提前還貸,，不再是“最好的理財”？現(xiàn)金為王觀念回歸

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2024-11-28 10:54:53 網(wǎng)易

關(guān)于提前還房貸的話題再次引起熱議。相關(guān)詞條登上微博,、百度和抖音熱搜,，網(wǎng)友對此展開熱烈討論,。有人一次性借空六個口袋還清貸款卻遭遇短期流動性危機,；有人還清縣城老家的房貸后發(fā)現(xiàn)房價下跌難以變現(xiàn),。

兩個月前,，關(guān)于提前還房貸的話題集中在“提前還貸潮未見緩解”,、“銀行設(shè)門檻”等方面。風評的變化源于中國人民銀行9月29日發(fā)布的政策,，將存量房貸利率平均下調(diào)0.5個百分點,，預計將節(jié)省借款人利息支出1500億元，惠及5000萬戶家庭,。具體到個人,，一名有100萬元、25年期房貸的借款人,，之前利率為4.4%,，調(diào)整后變?yōu)?.55%，總共可以節(jié)省利息超過14萬元,。這一政策使得許多人重新評估手中的資金去向,。

在討論提前還房貸之前，需要了解一些基本知識,。正常的房貸還款方式分為等額本金和等額本息兩種,。許多人提前還房貸是為了節(jié)省利息，但房貸利息的計算方式可能并不清楚,。以年化利率4.1%為例,，貸款100萬元，30年還清,，每年的利息并非簡單的41000元,，而是根據(jù)剩余本金逐月計算。等額本金每月還的本金固定,，利息逐漸減少,；等額本息每月還款額固定，初期利息多,，后期利息少,。總體上,，等額本金的總利息比等額本息少,。

提前還房貸有兩種方式：一種是還款期數(shù)不變,、減少月供，另一種是月供不變,、減少還款期數(shù),。兩者都能降低未來產(chǎn)生的總利息。例如,，某人購買300萬房子,，首付90萬，貸款210萬,，利率3.6%,，30年還清。若拿60萬存款提前還貸,，在等額本金情況下選擇減少月供可節(jié)省利息32萬元,，選擇減少還款期數(shù)則可節(jié)省55萬元；在等額本息情況下,，分別可節(jié)省約38萬元和80萬元,。一般而言，提前還貸對于等額本金方式的貸款能省更多利息,。

LPR政策利率下調(diào)后,，許多購房者開始后悔提前還款。然而,，LPR下調(diào)并不會馬上體現(xiàn)在房貸利率上,。房貸利率由LPR加點組成，加點是固定的,。央行允許商業(yè)銀行于2024年10月31日前對存量房貸利率實施批量調(diào)整,，降為不低于LPR減30個基點。目前適用的LPR仍為年初的4.2%,，明年1月1日才會更新為3.6%,。新政策還規(guī)定，購房者可以與銀行協(xié)商更改“房貸重定價日”的周期,，以便同步LPR政策利率的更新,。

提前還貸浪潮主要發(fā)生在兩個節(jié)點：2022年央行連續(xù)下調(diào)5年LPR時，以及今年4月居民早償率達到37%的歷史高位時,。第一輪浪潮的原因是房產(chǎn)保值增值神話破滅及增存量房貸利差拉大,；第二輪則是由于缺乏高收益資產(chǎn)，許多人通過提前還貸來理財,。隨著一系列救市新政推出，預期發(fā)生逆轉(zhuǎn),，提前還款不再那么迫切,。

專家建議,，提前還貸沒有絕對的好壞之分，不同人群應(yīng)根據(jù)自身情況選擇,。從經(jīng)濟角度看,，如果沒有更好的投資渠道，提前還貸是值得的,。從心理角度看,，提前還貸可以減輕心理壓力。但對于財務(wù)狀況緊張或有其他緊急支出需求的人群,，提前還貸可能不是最優(yōu)選擇,。一家企業(yè)需要現(xiàn)金流支持運營，一個家庭同樣需要現(xiàn)金流,，因此要計劃好未來的支出,。

(責任編輯：盧其龍 CN070)

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