中央經(jīng)濟工作會議12月11日至12日在北京舉行,。會議提到,,明年的重點任務之一,是有效防范化解重點領域風險,,牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線,。持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn),加力實施城中村和危舊房改造,,充分釋放剛性和改善性住房需求潛力,。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應,盤活存量用地和商辦用房,,推進處置存量商品房工作,。
就在會議召開的幾天前,紅星新聞記者對話中房集團公司原董事長,、原國家房改課題組組長孟曉蘇,,探討保障房建設未來的發(fā)展規(guī)模及供應方式。曾被稱為“中國保障房之父”的孟曉蘇著重談到用存量商辦用房改為保障房的建議,。
▲中房集團公司原董事長,、原國家房改課題組組長孟曉蘇
12月13日,孟曉蘇告訴紅星新聞,,“盤活存量商辦用房”是自己兩年來的建議,,與這次中央經(jīng)濟工作會議的要求不謀而合,。
保障房缺口較大
建議十年建設完成
紅星新聞:您此前被媒體稱為“中國保障房之父”,一直在呼吁推進保障房建設,。我們?yōu)槭裁匆笠?guī)模建設保障房,?
孟曉蘇:
我國房地產(chǎn)發(fā)展的新模式是“市場+保障的住房供應體系”,其中關鍵就是保障房建設,。從去年中央政治局兩次會議,、國務院14號文件,、去年年底中央經(jīng)濟工作會議,,到今年黨的二十屆三中全會、九月份中央政治局會議,,從中央層面強調(diào)保障房建設就有六次之多,,足以看出中央對保障房建設的重視。
如今已明確住房供應體系是“市場+保障”,,保障房建設應以政府行為為主,,限購和限售等政策都應當運用于保障房;商品房供應則應以市場行為為主,,應減少限制性措施允許居民購買,。
我國需要大力建設保障房。如果能實現(xiàn)保障房的規(guī)?;?,整體房價就能良性下降,而且這種降房價又不影響有房居民的資產(chǎn)權益,。
紅星新聞:您一直強調(diào)說保障房建設力度不夠,,那您認為,我們需要建設多少保障房才能滿足需求,?
孟曉蘇:
我國城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計有兩個數(shù)據(jù),,一個是戶籍人口,另一個是常住人口,,常住人口多于戶籍人口,,而其中的差異主體為新市民,就是進城就業(yè)的農(nóng)民,。如果按城鎮(zhèn)戶籍人口計算,,或許可以說保障房夠用了,但是如果按城鎮(zhèn)常住人口計算,,則能看到供應明顯不足,。
黨的二十屆三中全會要求,推動符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口社會保險,、住房保障,、隨遷子女義務教育等享有同遷入地戶籍人口同等權利,。因此,應該按照城鎮(zhèn)常住人口來解決住房保障問題,。
那保障房缺口是多少呢,?我國目前城鎮(zhèn)戶籍人口是6.8億,而城鎮(zhèn)常住人口為9.3億,,兩者的差距有2.5億人之多,。這些新市民一般都是青壯年,計算時應該再加上他們的子女即“農(nóng)村留守兒童”4100多萬人,。這些家庭多是中低收入群體,,是享受保障性住房的人群。按照我國居民家庭人口平均為2.6人計算,,保障房約有一億套的缺口,。這還沒有計算上不斷產(chǎn)生的城鎮(zhèn)年輕人新家庭。我認為,,每年要供應1000萬套,,其中新建保障房約800萬套,可以用十年時間補上目前的缺口,。
保障房建設要用好存量房,,
特別是存量商辦用房
紅星新聞:您多次建議用存量房來解決保障房問題,特別是把存量商辦用房改造成保障房,,“商辦改保障”有什么優(yōu)勢,?
