年底最后一個(gè)月,，土拍市場(chǎng)出現(xiàn)了久違的“盛況”。近幾日,，一線城市土拍市場(chǎng)徹底熱起來了。北京巨無霸地塊順利出讓,，收金153.32億元,；深圳灣后海總部地塊拍出185.12億元,，刷新深圳宅地成交總價(jià)新高,。北上廣深四大一線城市爭相趕在年底前拿出百億級(jí)優(yōu)質(zhì)地塊，為回溫的樓市“添把火”,。

在這場(chǎng)土拍熱潮中,，“財(cái)大氣粗”的央國企地產(chǎn)商盡施拳腳。中海地產(chǎn),、華潤置地,、保利發(fā)展等房企密集出現(xiàn)在土地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，紛紛瞄準(zhǔn)一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊,，豪擲重金拿地補(bǔ)倉,。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，地方政府及房企都有各自的邏輯,。地方層面,，一些城市年度土地出讓金完成比例較低，需要在年底沖刺,；企業(yè)層面,，近日在一線城市拿地的房企都是今年銷售業(yè)績排名靠前的央國企,，這些企業(yè)迫切需要補(bǔ)充庫存，以為明年的銷售推盤考慮,。

前有北京,，后有深圳，一線城市的土拍徹底“爆了”,。12月2日,，深圳2024年下半年第四宗涉宅用地位于南山區(qū)粵海街道的地塊正式出讓。該宗地位于深圳后海金融總部基地,，建筑面積約26.3萬平方米,，起拍價(jià)高達(dá)126.5億元。最終經(jīng)過招商和華潤+中海聯(lián)合體的近300輪競(jìng)價(jià),，由華潤+中海聯(lián)合體以185.12億元競(jìng)得,，成交樓面價(jià)70388元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)46.3%,。這宗地刷新了深圳涉宅地塊成交史的總價(jià)新高,。

為吸引房企拿地，深圳當(dāng)?shù)卦谕恋爻鲎屒捌诙喾娇紤],，解除了多項(xiàng)限制條件,，以“價(jià)高者得”為原則確定競(jìng)得人和成交價(jià)，且不限制建成后的商品房銷售價(jià)格,，也不受“90/70”政策限制,。取消土地限價(jià)或有利于穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期,，提升優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價(jià)率,，進(jìn)而對(duì)房價(jià)預(yù)期形成支撐。

除了穩(wěn)定市場(chǎng)和房價(jià),，深圳拿出優(yōu)質(zhì)地塊也有自身原因,。跟往年相比，2024年深圳涉宅用地供應(yīng)大幅縮減,，截至12月2日,，深圳年內(nèi)共成交5宗涉宅用地。近日深圳樓市活躍度持續(xù)提升,，這或?qū)?dòng)房企投資熱度上升,，優(yōu)質(zhì)地塊的火爆競(jìng)拍也將進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,，深圳等地年度土地出讓金完成比例較低,，需要在年底沖刺。這也是紓困政策的延續(xù)，盡管11月份一線城市商品房交易保持熱度,，但從周度數(shù)據(jù)來看,，出現(xiàn)政策效應(yīng)減弱的情況，為了保持12月份的熱度,，需要地王來刺激市場(chǎng)預(yù)期和信心,。

深圳不遺余力推出好地的同時(shí)，北京也沒落后,。11月29日,，北京一宗巨無霸組團(tuán)地塊正式拍賣，該組團(tuán)地塊由酒仙橋,、十八里店,、小紅門三個(gè)地塊組成，總建設(shè)用地面積約14.7公頃,，規(guī)劃建筑規(guī)模約39.4萬平米,，起拍價(jià)高達(dá)153億元。最終中海地產(chǎn)以153.32億元的總價(jià)格競(jìng)得這一組團(tuán)地塊,，溢價(jià)率0.21%,，銷售指導(dǎo)價(jià)分別為12.5萬元/平方米、8萬元/平方米以及7.9萬元/平方米,。本次成交后,，高達(dá)153.32億元的成交價(jià)刷新了北京土地出讓歷史紀(jì)錄。

上海土拍也出現(xiàn)了高溢價(jià)地塊,。近日上海2024年第七批次集中供地中,，新楊思地塊由華潤、越秀,、中能建聯(lián)合競(jìng)得，成交總價(jià)78.969億元,，樓面均價(jià)7.44萬/平方米,，溢價(jià)率高達(dá)40.37%，刷新了上海集中供地以來最高溢價(jià)率紀(jì)錄,。

