年底最后一個月,，土拍市場出現(xiàn)了久違的“盛況”,。近幾日，一線城市土拍市場徹底熱起來了,。北京巨無霸地塊順利出讓,，收金153.32億元,；深圳灣后海總部地塊拍出185.12億元,，刷新深圳宅地成交總價新高,。北上廣深四大一線城市爭相趕在年底前拿出百億級優(yōu)質地塊，為回溫的樓市“添把火”,。

在這場土拍熱潮中,，“財大氣粗”的央國企地產商盡施拳腳。中海地產,、華潤置地,、保利發(fā)展等房企密集出現(xiàn)在土地競拍現(xiàn)場，紛紛瞄準一線城市的優(yōu)質地塊,，豪擲重金拿地補倉,。

業(yè)內專家認為，地方政府及房企都有各自的邏輯,。地方層面,，一些城市年度土地出讓金完成比例較低，需要在年底沖刺,；企業(yè)層面,，近日在一線城市拿地的房企都是今年銷售業(yè)績排名靠前的央國企，這些企業(yè)迫切需要補充庫存,，以為明年的銷售推盤考慮,。

前有北京，后有深圳,，一線城市的土拍徹底“爆了”,。12月2日,，深圳2024年下半年第四宗涉宅用地位于南山區(qū)粵海街道的地塊正式出讓。該宗地位于深圳后海金融總部基地,，建筑面積約26.3萬平方米,，起拍價高達126.5億元。最終經過招商和華潤+中海聯(lián)合體的近300輪競價,，由華潤+中海聯(lián)合體以185.12億元競得,，成交樓面價70388元/平方米，溢價率高達46.3%,。這宗地刷新了深圳涉宅地塊成交史的總價新高,。

為吸引房企拿地，深圳當?shù)卦谕恋爻鲎屒捌诙喾娇紤],，解除了多項限制條件,，以“價高者得”為原則確定競得人和成交價，且不限制建成后的商品房銷售價格,，也不受“90/70”政策限制,。取消土地限價或有利于穩(wěn)房價、穩(wěn)預期,，提升優(yōu)質地塊成交溢價率,，進而對房價預期形成支撐。

除了穩(wěn)定市場和房價,，深圳拿出優(yōu)質地塊也有自身原因,。跟往年相比，2024年深圳涉宅用地供應大幅縮減,，截至12月2日，深圳年內共成交5宗涉宅用地,。近日深圳樓市活躍度持續(xù)提升,，這或將帶動房企投資熱度上升，優(yōu)質地塊的火爆競拍也將進一步提振市場信心,。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,，深圳等地年度土地出讓金完成比例較低，需要在年底沖刺,。這也是紓困政策的延續(xù),，盡管11月份一線城市商品房交易保持熱度，但從周度數(shù)據來看,，出現(xiàn)政策效應減弱的情況,，為了保持12月份的熱度，需要地王來刺激市場預期和信心,。

深圳不遺余力推出好地的同時,，北京也沒落后,。11月29日，北京一宗巨無霸組團地塊正式拍賣,，該組團地塊由酒仙橋,、十八里店、小紅門三個地塊組成,，總建設用地面積約14.7公頃,，規(guī)劃建筑規(guī)模約39.4萬平米，起拍價高達153億元,。最終中海地產以153.32億元的總價格競得這一組團地塊,，溢價率0.21%，銷售指導價分別為12.5萬元/平方米,、8萬元/平方米以及7.9萬元/平方米,。本次成交后，高達153.32億元的成交價刷新了北京土地出讓歷史紀錄,。

上海土拍也出現(xiàn)了高溢價地塊,。近日上海2024年第七批次集中供地中，新楊思地塊由華潤,、越秀,、中能建聯(lián)合競得，成交總價78.969億元,，樓面均價7.44萬/平方米,，溢價率高達40.37%，刷新了上海集中供地以來最高溢價率紀錄,。

