“房?jī)r(jià)要漲了嗎,？”“房子能抄底了嗎,？”“現(xiàn)在該把房子拋掉嗎？”

樓市“止跌回穩(wěn)”的話題，又開(kāi)始觸碰人們敏感的神經(jīng)。就在這兩天,，有三組最新數(shù)據(jù)引起了關(guān)注和探討。

◎第一組是關(guān)于復(fù)蘇的“信號(hào)”,。11月百城二手房?jī)r(jià)格打破7個(gè)月全跌局面,，而一二線新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.69%和0.33%，重點(diǎn)30城新房成交面積達(dá)年內(nèi)新高,，同比增加20%,。

◎第二組是關(guān)于房企的“頹勢(shì)”。11月全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額同比減少9.46%,，比10月減少18.62%。

◎第三組是關(guān)于高盛的“預(yù)言”,。2024年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)面臨再跌20%—25%的風(fēng)險(xiǎn),，房?jī)r(jià)將在2025年企穩(wěn)，2027年平均上漲2%,。

這三組數(shù)據(jù)的矛盾和分歧之處在于：在國(guó)家“促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”的大方針下,，10月、11月全國(guó)樓市成交量和價(jià)格上漲,，復(fù)蘇信號(hào)明顯,，但房企的銷(xiāo)售額卻在下降，不少人視其為9月以來(lái)救市政策的失敗,，而此前一直對(duì)中國(guó)樓市“神預(yù)測(cè)”的高盛卻仍然看衰,。

10月，市民售樓處參觀開(kāi)盤(pán)樓房

樓市復(fù)蘇的“拐點(diǎn)”到底來(lái)了嗎,？房子還是抵抗通脹的好資產(chǎn)嗎,？今天我們?cè)俅斡懻撨@個(gè)大熱話題。

從“以價(jià)換量”到“量?jī)r(jià)齊漲”

判斷樓市是否回暖的依據(jù)是什么,？

財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉曉博認(rèn)為,，最核心的數(shù)據(jù)是成交套數(shù)和成交面積。一般來(lái)說(shuō),，這兩個(gè)數(shù)據(jù)先放量,，然后才是成交價(jià)格跌幅收窄甚至反彈。

換言之,，市場(chǎng)開(kāi)始會(huì)經(jīng)歷一個(gè)“以價(jià)換量”的過(guò)程,，當(dāng)買(mǎi)方市場(chǎng)逐漸向賣(mài)方市場(chǎng)過(guò)渡時(shí),，會(huì)形成“量?jī)r(jià)齊漲”，此時(shí)市場(chǎng)會(huì)變得熱鬧,。

其中,，二手房是一個(gè)重要的觀察維度。因?yàn)橹挥型ㄟ^(guò)二手房置換和流動(dòng),，市場(chǎng)增加了購(gòu)房資金,，才會(huì)撬動(dòng)新房認(rèn)購(gòu)市場(chǎng)。

11月的數(shù)據(jù),，讓我們看到了二手房成交量的各種“創(chuàng)新高”：北京成交量創(chuàng)20個(gè)月新高,，上海創(chuàng)44個(gè)月新高，深圳創(chuàng)50個(gè)月新高,，廣州創(chuàng)19個(gè)月新高,，杭州創(chuàng)20個(gè)月新高；新房亦表現(xiàn)出色,，重點(diǎn)30城11月成交面積環(huán)比增加3%,，同比增加20%，在上海和深圳,，重現(xiàn)“日光盤(pán)”的景象,。

關(guān)注二手房銷(xiāo)售價(jià)格的購(gòu)房者

樓市有一個(gè)“金九銀十”的說(shuō)法。9,、10月份往往是銷(xiāo)售旺季,，11月會(huì)相對(duì)冷清一點(diǎn)，所以如今樓市一反常態(tài)的增長(zhǎng)讓不少分析者產(chǎn)生了“小陽(yáng)春”的感受,。

這股增長(zhǎng)推力或來(lái)自10月以來(lái)“應(yīng)出盡出”的樓市政策,，其中影響最直接的是11月13日出臺(tái)的關(guān)于降低地產(chǎn)交易各類(lèi)稅費(fèi)（契稅、個(gè)稅,、增值稅）的政策,，一套500萬(wàn)的房子能立省10萬(wàn)，肉眼可見(jiàn)的一次性“讓利”可要比降房貸利率要吸引人多了,。

與10月不同的是,，11月的樓市大放量還伴隨一個(gè)重要的特征：一些城市的成交價(jià)有了降幅收窄甚至微微上漲的趨勢(shì)，像深圳,、成都,，而此前的7個(gè)月中全國(guó)沒(méi)有一座城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。