孟曉蘇:
首先,“商改?!痹趪艺呱鲜侵С值?。國務院辦公廳2021年發(fā)文,允許將閑置和低效利用的商業(yè)辦公等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房,。今年,,國家住建部專門召開會議指出,收購已建成存量商品房用作保障性住房是黨中央,、國務院作出的重要決策部署,。
其次,把商辦用房改做保障房有其價格優(yōu)勢?,F(xiàn)在有些地方在落實“收購商品房變成保障房”時,,把“商品房”只理解為“商品住宅”,結果讓“商改?!焙茈y進展,。這些商品住宅中的土地出讓金比重很大,政府也不可能把土地出讓金再還回去,。把高地價的商品住宅變?yōu)椴缓恋爻鲎尳鸬谋U戏?,難度可想而知,。
用空置的辦公樓和商業(yè)樓進行“商改保”,,就容易多了,。因為商辦用房沒有多少土地出讓金,在特大城市也就是相當于1/3的商品房價格,。
現(xiàn)在一方面是大量過剩的商業(yè)辦公樓群閑置,,另一方面需要加快“商改保”,。用存量商辦用房稍加改造就可以轉(zhuǎn)化為保障房,。這就相當于這邊一群小伙子愁娶,那邊一群大姑娘愁嫁,,把兩件事情湊到一起,,就很容易解決了。
紅星新聞:對于保障房建設資金,,您認為應該如何籌集?
孟曉蘇:
保障房建設,,中央帶頭出錢,。過去我在央企中房集團公司做總經(jīng)理時,每年向全國230多個大中城市下達建房計劃,,并同步發(fā)放建設資金,。中房建設的保障房長期占到全國新建住房總量的20%。那時地方政府為了能獲得開發(fā)投資,,都主動拿出優(yōu)質(zhì)地塊來爭取納入計劃,。而后來沒有了中央投資與央企引領,地方政府主導保障房建設中則出現(xiàn)了建在偏遠郊區(qū)的現(xiàn)象,,去年國務院14號文件還專門強調(diào)要求“優(yōu)先安排在交通便利,、公共設施較為齊全的區(qū)域”。由中央帶頭投資并由央企引領實施,,在保證資金充足到位的同時,,能促成保障房建設順利進行。
▲資料圖片圖據(jù)圖蟲創(chuàng)意
近幾年,,如果中央一年能出資5000億元,,地方政府再配套5000億,就能達到一萬億元的資本金規(guī)模,。中央增發(fā)特別國債的投資方向,,原本就包括重大基礎設施,而保障房正是“民生基礎設施”,。地方政府缺錢的可以拿土地做投資,。一萬億元的資金規(guī)模,,以20:80的比例從銀行貸款,就能達到五萬億元,。國務院規(guī)定保障房用地“土地劃撥”即僅支付相應的土地成本,,五萬億元都用在建設上,能達到比商品房開發(fā)更大的效應,,完全可以做到每年七八百萬套的保障房產(chǎn)出,。
保障房建設與其它基礎設施建設不同,它的回款速度較快,。配售型保障房兩年左右就能夠賣出回款,,若加上預售則回款速度則更快。只要能連續(xù)投資三年,,后續(xù)資金就能循環(huán)滾動起來,,不需要增加新的投資。保障房建設能帶動建筑施工,、建材供應,、裝修服務、家居家電等180多個行業(yè)的發(fā)展,,能夠促進經(jīng)濟,、恢復就業(yè)、增加稅收,。
讓該享受保障房的人回到保障房市場
紅星新聞:保障房的批量供應,,會不會沖擊目前的商品房市場?
孟曉蘇:
現(xiàn)在商品房市場確實存在著銷售困難,。但如果認為保障房建設會抑制人們?nèi)ベ徺I商品房,,甚至說是沖擊商品房市場,這本身就是個錯誤的命題,。
工薪階層特別是低收入家庭本來就應該享受保障房,。過去是由于保障房供應不足的突出問題,才讓他們只能面對商品房市場,。今后有了規(guī)?;U戏抗@些人群當然應該回到保障房市場,。
紅星新聞:您一直在呼吁保障房建設,,對于之后的保障房建設,您有什么新的建議呢,?
孟曉蘇:
應該補上前些年保障房建設不足的曠課,,把保障房盡快建設起來。人們都盼著地方政府能把保障房建設計劃公布出來,符合條件的家庭可以按照規(guī)定與條件排隊,,對未來就能有個好的預期,。如果看到過兩年就能買到保障房,那就可以先租房兩年過渡,,等待搬進新家,。
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