多個(gè)城市房貸利率上調(diào)

房貸利率上調(diào),，市場(chǎng)真的回暖了嗎？

前幾天一位老朋友打電話向我訴苦：他正準(zhǔn)備買(mǎi)房,，卻發(fā)現(xiàn)房貸利率悄然上調(diào)了,。沒(méi)錯(cuò)近期確實(shí)有多家銀行上調(diào)了房貸利率，這讓不少人認(rèn)為這是市場(chǎng)回暖的信號(hào),。作為一個(gè)觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)二十余年的老兵,，我不禁想說(shuō)：事情或許沒(méi)那么簡(jiǎn)單。

咱們先來(lái)瞧瞧具體的數(shù)據(jù),。經(jīng)統(tǒng)計(jì)當(dāng)下已經(jīng)有超出10個(gè)城市的主流銀行把房貸利率給上調(diào)了,，平均往上浮動(dòng)的幅度處在10到20個(gè)基點(diǎn)范圍之內(nèi)。就像在北京地區(qū),，首套房的房貸利率從之前的4.1%提升到了4.3%二套房從4.9%提升到了5.1%,。這一變化的確得引起重視。

不過(guò)利率上調(diào)的背后,，是更復(fù)雜的市場(chǎng)邏輯,。2023年末，全國(guó)住房貸款余額達(dá)到38.3萬(wàn)億元,，同比增長(zhǎng)僅3.8%創(chuàng)下近十年新低,。銀行上調(diào)利率，與其說(shuō)是市場(chǎng)回暖的表現(xiàn),，不如說(shuō)是對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的重新定價(jià),。

多個(gè)城市房貸利率上調(diào)

有趣的是，同期房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)并不算樂(lè)觀,。2024年1月,，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有56個(gè),，這個(gè)數(shù)字著實(shí)讓人深思,。房?jī)r(jià)走勢(shì)和利率調(diào)整之間，似乎并沒(méi)有太強(qiáng)的正相關(guān)性,。

從需求方面來(lái)講,，情形也并非良好。2023年,，全國(guó)商品房的銷售面積,，比去年同期降低了8.5%成交的金額，減少了6.2%,。即便在以往的“金九銀十”那段時(shí)間里,，市場(chǎng)的表現(xiàn)，依舊沒(méi)有達(dá)到預(yù)期,。這顯示出,，僅僅依靠對(duì)利率進(jìn)行調(diào)整，來(lái)促使市場(chǎng)活躍,，其成效或許不是很理想,。

再看開(kāi)發(fā)商的處境。截至2023年底,，TOP100房企平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)75.3%較年初上升2.1個(gè)百分點(diǎn),。利率上調(diào)無(wú)疑會(huì)增加他們的融資成本，這對(duì)市場(chǎng)復(fù)蘇來(lái)說(shuō),，未必是好消息,。

值得注意的是，不同城市的表現(xiàn)出現(xiàn)明顯分化,。一線城市和部分強(qiáng)二線城市的成交量有所回升,，而三四線城市依然低迷,。比如深圳2023年12月新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)15.3%而許多三線城市同期降幅超過(guò)20%。

從歷史經(jīng)驗(yàn)看,，房貸利率調(diào)整往往是市場(chǎng)變化的滯后反應(yīng),，而非先導(dǎo)指標(biāo)。就像2016年那輪上漲周期,，利率上調(diào)是在房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯上漲之后才開(kāi)始的,。當(dāng)下的利率調(diào)整，更像是銀行對(duì)經(jīng)營(yíng)策略的主動(dòng)調(diào)整,。

更深層次來(lái)看,，當(dāng)前市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)是結(jié)構(gòu)性的。人口結(jié)構(gòu)變化,、城鎮(zhèn)化紅利消退,、居民杠桿率居高不下，這些都不是簡(jiǎn)單調(diào)整利率就能解決的問(wèn)題,。數(shù)據(jù)顯示,，2023年我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到65.8%增速已經(jīng)明顯放緩。

有意思的是,，最近有些城市開(kāi)始試著推行創(chuàng)新性政策,。像“帶押過(guò)戶”“認(rèn)房不認(rèn)貸”這類措施的發(fā)布，表明市場(chǎng)在探尋新的平衡狀態(tài),。不過(guò)成效怎樣,，得靠時(shí)間去驗(yàn)證。

因此面對(duì)“房貸利率上調(diào)”這一信號(hào),，我建議大家要保持理性,。市場(chǎng)真正回暖需要更多基礎(chǔ)方面的支撐，像居民收入穩(wěn)定地增長(zhǎng),、房企經(jīng)營(yíng)持續(xù)地改善以及市場(chǎng)預(yù)期逐步地修復(fù)等等,。這些才是左右市場(chǎng)走向的重要因素。

正所謂"不畏浮云遮望眼",，在這個(gè)信息爆炸的時(shí)代,，我們更需要保持清醒。房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化從來(lái)都不是單一因素能夠主導(dǎo)的,，過(guò)度解讀某個(gè)指標(biāo)的變化,，往往會(huì)帶來(lái)判斷上的偏差。