購(gòu)房者的需求是否大爆發(fā),，擁有數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)的銀行的大動(dòng)作也傳遞了信號(hào)：11月以來(lái),，廣州、南京、武漢,、廈門(mén)等城市都上調(diào)了房貸利率,，目前基本在3.0%至3.1%，杭州甚至在一個(gè)月內(nèi)連續(xù)上調(diào)兩次,。

面對(duì)這些景象,，我們可以說(shuō)樓市已觸底反彈、全面復(fù)蘇了嗎,？恐怕未必,。一方面，樓市數(shù)據(jù)有滯后性,，還要觀察量?jī)r(jià)能持續(xù)多久,。另一方面，房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)卻在持續(xù)惡化,。

房企數(shù)據(jù)背后的分化加速

用正常邏輯思考一下：新房成交面積和成交量上去了,，是不是意味著房企的房子賣(mài)得好？

然而11月卻出現(xiàn)銷(xiāo)售額環(huán)比下降18.62%的情況,。今年前11月,，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額為38516億元，同比下降32.9%,。

城市數(shù)據(jù)和房企數(shù)據(jù)的背離,，大概率只有一種可能：不同城市的樓市分化加速了——從數(shù)據(jù)來(lái)看，增長(zhǎng)基本集中在一線和強(qiáng)二線,，中小城市的成交量依舊萎縮，而百?gòu)?qiáng)房企長(zhǎng)期以來(lái)的布局以二線城市為主,，2023年新增土儲(chǔ)權(quán)益面積中一線城市占比只有21%,。

在產(chǎn)品端，二線及以下城市土拍高峰期轉(zhuǎn)化而來(lái)的庫(kù)存供給,，庫(kù)存較“老”,，呈現(xiàn)粗放、滿足剛需的特征,，而2024年以來(lái),，存量置換需求興起，產(chǎn)品更多滿足的是高端改善需求,。

我們從重點(diǎn)30城數(shù)據(jù)看到,，盡管延續(xù)了10月的熱度，但最大的貢獻(xiàn)者依然是北京,、上海,、深圳、杭州等一線和強(qiáng)二線。深圳最為顯著,，新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)65%且同比倍增,。

這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有一個(gè)特點(diǎn)：由高端改善驅(qū)動(dòng)。比如民營(yíng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大,、不缺購(gòu)買(mǎi)力的杭州,，新政之后，高端住宅的新盤(pán)受到熱捧,，而杭州過(guò)去的每一輪樓市回暖行情,，幾乎都是高端改善項(xiàng)目率先拉起來(lái)的。

杭州房地產(chǎn)樓盤(pán)售樓處沙盤(pán)

核心城市的“好產(chǎn)品”,，如果配上稅收讓利,，將極大地帶動(dòng)市場(chǎng)的流動(dòng)性。

只要流動(dòng)起來(lái),，不管是對(duì)地方財(cái)稅還是化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)都是有裨益的,。

所以未來(lái)樓市的復(fù)蘇，有可能是一線城市傳遞春天的暖意和信心,，也可能徹底形成一條K狀線：核心城市,、核心城區(qū)、核心產(chǎn)品將率先回暖,，而中小城市的樓市命運(yùn),，眼前依然模糊一片。

平安證券一份報(bào)告分析了“止跌回穩(wěn)”路徑,，基本也佐證這個(gè)邏輯：核心城市好產(chǎn)品→一二線核心區(qū)→全國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)→全國(guó)樓市企穩(wěn)→投資企穩(wěn),。

核心城市的好產(chǎn)品是最容易“去化”的。2024年上半年去化率達(dá)到60%的基本是得房率超過(guò)100%的樓盤(pán),，再接著一二線核心區(qū)將率先企穩(wěn),，這取決于收儲(chǔ)、城改,、降息等政策,，而樓市的整體回穩(wěn)最終離不開(kāi)宏觀經(jīng)濟(jì)的走熱。

所以在吳曉波老師看來(lái),，中國(guó)房地產(chǎn)要真正企穩(wěn)向上,，還有一個(gè)重要的觀察點(diǎn)：CPI增速和銀行存款利率。當(dāng)CPI增速超過(guò)3年期和5年期存款利率時(shí),，樓市復(fù)蘇將成定局,。

建設(shè)中的房地產(chǎn)樓盤(pán)

2025年，樓市會(huì)好起來(lái)嗎,？

最后提一下給我們潑冷水的高盛的觀點(diǎn),。

高盛預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)還要跌20%—25%的理由,，是高達(dá)93萬(wàn)億元的新房庫(kù)存，它相當(dāng)于2025年預(yù)期GDP的67%,、2023年中國(guó)家庭財(cái)富的13%,，而今年新房銷(xiāo)售估計(jì)不到9萬(wàn)億元，市場(chǎng)難以消化如此高的庫(kù)存和家庭負(fù)債,。

