2017年7月至2019年9月,，土儲(chǔ)專項(xiàng)債的發(fā)行額分別為2407億元、5065億元和6450億元,，占到當(dāng)年新增專項(xiàng)債的25.50%,、36.56%和29.98%。土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行期限原則上不超過(guò)5年,，2019年有少量7年期和10年期債券發(fā)行,。2019年9月，國(guó)常會(huì)明確“專項(xiàng)債資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域”,，土儲(chǔ)專項(xiàng)債被叫停,，主要是出于防范新增隱債、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)以及引導(dǎo)專項(xiàng)債投向基建領(lǐng)域的考慮,。自2020年起,，新增專項(xiàng)債暫不安排土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。2021年以來(lái),，監(jiān)管僅允許專項(xiàng)債投向用于租賃住房建設(shè)的土儲(chǔ)項(xiàng)目,。截至2024年10月末，存續(xù)土儲(chǔ)專項(xiàng)債余額為378.43億元,。

今年以來(lái),，監(jiān)管對(duì)土儲(chǔ)專項(xiàng)債態(tài)度有所松動(dòng)。5月自然資源部發(fā)文鼓勵(lì)地方政府收回收購(gòu)閑置土地,，9月金融發(fā)布會(huì),、10月財(cái)政發(fā)布會(huì)和住建部會(huì)議均提及允許專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備。此次自然資源部發(fā)文進(jìn)一步明確了土儲(chǔ)專項(xiàng)債落地的基本要素,。

土儲(chǔ)專項(xiàng)債重啟有助于改善專項(xiàng)債缺項(xiàng)目的問(wèn)題，提高專項(xiàng)債使用效率,；緩解土地出讓收入下滑后地方土儲(chǔ)工作的壓力,，并可與保障房等三大工程建設(shè)相配合，補(bǔ)充資金缺口,；回收閑置土地有助于控制土地供應(yīng),，今年1-10月中指300城住宅用地推出建面同比減少33.31%，成交建面同比減少31.98%,，平均溢價(jià)率下降至3.87%,。土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)狀有待改善，運(yùn)用專項(xiàng)債回收閑置土地,、減少土地供應(yīng),，有利于地產(chǎn)去庫(kù)存和穩(wěn)房?jī)r(jià)；幫助前期拿地但無(wú)力開(kāi)發(fā)的城投/地方國(guó)企/房企回籠資金，減輕債務(wù)壓力,。結(jié)合化債來(lái)看,，托底拿地的城投可能成為流動(dòng)性優(yōu)先受益的對(duì)象。

地塊篩選和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備是資金落地的前提,。實(shí)操中還需考慮嚴(yán)控增量和地產(chǎn)慣性下的收支平衡問(wèn)題,。土儲(chǔ)專項(xiàng)債主要依靠土地出讓收入償還，而當(dāng)前土地市場(chǎng)仍較低迷,，2024年1-9月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入累計(jì)同比下滑24.6%,。此次自然資源部發(fā)文也指出收回土地當(dāng)年再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的比例原則上不超過(guò)50%。在嚴(yán)控增量和銷售未企穩(wěn)的情況下,，土地市場(chǎng)短期修復(fù)彈性有限,，需關(guān)注后續(xù)土儲(chǔ)專項(xiàng)債的發(fā)行規(guī)模、節(jié)奏和資金落實(shí)進(jìn)展,。