在這輪土拍熱潮中,，頭部央國資房企是絕對的主角，拿地意愿非常強烈,。以上海今年第七批次供地為例,，據中指研究院統(tǒng)計，上海本批推出的10宗地塊,，共吸引了20家企業(yè)參拍,，其中華潤報名8宗地塊，中海報名7宗地塊,，保利報名6宗地塊,，最終華潤、保利,、中海等頭部房企都在本批土拍中有所斬獲,。

中海地產無疑是近期最活躍的選手之一。從11月28日以36.45億元競得上海市楊浦區(qū)地塊,、11月29日以153億元競得北京組團地塊,，到12月2日聯(lián)手華潤以185億競得深圳灣地塊,，中海近期已連續(xù)三次出手補倉。如果不考慮聯(lián)合拿地的權益占比問題,，這三宗地總耗資約375億元,。

頭部房企為何砸重金布局一線城市？李宇嘉表示,，今年以來,，重點城市、重點項目對房企的業(yè)績貢獻度明顯提升,，比如中海在上海,、北京、深圳的幾個項目均獲得熱銷,，貢獻了超過一半的業(yè)績,。當樓市有效區(qū)域開始集中，房企與其到處撒網,，不如聚焦重點城市,、重點區(qū)域，打造高溢價產品,。

從地塊特點看,，這類地塊均要打造改善型溢價項目，房企拿地目的是快速銷售,、快速回款,，以應對市場下滑的波動。此外,，地方政府改革土地出讓模式,，減少配建和價格限制，將打造權,、定價權都給到開發(fā)商,，后者能打造真正的改善型高端社區(qū)，綜合算下來,，利潤率非常高。

從房企經營層面看,，確實需要拿一些有利潤空間的地塊,，以優(yōu)化土地儲備結構，平滑未來業(yè)績波動,。今年以來,，幾家頭部央國企都面臨一定的盈利下滑壓力。中海前九月總收入為1095.8億元,，同比下降6.7%,，經營溢利為181.8億元,，同比下降19.6%。保利前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入1827.74億元,，同比下降5.06%,，歸屬于上市公司股東的凈利潤為78.13億元，同比下降41.23%,。

近期一線城市樓市回暖,，也給了央國企拿地信心，以彌補今年前期銷售不振的行情,。10月25日,，中海發(fā)布第三季度報告，顯示1～9月實現(xiàn)合約銷售金額約為1988.5億元,，同比下降16.8%,；前三季，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約金額2416.86億元,，同比減少27.89%,；同期，華潤置地累計合同銷售金額約1723億元,，銷售面積約754.8萬平方米,，分別按年減少26.5%及23.9%。

在前三季銷售下滑的背景下,，房企迫切需要趁著市場回暖積極補倉,，為后續(xù)業(yè)績回升奠定基礎。從新增貨值看,，中指研究院數(shù)據顯示,，2024年1～11月，華潤置地以1091億元新增貨值占據榜單第一,，保利發(fā)展以1001億元新增貨值位列第二,，綠城中國新增貨值規(guī)模958億元，位列第三,；TOP10房企新增貨值總額7037.0億元，占百強房企的32.0%,，即頭部十家企業(yè)拿掉市場超三成地塊,。

值得注意的是，部分房企帶動的土拍熱潮,，并不代表土拍市場已經全面回暖,。中指數(shù)據顯示，2024年1～11月,，TOP100企業(yè)拿地總額7431.8億元,，同比下降31.5%,，相較1～10月降幅收窄7.1個百分點。一線城市接連出讓多宗高總價地塊,，均由頭部央國企摘得,，民營房企拿地仍較為審慎。

克而瑞表示,，11月仍有超過半數(shù)企業(yè)未有土儲入賬,，拿地金額超過100億的均為今年拿地規(guī)模較多的央國企，且集中在上海,、北京等高總價的核心城市。整體而言,，局部亮點出現(xiàn)主要是由于優(yōu)質地塊的推動,。12月將繼續(xù)迎來大量高溢價優(yōu)質宅地,，國央企依舊會是核心城市的拿地主力,。