2024年以來,，在央行引導(dǎo)批量下調(diào)存量個(gè)人住房貸款利率、LPR大幅下調(diào)背景下，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下行幅度較大,。截至2024年三季度末，全國(guó)個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.31%,，較2023年末的3.97%下行了66BP,。同期，公積金貸款利率僅在5月18日下調(diào)了25BP,，導(dǎo)致商業(yè)性房貸利率與公積金貸款利率之間的利差大幅壓縮,。

2024年10月前后，廣州等部分城市首套商業(yè)性房貸利率一度低至2.85%,，引發(fā)一輪公積金貸款利率是否將與商貸利率倒掛的討論,。10月24日，有廣州銀行業(yè)人士稱,，曾接到窗口指導(dǎo),，要求房貸利率不得低于公積金貸款利率。11月以來,，廣州市最低首套房貸利率回升至3.0%,。

中國(guó)銀行研究院研究員劉晨表示，住房公積金依靠政策調(diào)控作為繳存人之間互幫互助型的資金池,，長(zhǎng)期以來憑借較低的利率成為購(gòu)房群體的熱門選擇,。商業(yè)房貸利率持續(xù)下調(diào)后，與公積金貸款利差明顯收窄,，部分城市公積金和商業(yè)房貸首套利率甚至極為接近,，對(duì)公積金貸款普惠性金融的屬性有所削弱。在此背景下,，不少專業(yè)人士呼吁繼續(xù)下調(diào)公積金貸款利率,。此前，上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘高級(jí)研究員任濤接受媒體采訪時(shí)表示,，公積金貸款利率至少還應(yīng)再下調(diào)80BP,。

王青認(rèn)為，2025年商業(yè)房貸利率將全面進(jìn)入“2字頭”,。為避免商業(yè)房貸利率和公積金貸款利率“倒掛”,，2025年公積金貸款利率也將跟進(jìn)下調(diào),，預(yù)計(jì)2025年公積金貸款利率會(huì)有50BP-100BP下調(diào)空間。劉晨補(bǔ)充道,，由于形成機(jī)制差異,，公積金貸款不能簡(jiǎn)單與商業(yè)貸款一概而論。助力房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)的關(guān)鍵可能在于解決剛需購(gòu)房問題,，未來可以嘗試通過適度調(diào)高貸款額度上限,，進(jìn)一步緩解剛需觀望者的購(gòu)房壓力。

由于此前部分城市公積金貸款采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”的住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，部分公積金借款人在當(dāng)?shù)貎H有一套住房,，但因?yàn)樵?jīng)有過商業(yè)房貸記錄，實(shí)際按照二套標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行利率,。一位來自北京的公積金貸款借款人表示,，他在2021年前后購(gòu)房，彼時(shí)北京公積金貸款執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn),，他因?yàn)樵谕獾赜羞^商業(yè)房貸記錄,，被認(rèn)定為購(gòu)買二套房，執(zhí)行了相對(duì)較高的公積金貸款利率,。本次存量公積金貸款利率調(diào)整后,，他的公積金貸款利率將下調(diào)至3.325%。

2023年11月1日起,，北京市公積金貸款調(diào)整了住房套數(shù)認(rèn)定規(guī)則,，在本市無住房且全國(guó)范圍內(nèi)無公積金貸款記錄的住房可認(rèn)定為首套住房，執(zhí)行首套公積金貸款利率,。該借款人已通過12345市民服務(wù)熱線等途徑反映相關(guān)訴求，得到的回復(fù)是暫未收到相關(guān)調(diào)整政策,。就此,，記者致電北京住房公積金管理中心官方客服詢問相關(guān)情況，對(duì)方回復(fù)稱：目前存量公積金貸款還沒有二套改首套的政策,，建議關(guān)注北京公積金公眾號(hào),，關(guān)注后續(xù)政策。