廣州樓市迎來拐點,。2024年廣州樓市經(jīng)歷了政策刺激,、價格調(diào)整、信心恢復和成交平穩(wěn)的過程,。合富輝煌廣州公司市場首席分析師馮佩云用20個字概括了這一年的市場走勢：政策“強”刺激,、價格“深”調(diào)整、信心“逐”恢復,、成交“?！逼椒€(wěn)。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2024年廣州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“前低后高”的趨勢,。9月26日，中央政治局會議提出“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,，成為市場轉(zhuǎn)折點,。全年全市住宅交易面積為1734.6萬平方米，同比上升3.8%,。其中,，一手住宅網(wǎng)簽面積809.27萬平方米，同比下降3.7%,，但降幅較三季度末收窄17個百分點,；二手住宅交易登記面積925.33萬平方米，同比增長11.3%,，漲幅比三季度末增加了1.6個百分點,。二手住宅交易登記面積占住宅市場成交總量的53.3%，首次超過了一手住宅,。截至12月末,，全市一手住宅去庫存周期16個月，比去年末縮短0.6個月,，較三季度末縮短3.4個月,。

廣東保利城市發(fā)展有限公司副總經(jīng)理陳子迅表示，2024年四季度以來,，市場流速明顯提升,，活力增強,。作為頭部房企，保利對房地產(chǎn)后市持樂觀態(tài)度,，預計2025年將繼續(xù)處于底部盤整階段,，量價可能出現(xiàn)小幅下滑，但市場有望在年內(nèi)實現(xiàn)完全觸底,。

2024年,，廣州樓市相繼出臺了多項利好政策，力度空前,。最標志性的變化是自9月30日起,，歷時14年的限購全面退出舞臺，廣州成為全國首個解限的一線城市,。此前,，廣州已先后兩次松綁限購政策，此次全面放開限購加上一系列利好措施迅速點燃了市場信心,。多位項目負責人表示,，國慶“黃金周”期間售樓部人氣高漲，成交量超過前3個月總和,，購房潮重現(xiàn),。

通過采訪多位購房者及市場走訪發(fā)現(xiàn)，在首付下降,、利率處于歷史低位,、稅費減免等多重政策利好的推動下，購房成本持續(xù)降低,。疊加此時房價處于低位,，觀望者逐漸恢復信心，紛紛加緊看房并開始出手,，推動了2024年四季度市場的回暖。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，2024年12月廣州新建商品住宅成交規(guī)模約120萬平方米，環(huán)比增長約四成,，同比增長約70%,。從各區(qū)域表現(xiàn)來看,，增城區(qū),、番禺區(qū),、白云區(qū)成交套數(shù)位居全市前三,，占比全市約49%,。廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)則顯示,，受契稅優(yōu)惠等利好政策推動,，2024年12月,，廣州市二手住宅網(wǎng)簽11494宗、117.16萬平方米,，環(huán)比分別增長0.67%和5.56%,，同比分別增長17.33%和17.83%,。

雖然政策刺激帶動了購房需求回升，但廣州樓市的價格依然處于深度調(diào)整期,。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，截至2024年11月，廣州一二手房的價格已分別連續(xù)下跌18個月和19個月,。廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，盡管四季度出現(xiàn)翹尾行情,，但從整體市場表現(xiàn)來看,，只能算是符合預期,，并未帶來太大驚喜。由于經(jīng)濟環(huán)境影響,，房價仍會在低位徘徊一段時間。尤其是一些郊區(qū)的樓盤,，2024年價格下調(diào)幅度已達20%以上,，即便是市區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的項目，降價幅度也普遍達到10%左右,。面對激烈市場競爭,，開發(fā)商紛紛選擇“以價換量”。