除了高盛,，國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的惠譽(yù)也對(duì)2025年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持負(fù)面展望，預(yù)計(jì)全年新房銷(xiāo)售面積和平均銷(xiāo)售價(jià)格分別同比下降10%和5%左右,。

如果從純數(shù)據(jù)分析維度看,，高盛和惠譽(yù)的預(yù)測(cè)有理有據(jù)，甚至可能還保守了,。但畢竟有分化的因素在,，所謂的樓市回暖，或許只是針對(duì)一二線城市的回暖罷了,。同時(shí),，他們也可能低估了國(guó)家全力“止跌回穩(wěn)”的決心。

總之,，對(duì)于中國(guó)樓市回暖的判斷,，有樂(lè)觀派，也有悲觀派,。拐點(diǎn)是否到來(lái),？房子是否值得投資？我們邀請(qǐng)了幾位房地產(chǎn)的專家學(xué)者,，下面來(lái)聽(tīng)聽(tīng)他們的觀點(diǎn),。

#如何看待最近的數(shù)據(jù)？#

劉德科

德科地產(chǎn)總編輯

公眾號(hào)“德科未來(lái)城市”

樓市數(shù)據(jù)有滯后性,，房產(chǎn)交易從下定金到網(wǎng)簽需要一周到一個(gè)月的時(shí)間,。當(dāng)11月的各項(xiàng)樓市數(shù)據(jù)都創(chuàng)下今年以來(lái)的新高時(shí)，有很多是10月的購(gòu)買(mǎi)行為自然延續(xù)到了11月來(lái)簽約,。

從各個(gè)城市的二手房帶看量與售樓部到訪量來(lái)看，11月的熱度已經(jīng)完全比不上10月,。當(dāng)成交量在11月達(dá)到今年的月度峰值時(shí),，其實(shí)樓市行情很可能已經(jīng)下行。

白小姐

“白袍翁”公眾號(hào)聯(lián)合創(chuàng)始人

核心城市房產(chǎn)交易量在10月和11月大漲是一個(gè)比較積極的信號(hào),，但不能簡(jiǎn)單地判定為樓市止跌回暖,。實(shí)際上，這可能是由于積壓的購(gòu)房需求集中釋放,。

如果整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動(dòng)力不足,，居民的收入預(yù)期不穩(wěn)定，那么這種交易的活躍可能只是暫時(shí)的。在經(jīng)濟(jì)下行周期中,，即使房?jī)r(jià)有一定的吸引力,，購(gòu)房者可能還是會(huì)擔(dān)心后續(xù)的還款壓力，從而抑制長(zhǎng)期的購(gòu)房需求,。

劉曉博

財(cái)經(jīng)評(píng)論員

公眾號(hào)“劉曉博說(shuō)財(cái)經(jīng)”

未來(lái)樓市的走勢(shì)是高度分化的,。10月和11月核心城市成交量的反彈，只能代表核心城市出現(xiàn)了止跌趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì),，不代表全國(guó)樓市是這樣,。

所以一定要分城市來(lái)研究，甚至在一個(gè)城市的內(nèi)部數(shù)據(jù)也是高度分化的,，郊區(qū)和核心區(qū)會(huì)差別很大,。我們的研究發(fā)現(xiàn)，幾乎每一座大城市都有自己的“鶴崗化”片區(qū),，連北上廣都不例外,。

張波

58安居客研究院院長(zhǎng)

本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)于2021年后半年開(kāi)始調(diào)整，到現(xiàn)在已有3年多,，調(diào)整時(shí)間長(zhǎng),，調(diào)整幅度也較大，商品住宅的銷(xiāo)售量已有明顯下降,，目前筑底企穩(wěn)的趨勢(shì)愈加明顯,，但市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)依賴于需求的回穩(wěn)和預(yù)期的回穩(wěn)，根本還在于經(jīng)濟(jì),、就業(yè)和收入的前景,。

#樓市拐點(diǎn)是否到來(lái)？#

白小姐

“白袍翁”公眾號(hào)聯(lián)合創(chuàng)始人

樓市橫盤(pán)持續(xù)時(shí)間可能不少于一年,。由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性和居民信心重建尚需時(shí)日,，短期內(nèi)房?jī)r(jià)迅速反彈可能性較小。

中長(zhǎng)期來(lái)看,，如果新興產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展,，經(jīng)濟(jì)大盤(pán)看到好的預(yù)期，那么未來(lái)是可以有謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度去面對(duì),。

至于說(shuō)房?jī)r(jià)拐點(diǎn),，應(yīng)該從行業(yè)源頭去找。如果開(kāi)發(fā)商們看到了金融市場(chǎng)背景和環(huán)境好轉(zhuǎn),，融資機(jī)會(huì)增加,，成本拉低，他們就會(huì)更愿意去拿地,。這個(gè)時(shí)候也就是所謂拐點(diǎn)來(lái)臨之際,。

