今年以來,，商業(yè)性個人住房貸款利率出現(xiàn)較大幅度下行，部分城市首套房貸利率低至2.95%，與首套公積金貸款利率之間的利差僅為10BP,。

2025年1月1日起,，包括北上廣等一線城市在內(nèi)，多地存量住房公積金個人住房貸款將下調(diào)25BP,。調(diào)整后,，5年以下（含5年）和5年以上首套公積金貸款利率分別由2.6%和3.1%下調(diào)為2.35%和2.85%，第二套公積金貸款利率分別由3.025%和3.575%下調(diào)為2.775%和3.325%,。本次調(diào)整是落實中國人民銀行及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于下調(diào)存量公積金貸款利率的相關(guān)政策,。5月18日起發(fā)放的公積金貸款利率已經(jīng)參照上述標(biāo)準執(zhí)行。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示,，計入物價因素后,，當(dāng)前實際商業(yè)房貸利率水平仍然偏高。著眼于促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn),，接下來商業(yè)房貸利率還有一定下調(diào)空間,，預(yù)計2025年公積金貸款利率也將跟進商業(yè)房貸利率下調(diào)。王青預(yù)計,，2025年政策利率或有50BP的降幅,，同期公積金貸款利率會有50BP-100BP下調(diào)空間。

12月31日,，北京住房公積金管理中心發(fā)布公告稱,，自2025年1月1日起，2024年5月18日以前發(fā)放的存量公積金貸款利率將下調(diào),。2024年5月18日以前發(fā)放的期限在一年以內(nèi)的公積金貸款,，仍執(zhí)行合同利率，不分段計息,。據(jù)北京住房公積金管理中心測算,，以貸款金額100萬元、貸款年限30年的首套房為例,，如采用自由還款方式,，利率調(diào)整后每月將少還154元；如采用等額本息還款方式,，每月將少還134.59元,。

2024年5月17日，央行公告稱,，自2024年5月18日起,，下調(diào)公積金貸款利率25BP。同日,，住建部發(fā)布通知,，要求做好存量公積金貸款政策銜接,，對貸款期限在1年以上的，應(yīng)于下年1月1日開始,，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定,。5月18日，北上廣深四個一線城市均宣布下調(diào)公積金貸款利率,。對于存量公積金貸款,，深圳宣布自當(dāng)年7月1日起執(zhí)行最新利率；北上廣三城宣布自2025年1月1日起執(zhí)行最新利率,。根據(jù)住建部要求,，大部分城市存量公積金貸款利率將于1月1日起下調(diào),。

2024年以來,，在央行引導(dǎo)批量下調(diào)存量個人住房貸款利率、LPR大幅下調(diào)背景下,，商業(yè)性個人住房貸款利率下行幅度較大,。截至2024年三季度末，全國個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.31%,，較2023年末的3.97%下行了66BP,。同期，公積金貸款利率僅在5月18日下調(diào)了25BP,，導(dǎo)致商業(yè)性房貸利率與公積金貸款利率之間的利差大幅壓縮,。

2024年10月前后，廣州等部分城市首套商業(yè)性房貸利率一度低至2.85%,，引發(fā)一輪公積金貸款利率是否將與商貸利率倒掛的討論,。10月24日，有廣州銀行業(yè)人士稱,，曾接到窗口指導(dǎo),，要求房貸利率不得低于公積金貸款利率。11月以來,，廣州市最低首套房貸利率回升至3.0%,。

中國銀行研究院研究員劉晨表示，住房公積金依靠政策調(diào)控作為繳存人之間互幫互助型的資金池,，長期以來憑借較低的利率成為購房群體的熱門選擇,。商業(yè)房貸利率持續(xù)下調(diào)后，與公積金貸款利差明顯收窄,，部分城市公積金和商業(yè)房貸首套利率甚至極為接近,，對公積金貸款普惠性金融的屬性有所削弱。在此背景下,，不少專業(yè)人士呼吁繼續(xù)下調(diào)公積金貸款利率,。此前,，上海金融與發(fā)展實驗室特聘高級研究員任濤接受媒體采訪時表示，公積金貸款利率至少還應(yīng)再下調(diào)80BP,。

王青認為,，2025年商業(yè)房貸利率將全面進入“2字頭”。為避免商業(yè)房貸利率和公積金貸款利率“倒掛”,，2025年公積金貸款利率也將跟進下調(diào),，預(yù)計2025年公積金貸款利率會有50BP-100BP下調(diào)空間。劉晨補充道,，由于形成機制差異,，公積金貸款不能簡單與商業(yè)貸款一概而論。助力房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)的關(guān)鍵可能在于解決剛需購房問題,，未來可以嘗試通過適度調(diào)高貸款額度上限,，進一步緩解剛需觀望者的購房壓力。

由于此前部分城市公積金貸款采取“認房又認貸”的住房套數(shù)認定標(biāo)準,，部分公積金借款人在當(dāng)?shù)貎H有一套住房,，但因為曾經(jīng)有過商業(yè)房貸記錄，實際按照二套標(biāo)準執(zhí)行利率,。一位來自北京的公積金貸款借款人表示,，他在2021年前后購房，彼時北京公積金貸款執(zhí)行“認房又認貸”標(biāo)準,，他因為在外地有過商業(yè)房貸記錄,，被認定為購買二套房，執(zhí)行了相對較高的公積金貸款利率,。本次存量公積金貸款利率調(diào)整后,，他的公積金貸款利率將下調(diào)至3.325%。

2023年11月1日起,，北京市公積金貸款調(diào)整了住房套數(shù)認定規(guī)則,，在本市無住房且全國范圍內(nèi)無公積金貸款記錄的住房可認定為首套住房，執(zhí)行首套公積金貸款利率,。該借款人已通過12345市民服務(wù)熱線等途徑反映相關(guān)訴求,，得到的回復(fù)是暫未收到相關(guān)調(diào)整政策。就此,，記者致電北京住房公積金管理中心官方客服詢問相關(guān)情況,，對方回復(fù)稱：目前存量公積金貸款還沒有二套改首套的政策，建議關(guān)注北京公積金公眾號,，關(guān)注后續(xù)政策,。