業(yè)內(nèi)人士分析稱,，2024年以來許多樓盤已經(jīng)歷多輪降價，這也是無奈之舉,。1~3季度市場持續(xù)低迷,，開發(fā)商只能通過降價吸引原本處于觀望的客戶。即使四季度市場有所回暖,，開發(fā)商為了年底沖業(yè)績,，推出了一些特價單位，優(yōu)惠幅度甚至比“國慶”期間還要大,。一手房市場的價格“內(nèi)卷”在新盤定價上也得到了充分體現(xiàn)?！案叩膽粜褪褂寐?，更低的價格?！蹦承卤P操盤手表示,，當前新盤定價趨于保守，首開價格一般會低于周邊在售樓盤,，力求第一波去化順利，否則后續(xù)降價更難以吸引客戶,。盡管如此,，中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2024年廣州新房首開/加推去化率為13%,，同比下降7個百分點。首開去化率超過40%的項目僅占全年開盤項目的7%,，大多數(shù)項目的去化率集中在10%~20%,。這表明，一方面,，2024年市場深度調(diào)整，客戶入市態(tài)度整體偏謹慎,，市場成交能力收縮；另一方面,，項目之間的價格和產(chǎn)品競爭異常激烈，房企面臨較大蓄客壓力,，開盤信心不足。加之大量二手“次新房”掛牌，進一步稀釋了客戶集中度,，導致2024年紅盤,、爆盤項目減少。

與此同時,，二手房放盤量仍高企，突破18萬套,。許多業(yè)主在政策利好下主動大幅讓利促成交易,，尤其是一些投資客較多的板塊,，價格已回落至七八年前的水平,。黎小姐在2024年12月底賣掉了黃埔區(qū)知識城板塊一套80多平方米小三房，虧損近30萬元,。她表示，知識城的價格這兩年降得太厲害,，同小區(qū)有200多套房源放盤，競爭非常激烈,，周邊新房不斷增加，若不降到小區(qū)最低價,，買家根本不會理你。當初買入價大約是2萬元/平方米,，2021年高峰期二手成交價一度超過3萬元/平方米,，而如今成交價僅為1.6萬元/平方米。大幅讓利帶來了可觀的成交量,。2024年四季度，廣州二手住宅交易量連續(xù)3個月突破萬套,，意味著9月底出臺的新政效應仍在持續(xù),。中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2024年廣州二手住宅共成交109,335套,，同比微增0.3%，成交量已高于2022年和2023年的水平,。

土地市場方面，2024年廣州經(jīng)營性用地的總成交金額約847.4億元,，其中涉宅用地成交額為772.7億元,。廣州市對2024年國有土地使用權出讓收入預期為1541億元,，實際完成約55%。相比2023年,，廣州涉宅用地的成交額同比下降了35%,。不過，廣州土地市場在2024年三四季度出現(xiàn)了一些積極變化,。政府更加注重土地品質(zhì),，重點支持“好房子”的建設。為了吸引開發(fā)商拿地,，廣州陸續(xù)推出了一批“超新規(guī)”地塊，對半開敞空間計容比例可以突破20%的限制,，大大提升了戶型使用率。例如,，保利成功競得天河區(qū)臨江大道地塊，以及已面市的越秀云悅,。南沙區(qū)成為“超規(guī)”地塊的集中區(qū)域，其中招商林嶼境最高使用率突破140%,，是廣州首個真正意義上的“第四代住宅”項目。在拿地企業(yè)方面,，央企和國企依然占據(jù)主導地位,。其中，保利在2024年斥資超過250億元,，成功拿下廣州7宗住宅用地,，成為拿地金額最多的房企,。陳子迅表示，作為在廣州深耕了33年的房企,，保利深知廣州市場的厚度和區(qū)域潛力,。他認為,，未來商品住宅將向中高端改善型產(chǎn)品發(fā)展，廣州的高端居住軸線也將逐步向琶洲東區(qū)和金融城西區(qū)轉(zhuǎn)移,。因此,，公司2024年重點投資新軸線上的優(yōu)質(zhì)居住項目,，并有信心將其打造成新一代的高端居住名片,。更值得一提的是,，2024年12月，綠城連奪海珠區(qū),、番禺區(qū)兩宗地塊,，與龍湖深度合作的南通亞倫也成功拿下番禺區(qū)的一宗地塊。這標志著混合所有制企業(yè)和民營企業(yè)在土地市場上開始活躍,，展現(xiàn)了廣州土地市場的韌性。

展望2025年,，馮佩云預計房地產(chǎn)市場將迎來“煥新,，筑穩(wěn)”的一年，但市場的分化也將越發(fā)明顯,。黃韜則表示,，市場能否真正回穩(wěn)還需觀察春節(jié)后市場的變化,。如果出現(xiàn)樓市“小陽春”，那么“止跌回穩(wěn)”基本實現(xiàn),。隨著市場逐漸回歸居住屬性，一線城市廣州的剛性需求依然旺盛,，尤其是300萬~500萬元區(qū)間的剛需盤,，市場需求較為強勁。