全國住建工作會議首提商品房銷售制度改革！在全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上,，推進商品住房銷售制度改革再次被強調(diào),。會議于12月24日至25日在北京召開,，部署了2025年住房城鄉(xiāng)建設領域的五項重點任務,，包括持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn),，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力實施城市更新,，打造“中國建造”升級版和建設安全,、舒適、綠色,、智慧的好房子,。

在推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的表述中，會議明確提出要大力推進商品住房銷售制度改革,，有力有序推行現(xiàn)房銷售,，優(yōu)化預售資金監(jiān)管。這是繼2023年全國住建工作會議提及“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售”后,，再次提及現(xiàn)房銷售,，并首次強調(diào)要大力推進商品住房銷售制度改革。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示,，“大力推進商品住房銷售制度改革”是對黨的三中全會精神非常直接的落實,。此次住建部明確提出大力推進商品住房預售制度改革，意味著預售制度在2025年會有較大調(diào)整,。調(diào)整方向既包括現(xiàn)房銷售,，也包括預售資金監(jiān)管。

多年來,，預售制度作為中國房地產(chǎn)上行周期中的重要基礎制度,，被認為是房價高漲的推手之一。2022年年中,，隨著爛尾樓斷貸風波出現(xiàn),，輿論中“取消預售制”的呼聲再起。因此,，在2023年初舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上,，住建部提出“穩(wěn)預期、防范風險,、促進轉(zhuǎn)型”的要求,，其中提到有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預售的必須把資金監(jiān)管責任落到位,，防止資金抽逃,，不能出現(xiàn)新的交樓風險。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池表示,，當樓市向好,、房價不斷上漲時，預售制大受歡迎,。買房人可以通過預售鎖定低房價,，坐等房價上漲,，獲得增值收益。然而,，當樓市低迷,、住房供過于求、房價不斷下跌時,，預售制的問題就凸顯了：購房人發(fā)現(xiàn)收房時房價下跌,，即使沒有質(zhì)量問題也不愿意收房；開發(fā)商由于住房銷售不暢,，可能因資金鏈斷裂無法按時交房,。在這種情況下，采取現(xiàn)房銷售是時代的必然要求,。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,，當前現(xiàn)售占比已經(jīng)達到1/3，主要是工程進度正常但房子賣得慢而變成現(xiàn)售房,。未來應該是預售和現(xiàn)售并存的時期,，開發(fā)商可以選擇預售也可以選擇現(xiàn)售。選擇預售的話,，加強預售資金監(jiān)管即可,，確保建設交付的基礎上滿足合理提取，不會過嚴監(jiān)管導致無法提取,，也不會像過去一樣隨便提取,，但政策會大力支持現(xiàn)售以提高房子的品質(zhì)。

從2024年房地產(chǎn)相關政策看,，改革預售制的預期十分強烈,。年初的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制工作視頻調(diào)度會議提出要有效支持現(xiàn)房銷售，穩(wěn)定市場預期,；全國兩會期間,，住建部部長倪虹提到，改革商品房開發(fā),、融資,、銷售等基礎性制度，有力有序推行現(xiàn)房銷售,；中國人民銀行原行長易綱提出了設立房地產(chǎn)預售資金保險機制,、爭取用三年時間過渡到以現(xiàn)房銷售為主的設想；7月底的三中全會決定,，又明確提出要改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預售制度,。此次全國城鄉(xiāng)工作會議也強調(diào)要大力推進商品住房銷售制度改革。不過,，政策對于現(xiàn)售制度的支持具體層面尚未明確,。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示,，積極探索并擴大實施現(xiàn)房銷售，核心是只有開發(fā)商開發(fā)的房子及相關證照辦理達到一定標準才可以進行銷售,，具體這些標準應由政府規(guī)定,。對開發(fā)商銷售現(xiàn)房給予一定支持和扶持,，加快辦理銷售交易的各種證照手續(xù),，降低相關稅費。對購房者購買現(xiàn)房,，也給予各種手續(xù)辦理和稅費減免的支持,。

李宇嘉認為，如果是從供地階段規(guī)劃現(xiàn)售,，目前來看難度較大,，主要原因在于銷售下滑、資金鏈緊張,。因此,，下一步還需加大現(xiàn)售在供地、規(guī)劃,、報建,、金融等方面的扶持。

趙秀池指出,，大力推進商品住房銷售制度改革需要根據(jù)各地情況因城施策,。畢竟資金是房地產(chǎn)的命脈，預售制是開發(fā)商低成本融資的重要方式,。對于有止跌企穩(wěn)跡象的城市,，不一定非要強制實行現(xiàn)房銷售。完善與預售制度相關的法規(guī)制度,，如通過健全信用體系,、與融資手段相結(jié)合建立獎罰機制等手段來防范預售的風險。