新的一年已經(jīng)開始,，對于杭州樓市而言，2024年是充滿挑戰(zhàn)的一年,，而2025年則有望迎來新的希望,。

通過觀察2024年的政策變化，可以預判新一年市場的趨勢,。其中最顯著的變化之一是改善型住宅品質(zhì)的大幅提升,。2025年，高端產(chǎn)品預計將回歸市場,。盡管2024年品質(zhì)提升較為普遍,，但受到限價制約，效果有限,。新的一年里,，預計會有更多令人眼前一亮的高端項目出現(xiàn)。

事實上,，新房品質(zhì)的提升已初現(xiàn)端倪,。自“10·9”新政全面取消杭州新房限價以來，主城區(qū)推出了多宗不限價宅地,，如安琪兒3.0地塊,、奧體核心地塊、東新地塊和之江核心地塊等,。從2024年12月中旬起,，這些不限價住宅項目紛紛進行了規(guī)劃公示。與同板塊在售樓盤對比發(fā)現(xiàn),，品質(zhì)有了較大提升,，體現(xiàn)在“高低配”回歸、架空層和標準層高提高等方面,。

例如,，杭州市中心首宗不限價宅地——安琪兒3.0項目，容積率為2.2,，規(guī)劃為疊墅加高層的“高低配”產(chǎn)品,。濱江區(qū)首個不限價樓盤——綠城詠湖云廬，容積率1.76,，也是疊墅加高層的設計,。建發(fā)2024年5月競得的下沙沿江大盤云啟錢灣，容積率1.01,，規(guī)劃為排屋加高層,，其中排屋所在低密區(qū)的容積率僅0.7左右。

層高是衡量樓盤品質(zhì)的重要指標之一。安琪兒3.0項目的標準層高為3.15米,，高于同板塊限價的翡翠嘉運府和翡翠錦和府的3.05米。安琪兒3.0項目的架空層層高為6米,，而翡翠嘉運府和翡翠錦和府的架空層層高為4.2米,。受到不限價項目的倒逼，一些限價項目也開始提升品質(zhì),，例如綠城曉風朗月和潤百合的部分樓幢架空層達到了約6米,。

除了架空層，下沙的云啟錢灣排屋地下室的層高達到了罕見的7.7米,。豐收湖的湖棲云廬南北立面展示面幾乎一致,，擺脫了限價時代重南立面不重北立面的約束。

2024年12月13日實施的計容新規(guī)也將促進杭州新房品質(zhì)進一步提升,。按照新規(guī),，符合條件的小區(qū)主入口門廳、開放式風雨連廊,、配電房等將不計入容積率,，部分封閉式陽臺按一半面積計算，并鼓勵多樣化的停車形式,?？梢灶A見，2025年入市的不少樓盤將擁有現(xiàn)代的公建化立面,、氣派的小區(qū)入戶大門,、全域風雨連廊、6米以上的架空層,、3.15米以上的標準層高,，高端項目將重現(xiàn)萬元精裝標準，從而在產(chǎn)品力上與限價項目拉開明顯差距,。

2025年多個板塊的新房價格將上漲,。2024年三季度之后，西興,、申花,、上塘等多個板塊的地王紀錄被刷新。地價必然傳導至房價,，如安琪兒3.0項目預計首開價格在6萬元/㎡以上,，綠城東新項目報價在5.5萬元/㎡左右，華潤之江項目售價預計在4.5萬元/㎡以上,，這些項目的價格明顯高于之前的板塊限價,。開發(fā)商做品質(zhì)的加法也能帶來一定的溢價。

新房漲價對周邊二手房是把雙刃劍。一方面,，對次新房價格是個有利依托,，但另一方面，新房定價也會參考周邊二手房,，還會分流一部分購房者,，因而次新房想漲價也并非易事。

從2025年開始,，新房交付量將逐漸回落,。2024年杭州十區(qū)共成交72宗宅地，總可建面積為546.4萬㎡,，僅為2023年的54%左右,。若以套均面積120㎡計算，潛在供應量僅4萬余套,。從地塊的區(qū)域分布來看,，西湖、拱墅,、上城,、濱江四個中心城區(qū)占比超過一半，臨安,、富陽等外圍城區(qū)供應量明顯減少,。2025年杭州宅地供應大概率繼續(xù)延續(xù)這一特點，以主城區(qū)改善地塊為主,。此外,，2024年出讓的宅地呈低密化趨勢，其中容積率1.9（含）以下的地塊占比高達38%,。

新供應量的減少和結(jié)構(gòu)性變化有利于高層二手房源庫存壓力的逐步釋放,，會有更多的板塊價格止跌回穩(wěn)。不過,，不少板塊的交付量依然較大,，同樣會抑制房價的上漲。

政府收購存量商品房用作保障房,，有利于減緩杭州外圍板塊積壓的庫存壓力,。代表杭州市政府收購存量商品房的杭州安居集團已于2024年10月底發(fā)布公告，征集符合條件的開發(fā)商及其項目,。目前這一事項正在推進中,，首批收購項目將在新的一年揭曉。

此外,，2024年10月住建部宣布新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造,，這一部署將于新的一年落地，將有利于蕭山、余杭,、臨平等城區(qū)樓市,。蕭山區(qū)正在穩(wěn)步推進房票安置政策，計劃于聞堰征遷項目中首次使用房票,，2025年將現(xiàn)成效,。

當然，樓市止跌回穩(wěn),、部分區(qū)域房價回升并不意味著普通人買不起房,。因為2025年杭州將會出現(xiàn)一個全新的“物種”——配售型保障房,。配售型保障房主要面向住房困難家庭,、人才等特定群體銷售，并且實行封閉管理,，不得轉(zhuǎn)售,。目前杭州各區(qū)已經(jīng)開工的配售型保障房約20個，最快預計將于2025年上半年入市銷售,。配售型保障房的地段普遍不錯,，且售價預計僅為同板塊商品房的一半左右，將大大減輕剛需家庭的購房壓力,。但對于同板塊的二手房以及品質(zhì)一般的新房,，會造成一定的沖擊。