專項(xiàng)債收儲土地重啟政策明確助力市場調(diào)整(2)

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2024-11-13 13:38:05 金融界

2017年7月至2019年9月,，土儲專項(xiàng)債的發(fā)行額分別為2407億元,、5065億元和6450億元,，占到當(dāng)年新增專項(xiàng)債的25.50%,、36.56%和29.98%,。土儲專項(xiàng)債發(fā)行期限原則上不超過5年,，2019年有少量7年期和10年期債券發(fā)行,。2019年9月,，國常會明確“專項(xiàng)債資金不得用于土地儲備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域”,，土儲專項(xiàng)債被叫停，主要是出于防范新增隱債,、調(diào)控房地產(chǎn)市場以及引導(dǎo)專項(xiàng)債投向基建領(lǐng)域的考慮,。自2020年起，新增專項(xiàng)債暫不安排土地儲備項(xiàng)目,。2021年以來,，監(jiān)管僅允許專項(xiàng)債投向用于租賃住房建設(shè)的土儲項(xiàng)目。截至2024年10月末,，存續(xù)土儲專項(xiàng)債余額為378.43億元,。

今年以來，監(jiān)管對土儲專項(xiàng)債態(tài)度有所松動,。5月自然資源部發(fā)文鼓勵地方政府收回收購閑置土地,，9月金融發(fā)布會、10月財(cái)政發(fā)布會和住建部會議均提及允許專項(xiàng)債用于土地儲備,。此次自然資源部發(fā)文進(jìn)一步明確了土儲專項(xiàng)債落地的基本要素,。

土儲專項(xiàng)債重啟有助于改善專項(xiàng)債缺項(xiàng)目的問題,，提高專項(xiàng)債使用效率；緩解土地出讓收入下滑后地方土儲工作的壓力,，并可與保障房等三大工程建設(shè)相配合,，補(bǔ)充資金缺口；回收閑置土地有助于控制土地供應(yīng),，今年1-10月中指300城住宅用地推出建面同比減少33.31%,，成交建面同比減少31.98%，平均溢價(jià)率下降至3.87%,。土地市場量價(jià)齊跌的現(xiàn)狀有待改善,，運(yùn)用專項(xiàng)債回收閑置土地、減少土地供應(yīng),，有利于地產(chǎn)去庫存和穩(wěn)房價(jià),；幫助前期拿地但無力開發(fā)的城投/地方國企/房企回籠資金，減輕債務(wù)壓力,。結(jié)合化債來看,，托底拿地的城投可能成為流動性優(yōu)先受益的對象。

地塊篩選和項(xiàng)目儲備是資金落地的前提,。實(shí)操中還需考慮嚴(yán)控增量和地產(chǎn)慣性下的收支平衡問題,。土儲專項(xiàng)債主要依靠土地出讓收入償還，而當(dāng)前土地市場仍較低迷,，2024年1-9月國有土地使用權(quán)出讓收入累計(jì)同比下滑24.6%,。此次自然資源部發(fā)文也指出收回土地當(dāng)年再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)的比例原則上不超過50%。在嚴(yán)控增量和銷售未企穩(wěn)的情況下,，土地市場短期修復(fù)彈性有限,，需關(guān)注后續(xù)土儲專項(xiàng)債的發(fā)行規(guī)模、節(jié)奏和資金落實(shí)進(jìn)展,。

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(責(zé)任編輯：張小花 TT1000)

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