在這輪土拍熱潮中,，頭部央國資房企是絕對(duì)的主角，拿地意愿非常強(qiáng)烈,。以上海今年第七批次供地為例,，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上海本批推出的10宗地塊,，共吸引了20家企業(yè)參拍,，其中華潤報(bào)名8宗地塊，中海報(bào)名7宗地塊，保利報(bào)名6宗地塊,，最終華潤,、保利、中海等頭部房企都在本批土拍中有所斬獲,。

中海地產(chǎn)無疑是近期最活躍的選手之一,。從11月28日以36.45億元競(jìng)得上海市楊浦區(qū)地塊、11月29日以153億元競(jìng)得北京組團(tuán)地塊,，到12月2日聯(lián)手華潤以185億競(jìng)得深圳灣地塊,，中海近期已連續(xù)三次出手補(bǔ)倉。如果不考慮聯(lián)合拿地的權(quán)益占比問題,，這三宗地總耗資約375億元,。

頭部房企為何砸重金布局一線城市？李宇嘉表示,，今年以來,，重點(diǎn)城市、重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)房企的業(yè)績貢獻(xiàn)度明顯提升,，比如中海在上海,、北京、深圳的幾個(gè)項(xiàng)目均獲得熱銷,，貢獻(xiàn)了超過一半的業(yè)績,。當(dāng)樓市有效區(qū)域開始集中，房企與其到處撒網(wǎng),，不如聚焦重點(diǎn)城市,、重點(diǎn)區(qū)域，打造高溢價(jià)產(chǎn)品,。

從地塊特點(diǎn)看,，這類地塊均要打造改善型溢價(jià)項(xiàng)目，房企拿地目的是快速銷售,、快速回款,，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下滑的波動(dòng)。此外,，地方政府改革土地出讓模式,，減少配建和價(jià)格限制，將打造權(quán),、定價(jià)權(quán)都給到開發(fā)商,，后者能打造真正的改善型高端社區(qū)，綜合算下來,，利潤率非常高,。

從房企經(jīng)營層面看,，確實(shí)需要拿一些有利潤空間的地塊，以優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu),，平滑未來業(yè)績波動(dòng),。今年以來，幾家頭部央國企都面臨一定的盈利下滑壓力,。中海前九月總收入為1095.8億元,，同比下降6.7%，經(jīng)營溢利為181.8億元,，同比下降19.6%,。保利前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1827.74億元，同比下降5.06%,，歸屬于上市公司股東的凈利潤為78.13億元,，同比下降41.23%。

近期一線城市樓市回暖,，也給了央國企拿地信心,，以彌補(bǔ)今年前期銷售不振的行情。10月25日,，中海發(fā)布第三季度報(bào)告,，顯示1～9月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約為1988.5億元，同比下降16.8%,；前三季,，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額2416.86億元，同比減少27.89%,；同期,，華潤置地累計(jì)合同銷售金額約1723億元，銷售面積約754.8萬平方米,，分別按年減少26.5%及23.9%,。

在前三季銷售下滑的背景下，房企迫切需要趁著市場(chǎng)回暖積極補(bǔ)倉,，為后續(xù)業(yè)績回升奠定基礎(chǔ),。從新增貨值看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示,，2024年1～11月,，華潤置地以1091億元新增貨值占據(jù)榜單第一,，保利發(fā)展以1001億元新增貨值位列第二,，綠城中國新增貨值規(guī)模958億元，位列第三,；TOP10房企新增貨值總額7037.0億元,，占百強(qiáng)房企的32.0%，即頭部十家企業(yè)拿掉市場(chǎng)超三成地塊。

值得注意的是,，部分房企帶動(dòng)的土拍熱潮,，并不代表土拍市場(chǎng)已經(jīng)全面回暖。中指數(shù)據(jù)顯示,，2024年1～11月,，TOP100企業(yè)拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%,，相較1～10月降幅收窄7.1個(gè)百分點(diǎn),。一線城市接連出讓多宗高總價(jià)地塊，均由頭部央國企摘得,，民營房企拿地仍較為審慎,。

克而瑞表示，11月仍有超過半數(shù)企業(yè)未有土儲(chǔ)入賬,，拿地金額超過100億的均為今年拿地規(guī)模較多的央國企,，且集中在上海、北京等高總價(jià)的核心城市,。整體而言,，局部亮點(diǎn)出現(xiàn)主要是由于優(yōu)質(zhì)地塊的推動(dòng)。12月將繼續(xù)迎來大量高溢價(jià)優(yōu)質(zhì)宅地,，國央企依舊會(huì)是核心城市的拿地主力,。