2024年四季度，房地產(chǎn)行業(yè)核心指標(biāo)企穩(wěn),。10月以來(lái)全國(guó)新房月度網(wǎng)簽面積連續(xù)同環(huán)比增長(zhǎng),，一手房成交占比持續(xù)回升，70城房?jī)r(jià)年末收窄,。

“丁祖昱評(píng)樓市”2025年度發(fā)布會(huì)上預(yù)判,，預(yù)計(jì)2025年上半年止跌基本完成,，八個(gè)城市的各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)較佳,，并將在2025年率先回穩(wěn),。這些城市包括杭州、上海,、成都和西安等,。

除了這八個(gè)城市，多數(shù)二三線城市短期內(nèi)庫(kù)存高企,，接下來(lái)仍將大力推行去庫(kù)存,、降風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)修復(fù)仍有待核心城市傳導(dǎo),。過(guò)去一年,，在一系列政策支持下，典型城市庫(kù)存指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn),。從狹義庫(kù)存來(lái)看,，樣本城市中多數(shù)狹義庫(kù)存規(guī)模有所下降，2024年壓降規(guī)模最大的五個(gè)城市分別為鄭州,、青島,、佛山、東莞和南京,。其中鄭州庫(kù)存規(guī)模減少了214萬(wàn)平方米排在首位,，東莞變化幅度最大，庫(kù)存降幅同比下降25%,。

少數(shù)明顯上升的城市如上海,、成都、西安,，均為當(dāng)前新房市場(chǎng)去化表現(xiàn)較好的城市,。從去化周期來(lái)看，受新房交易流速下降影響,，九成樣本城市消化周期較2023年有所上升,，超過(guò)一半的城市消化周期在18個(gè)月以上。在去庫(kù)存降風(fēng)險(xiǎn)的大趨勢(shì)下,，新房成交大于土地成交,，已經(jīng)成為2024年絕大多數(shù)城市去庫(kù)存的常態(tài)。

從長(zhǎng)期庫(kù)存來(lái)看,，深圳,、重慶、東莞等七個(gè)城市表現(xiàn)突出,，2024年宅地成交建面不到新房成交規(guī)模的一半,，相當(dāng)于長(zhǎng)期去化周期降低了6個(gè)月以上,，極大減輕了城市的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。以深圳為例,，2024年新房成交492萬(wàn)平方米,，而宅地成交建面只有89萬(wàn)平方米，長(zhǎng)期庫(kù)存下降403.6萬(wàn)平方米,，按2024年的新房成交流速計(jì)算,，相當(dāng)于廣義消化周期降低了9.8個(gè)月。

基于庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)等8個(gè)維度45個(gè)細(xì)分指標(biāo)判斷,，杭州,、上海、成都,、西安等八個(gè)城市的各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)較佳,，將在2025年率先回穩(wěn)。杭州,、上海,、成都、西安屬于第一梯隊(duì),，短期內(nèi)市場(chǎng)熱點(diǎn)恒熱,，在政策支持下使得市場(chǎng)短期尚能保溫。四城在2024年均大幅減少了土地規(guī)模供應(yīng),，進(jìn)一步壓降城市消化周期,，其中杭州核心板塊消化周期僅為4.5個(gè)月，上海也僅為12.6個(gè)月,。

天津,、深圳等為第二梯隊(duì)，經(jīng)歷了前期深度調(diào)整,，新房項(xiàng)目來(lái)訪,、認(rèn)購(gòu)，二手房成交量等短期內(nèi)都出現(xiàn)激增現(xiàn)象,，預(yù)期市場(chǎng)仍在持續(xù)修復(fù),。合肥、北京等主要是基于低庫(kù)存現(xiàn)狀,，只要銷(xiāo)售好轉(zhuǎn),，市場(chǎng)便能迅速恢復(fù)，潛力較大,。

相較而言,，多數(shù)二三線城市短期內(nèi)仍處于庫(kù)存高企、去化緩慢的調(diào)整期,。典型城市如果能夠保持2024年的去庫(kù)存進(jìn)度,，2025年?yáng)|莞,、鄭州、蘇州,、佛山,、南京等城市狹義消化周期有望重回18個(gè)月以?xún)?nèi)，回歸到合理范圍之內(nèi),，長(zhǎng)春,、常州、南寧的去化壓力也有望持續(xù)改善,。

得益于年內(nèi)中央穩(wěn)市場(chǎng)舉措的出臺(tái)以及各地主管部門(mén)的積極落地執(zhí)行，供小于求已經(jīng)成為了城市新房市場(chǎng)的常態(tài),，并通過(guò)保障房售出,、收購(gòu)閑置項(xiàng)目等方式進(jìn)一步促進(jìn)庫(kù)存指標(biāo)的下降，去庫(kù)存,、降風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)程正在快速推進(jìn),。相比率先回穩(wěn)的八個(gè)城市，多數(shù)城市進(jìn)入回穩(wěn)期或許稍晚,，但去庫(kù)存的力度并未減弱,，隨著越來(lái)越多城市達(dá)成階段性的去庫(kù)存目標(biāo)，市場(chǎng)信心有望隨之回升,，并成為2025年行業(yè)筑底企穩(wěn)的關(guān)鍵力量,。