專家稱一線城市都會取消普宅標準

11月18日,，上海和北京相繼發(fā)布政策,，自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房標準，相應(yīng)的增值稅,、契稅標準也隨之調(diào)整,。按照新的契稅和增值稅政策，在北京購買一套約1000萬元的改善型住房,，能節(jié)省稅費超過50萬元。房地產(chǎn)專家認為,，稅費降低將利好改善類住房，加速改善置換客戶的入場,，助力全國市場“止跌回穩(wěn)”,。

上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會、上海市房屋管理局等四部門發(fā)布了《關(guān)于取消普通住房標準有關(guān)事項的通知》,，明確取消普通住房和非普通住房標準,，并明確了取消標準后相關(guān)個人住房交易稅收事項。同日晚,，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委,、市財政局、北京市稅務(wù)局等三部門也聯(lián)合印發(fā)了類似通知,，取消普通住房和非普通住房標準,。

兩地政策均自2024年12月1日起施行。此前,，上海的普通住房認定需同時滿足兩個條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房,，以及不足五層的老式公寓、新式里弄,、舊式里弄等,；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。北京從2024年1月1日起執(zhí)行的普通住房標準為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上,；單套建筑面積在144平方米（含）以下,；實際成交價格低于確定的價格標準，其中五環(huán)內(nèi)單價低于每平方米85000元,，五至六環(huán)之間單價低于每平方米65000元，六環(huán)以外單價低于每平方米45000元,。

取消普通住房和非普通住房標準后,，北京和上海個人出售兩年及以上住房將免征增值稅，個人購房契稅優(yōu)惠政策與全國保持統(tǒng)一,。上海此前在房屋交易環(huán)節(jié),，執(zhí)行差別化個稅政策。普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收,，非普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的2%征收,。取消普通住房和非普通住房標準后，核定征收的稅率統(tǒng)一為1%,。

以北京為例,，假設(shè)購買一套1000萬元、120平方米的五環(huán)外住宅,，按照此前標準該住宅屬于非普通住房,。如果是首套房需繳納契稅15萬元，二套房則需繳納契稅30萬元,。假設(shè)原房主2014年購買該房屋的價格為300萬元,，房主出售該房屋需要繳納增值稅，即差額700萬元的5.3%,，37.1萬元,。在北京的實際二手房交易中，增值稅一般由買家承擔,。12月1日新政策實施后,，只要面積不超過140平方米的,，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅，只需要繳納契稅10萬元,。取消普通住房和非普通住房標準后,，只要購入時間滿兩年即可免征增值稅。綜合計算,，購買這套房屋首套房能節(jié)省稅費42.1萬元,，二套房能節(jié)省稅費57.1萬元,。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，京滬面積在90-139平方米的二套房購置受此次契稅減免政策的利好更大,，稅率從3%降至1%,，這個面積段可以覆蓋到京滬大部分改善型需求。另一方面,，京滬很多早年買房群體房產(chǎn)增值額較大,，新政后免掉增值稅，疊加契稅,、個稅等影響,，減稅帶來的一次性降成本效應(yīng)非常明顯。

李宇嘉認為,，京滬政策的落地大幅降低了二手房交易的一次性成本,，有利于促進二手房特別是90-139平方米的非普通住房的掛牌和順利售賣。隨著交易成本的降低,，潤滑交易循環(huán),，促進改善型住房需求的效果明顯，同時隨著掛牌和換房積極性的提升，也會促成剛需上車,，促進剛需和改善的循環(huán),。二手房的順利交易，也會對新房帶來明顯利好,。對開發(fā)商來說,，減稅政策降低了購房的成本，鼓勵改善型需求,，能促進開發(fā)商打造高品質(zhì)的產(chǎn)品,。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜提到，十月份以來北京市場活躍度得到明顯提升,。數(shù)據(jù)顯示,，10月新建商品住宅成交59.59萬平方米，在9月較低基數(shù)下環(huán)比增長59.2%,，二手房市場表現(xiàn)更為明顯,，10月二手商品住宅成交超1.7萬套，回升至2023年4月以來峰值,，市場信心得到明顯提振,。進入11月，市場活躍度仍在延續(xù),。陳文靜表示，此前北京二手房交易中,，非普通住房需要按差額繳納增值稅,，對于購房者而言是一筆較高的支出成本。此次稅收政策優(yōu)化后,，滿2年的住房成交時均可免征增值稅,，對于有意愿購買改善類次新房的購房者而言，購房成本可有較大程度的降低,。另外,，針對契稅政策的優(yōu)化，也能有效降低改善類,、購買二套的購房成本,，加速改善置換客戶的入場。專家稱一線城市都會取消普宅標準,！

陳文靜預(yù)計,，上海和北京先后取消普通住房和非普通住房標準后，廣州和深圳也將加速落地相關(guān)政策,，進一步降低購房成本,，促進購房需求釋放。取消普宅標準為一線城市市場持續(xù)修復(fù)提供了進一步支撐，市場活躍度有望繼續(xù)好轉(zhuǎn),，也將助力全國市場“止跌回穩(wěn)”,。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進同樣提到，接下來四個一線城市都會取消普通住房和非普通住房標準,，基于其上的稅費也會有相應(yīng)調(diào)整,，帶來年底到明年稅費的進一步降低。京滬兩地房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整,，對其他城市也將起到示范作用,，為本輪房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)創(chuàng)造更好的環(huán)境。