劉曉博

財(cái)經(jīng)評(píng)論員

公眾號(hào)“劉曉博說(shuō)財(cái)經(jīng)”

2025年整體上樓市仍然不樂(lè)觀,，各個(gè)城市分化非常嚴(yán)重。特朗普的對(duì)華政策,，會(huì)對(duì)樓市會(huì)造成很大的心理影響,。

至少在明年年內(nèi)看不到三四線城市以及弱二線城市復(fù)蘇的可能。未來(lái)一個(gè)季度是考驗(yàn)一線城市和強(qiáng)二線城市樓市回暖能否持續(xù)的時(shí)間段,。

張波

58安居客研究院院長(zhǎng)

從政策來(lái)看,，目前一線城市還存在較大的發(fā)力空間，但三四線城市直接針對(duì)樓市的政策基本已出,。

因此本輪市場(chǎng)的復(fù)蘇還有待于一線熱度先行提升,，從11月一線的成交量來(lái)看已經(jīng)保持了一定高位，這一趨勢(shì)如果能保持,，則有望在明年上半年迎來(lái)一線城市市場(chǎng)的“企穩(wěn)回升”,，并帶動(dòng)更多城市不斷走出低谷。

劉德科

德科地產(chǎn)總編輯

公眾號(hào)“德科未來(lái)城市”

樓市是否回暖很難說(shuō),，但銀行人士覺(jué)得樓市已經(jīng)回暖了,，因此做出了上調(diào)房貸利率的決定。

然而,，之前將房貸利率維持在較低水平,，是為了降低購(gòu)房成本，引導(dǎo)更多人買(mǎi)房和提振樓市,。銀行將房貸利率普遍回調(diào),，實(shí)則是對(duì)提振樓市的一種隱形傷害，不符合“9·26”政治局會(huì)議的精神,。

關(guān)于樓市走向,，我的基本看法是：短期來(lái)看（一年之內(nèi)），要警惕樓市再度歸于冷寂,；長(zhǎng)期而言（兩三年之后）,，我們保持高度樂(lè)觀。

購(gòu)房者看房

#該下場(chǎng)買(mǎi)房了嗎,？#

劉曉博

財(cái)經(jīng)評(píng)論員

公眾號(hào)“劉曉博說(shuō)財(cái)經(jīng)”

1.一線城市核心區(qū)目前是比較好的的買(mǎi)入點(diǎn),，適合剛需改善和投資客介入。

2.強(qiáng)二線城市的剛需和改善,，可以觀察到春節(jié)以后,。其他城市的買(mǎi)入機(jī)會(huì)還要再等一段時(shí)間。

3.建議在非一線城市和非強(qiáng)二線城市核心區(qū)擁有投資性資產(chǎn)的人,，早日向大城市核心區(qū)置換。

4.盡量不買(mǎi)現(xiàn)在還沒(méi)有地鐵的城市,，盡量不買(mǎi)金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額低于1.5萬(wàn)億的城市,。

白小姐

“白袍翁”公眾號(hào)聯(lián)合創(chuàng)始人

1.購(gòu)房者應(yīng)該放松心態(tài),，購(gòu)買(mǎi)適用自己剛性需求的房子。以前買(mǎi)房全家神經(jīng)緊繃,，是因?yàn)槿绻I(mǎi)錯(cuò),，那將是家庭資產(chǎn)的重大損失。如今的大趨勢(shì)是,，房子牢牢綁定居住屬性,。所以不用過(guò)多顧慮金融投資屬性。

2.投資客不妨去看看港資,、外企和民企,，觀察他們?cè)诙谀睦锏牡亍?/strong>如果這些企業(yè)不約而同選擇了同一個(gè)城市的同一個(gè)區(qū)域，那么這個(gè)地方肯定會(huì)跨越周期,，把原本應(yīng)該有的價(jià)值牢牢鎖住,。

3.房地產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)在被國(guó)家經(jīng)濟(jì)大盤(pán)和市場(chǎng)重新評(píng)估，在選擇房產(chǎn)投資的時(shí)候,，切不可用刻板思維,。

張波

58安居客研究院院長(zhǎng)

對(duì)自住型需求者來(lái)說(shuō)，先找到符合自己需求的小區(qū)和房源更為重要,，而不是著急入場(chǎng),。

對(duì)投資客來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在應(yīng)該多關(guān)注租金房?jī)r(jià)比,。未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲空間相對(duì)有限,，只有租金更穩(wěn)定的房源才有看頭，部分城市老破小賣(mài)得好也是緣于租金房?jī)r(jià)比表現(xiàn)更好,，但要注意這類(lèi)小區(qū)本身房?jī)r(jià)上漲空間也更為有限,。