地儲備項目,。2021年以來,，監(jiān)管僅允許專項債投向用于租賃住房建設的土儲項目,。截至2024年10月末，存續(xù)土儲專項債余額為378.43億元,。

今年以來,，監(jiān)管對土儲專項債態(tài)度有所松動。5月自然資源部發(fā)文鼓勵地方政府收回收購閑置土地,，9月金融發(fā)布會,、10月財政發(fā)布會和住建部會議均提及允許專項債用于土地儲備。此次自然資源部發(fā)文進一步明確了土儲專項債落地的基本要素,。

土儲專項債重啟有助于改善專項債缺項目的問題，提高專項債使用效率,；緩解土地出讓收入下滑后地方土儲工作的壓力,，并可與保障房等三大工程建設相配合，補充資金缺口,；回收閑置土地有助于控制土地供應,，今年1-10月中指300城住宅用地推出建面同比減少33.31%，成交建面同比減少31.98%,，平均溢價率下降至3.87%,。土地市場量價齊跌的現(xiàn)狀有待改善，運用專項債回收閑置土地,、減少土地供應,，有利于地產(chǎn)去庫存和穩(wěn)房價；幫助前期拿地但無力開發(fā)的城投/地方國企/房企回籠資金,，減輕債務壓力,。結合化債來看，托底拿地的城投可能成為流動性優(yōu)先受益的對象,。

地塊篩選和項目儲備是資金落地的前提,。實操中還需考慮嚴控增量和地產(chǎn)慣性下的收支平衡問題。土儲專項債主要依靠土地出讓收入償還,，而當前土地市場仍較低迷,，2024年1-9月國有土地使用權出讓收入累計同比下滑24.6%。此次自然資源部發(fā)文也指出收回土地當年再供應用于房地產(chǎn)開發(fā)的比例原則上不超過50%,。在嚴控增量和銷售未企穩(wěn)的情況下,，土地市場短期修復彈性有限，需關注后續(xù)土儲專項債的發(fā)行規(guī)模,、節(jié)奏和資金落實進展,。

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(責任編輯：張小花 TT1000)

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