零公攤需克服諸多挑戰(zhàn),！“舉全家之力買套房,，結(jié)果公攤面積占了快三分之一”。這樣的情況,，如今正在發(fā)生轉(zhuǎn)變,。據(jù)潮新聞報(bào)道，越來越多的熱門城市開始落地政策明確支持提升得房率（指可供住戶支配的面積即套內(nèi)建筑面積與每戶建筑面積即銷售面積之比）,。

12月13日起施行的《杭州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目容積率及相關(guān)指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知》中明確,，杭州新成交宅地均可以享受面積認(rèn)定新規(guī)，比如封閉式陽臺(tái)只算一半面積,、開放式風(fēng)雨連廊不計(jì)容,、用于滿足停車配建最低標(biāo)準(zhǔn)的停車空間不計(jì)容，等等,。

不僅是杭州，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，今年以來深圳,、成都、貴陽,、湛江,、紹興等超過20個(gè)城市的規(guī)劃和自然資源部門出臺(tái)了新規(guī)，新規(guī)對(duì)包括住宅在內(nèi)的所有建筑物的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整,。

只要是買過房子的人,，相信都對(duì)公攤影響房屋面積痛感強(qiáng)烈。公攤面積涉及小區(qū)樓房公共區(qū)域的面積分?jǐn)?，其中包括電梯,、走廊等,。從過去的情況來看，國內(nèi)住宅公攤比例高達(dá)15%-30%,，這也意味著購買100多平方米的住宅,，實(shí)際居住面積可能僅70-85平方米。

而從購房成本來看,，購房人是按照房本面積支付的房款,，這也意味著在房價(jià)高漲時(shí)期，每平方米的實(shí)際房價(jià)要比看起來更高,。而回到居住層面來看,，購房人實(shí)際居住面積不足房本面積不說，公攤面積的存在還增加了入住后的物業(yè)費(fèi),、供暖費(fèi)等持續(xù)開支,，因?yàn)檫@些費(fèi)用基于房本面積而非實(shí)際居住面積計(jì)算。

公攤制度和新房預(yù)售制都源自香港,，上世紀(jì)90年代引入內(nèi)地,。但香港已于2013年廢除了該制度。國際上,，多數(shù)國家和地區(qū)采用套內(nèi)面積銷售,。多年以來，內(nèi)地取消住房公攤的呼聲一直很高,，卻未見實(shí)質(zhì)性進(jìn)展,。

針對(duì)公攤面積的改革，目前仍主要以地方探索為主,。2019年時(shí),，住建部曾經(jīng)發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》公開征求意見的通知，提出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”,。但是2022年3月,，住建部再度發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》公開征求意見的通知，并未再提及套內(nèi)面積交易的說法,。

近期,，各地公攤制度開始松動(dòng)，是一個(gè)好的信號(hào),。究其根源,，還是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的供求關(guān)系正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)已經(jīng)開始從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場,。對(duì)于開發(fā)商而言,，由于房子越來越難賣，在價(jià)格調(diào)整空間有限的情況下,，那就必須通過各種營銷手段來吸引民眾買房,。

所以,，從目前開始落地新規(guī)的地方來看，其新規(guī)出臺(tái)的主要目的還是為了促進(jìn)新房的銷售而非系統(tǒng)性的變革,。因?yàn)檎嬲饬x上的“零公攤”,，不僅需要依靠地方規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，更需要一系列配套政策及時(shí)跟上,。

盡管提升得房率有助于吸引購房者,，但要實(shí)現(xiàn)真正的“零公攤”，仍需克服諸多挑戰(zhàn),。最簡單的,，比如開放式陽臺(tái)、復(fù)式挑空等設(shè)計(jì)可以在不計(jì)入建筑面積的情況下增加使用面積,，但這需要開發(fā)商具備更高的設(shè)計(jì)水平和建造能力,。

此外，到底是屬于開發(fā)商的“贈(zèng)送面積”還是因得房率上升而減少的公攤,，后期是否存在違規(guī)拆卸的情況,，這些都是潛在的風(fēng)險(xiǎn)和問題。從長遠(yuǎn)看,，上述情況都應(yīng)在購房時(shí)列入購房成本中一并考慮,，且都需要進(jìn)一步系統(tǒng)性解釋加以明確。

更為重要的是,，真正的公攤制度改革,，不能止于新房市場。比如過往購買的計(jì)入了公攤面積的住房,，是否能夠重新計(jì)算房子的套內(nèi)面積,？以住房面積為基礎(chǔ)的物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用是否應(yīng)該調(diào)整？這些都是公攤制度變革背后的未解題,。

整體來看,，高得房率成為樓市的“新氣象”，對(duì)于新購房者來說無疑是件好事,，這意味著可以通過更低的價(jià)格獲取更多的實(shí)用居住面積,。但在此基礎(chǔ)上更值得期待的是，隨著各地得房率調(diào)整探索的推進(jìn),，針對(duì)以上諸多問題，未來能有更多確定性的配套和保障政策出臺(tái),，形成可供全國推廣的更新的公攤改革方案,，以跟上“零公攤”時(shí)代的步伐。