2024年四季度,，房地產(chǎn)行業(yè)核心指標(biāo)企穩(wěn)。10月以來全國新房月度網(wǎng)簽面積連續(xù)同環(huán)比增長,，一手房成交占比持續(xù)回升,，70城房價(jià)年末收窄。

“丁祖昱評(píng)樓市”2025年度發(fā)布會(huì)上預(yù)判,，預(yù)計(jì)2025年上半年止跌基本完成,，八個(gè)城市的各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)較佳，并將在2025年率先回穩(wěn),。這些城市包括杭州,、上海、成都和西安等,。

除了這八個(gè)城市,，多數(shù)二三線城市短期內(nèi)庫存高企，接下來仍將大力推行去庫存,、降風(fēng)險(xiǎn),，市場(chǎng)修復(fù)仍有待核心城市傳導(dǎo)。過去一年,，在一系列政策支持下,，典型城市庫存指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。從狹義庫存來看,，樣本城市中多數(shù)狹義庫存規(guī)模有所下降,，2024年壓降規(guī)模最大的五個(gè)城市分別為鄭州、青島,、佛山,、東莞和南京。其中鄭州庫存規(guī)模減少了214萬平方米排在首位,，東莞變化幅度最大,，庫存降幅同比下降25%。

少數(shù)明顯上升的城市如上海,、成都,、西安，均為當(dāng)前新房市場(chǎng)去化表現(xiàn)較好的城市。從去化周期來看,，受新房交易流速下降影響,，九成樣本城市消化周期較2023年有所上升，超過一半的城市消化周期在18個(gè)月以上,。在去庫存降風(fēng)險(xiǎn)的大趨勢(shì)下,，新房成交大于土地成交，已經(jīng)成為2024年絕大多數(shù)城市去庫存的常態(tài),。

從長期庫存來看,，深圳、重慶,、東莞等七個(gè)城市表現(xiàn)突出,，2024年宅地成交建面不到新房成交規(guī)模的一半，相當(dāng)于長期去化周期降低了6個(gè)月以上,，極大減輕了城市的庫存風(fēng)險(xiǎn),。以深圳為例，2024年新房成交492萬平方米,，而宅地成交建面只有89萬平方米,，長期庫存下降403.6萬平方米，按2024年的新房成交流速計(jì)算,，相當(dāng)于廣義消化周期降低了9.8個(gè)月,。

基于庫存風(fēng)險(xiǎn)等8個(gè)維度45個(gè)細(xì)分指標(biāo)判斷，杭州,、上海,、成都、西安等八個(gè)城市的各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)較佳,，將在2025年率先回穩(wěn),。杭州、上海,、成都,、西安屬于第一梯隊(duì)，短期內(nèi)市場(chǎng)熱點(diǎn)恒熱,，在政策支持下使得市場(chǎng)短期尚能保溫,。四城在2024年均大幅減少了土地規(guī)模供應(yīng)，進(jìn)一步壓降城市消化周期,，其中杭州核心板塊消化周期僅為4.5個(gè)月,，上海也僅為12.6個(gè)月。

天津,、深圳等為第二梯隊(duì),，經(jīng)歷了前期深度調(diào)整,，新房項(xiàng)目來訪,、認(rèn)購,，二手房成交量等短期內(nèi)都出現(xiàn)激增現(xiàn)象,，預(yù)期市場(chǎng)仍在持續(xù)修復(fù),。合肥,、北京等主要是基于低庫存現(xiàn)狀,，只要銷售好轉(zhuǎn),，市場(chǎng)便能迅速恢復(fù),，潛力較大,。

相較而言，多數(shù)二三線城市短期內(nèi)仍處于庫存高企,、去化緩慢的調(diào)整期,。典型城市如果能夠保持2024年的去庫存進(jìn)度，2025年東莞,、鄭州,、蘇州、佛山,、南京等城市狹義消化周期有望重回18個(gè)月以內(nèi),，回歸到合理范圍之內(nèi)，長春,、常州,、南寧的去化壓力也有望持續(xù)改善。

得益于年內(nèi)中央穩(wěn)市場(chǎng)舉措的出臺(tái)以及各地主管部門的積極落地執(zhí)行,，供小于求已經(jīng)成為了城市新房市場(chǎng)的常態(tài),，并通過保障房售出、收購閑置項(xiàng)目等方式進(jìn)一步促進(jìn)庫存指標(biāo)的下降,，去庫存,、降風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)程正在快速推進(jìn)。相比率先回穩(wěn)的八個(gè)城市,，多數(shù)城市進(jìn)入回穩(wěn)期或許稍晚,，但去庫存的力度并未減弱，隨著越來越多城市達(dá)成階段性的去庫存目標(biāo),，市場(chǎng)信心有望隨之回升,，并成為2025年行業(yè)筑底企穩(wěn)的關(guān)鍵力量。