廣州樓市迎來(lái)拐點(diǎn),。2024年廣州樓市經(jīng)歷了政策刺激、價(jià)格調(diào)整,、信心恢復(fù)和成交平穩(wěn)的過(guò)程。合富輝煌廣州公司市場(chǎng)首席分析師馮佩云用20個(gè)字概括了這一年的市場(chǎng)走勢(shì)：政策“強(qiáng)”刺激、價(jià)格“深”調(diào)整,、信心“逐”恢復(fù),、成交“?！逼椒€(wěn),。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2024年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“前低后高”的趨勢(shì)。9月26日,，中央政治局會(huì)議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，成為市場(chǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn),。全年全市住宅交易面積為1734.6萬(wàn)平方米,，同比上升3.8%。其中,，一手住宅網(wǎng)簽面積809.27萬(wàn)平方米,，同比下降3.7%，但降幅較三季度末收窄17個(gè)百分點(diǎn),；二手住宅交易登記面積925.33萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)11.3%，漲幅比三季度末增加了1.6個(gè)百分點(diǎn),。二手住宅交易登記面積占住宅市場(chǎng)成交總量的53.3%,，首次超過(guò)了一手住宅。截至12月末，全市一手住宅去庫(kù)存周期16個(gè)月,，比去年末縮短0.6個(gè)月,，較三季度末縮短3.4個(gè)月。

廣東保利城市發(fā)展有限公司副總經(jīng)理陳子迅表示,，2024年四季度以來(lái),，市場(chǎng)流速明顯提升，活力增強(qiáng),。作為頭部房企,，保利對(duì)房地產(chǎn)后市持樂(lè)觀態(tài)度，預(yù)計(jì)2025年將繼續(xù)處于底部盤(pán)整階段,，量?jī)r(jià)可能出現(xiàn)小幅下滑,，但市場(chǎng)有望在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)完全觸底。

2024年,，廣州樓市相繼出臺(tái)了多項(xiàng)利好政策,，力度空前。最標(biāo)志性的變化是自9月30日起,，歷時(shí)14年的限購(gòu)全面退出舞臺(tái),，廣州成為全國(guó)首個(gè)解限的一線城市。此前,，廣州已先后兩次松綁限購(gòu)政策,，此次全面放開(kāi)限購(gòu)加上一系列利好措施迅速點(diǎn)燃了市場(chǎng)信心。多位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示,，國(guó)慶“黃金周”期間售樓部人氣高漲,，成交量超過(guò)前3個(gè)月總和，購(gòu)房潮重現(xiàn),。

通過(guò)采訪多位購(gòu)房者及市場(chǎng)走訪發(fā)現(xiàn),，在首付下降、利率處于歷史低位,、稅費(fèi)減免等多重政策利好的推動(dòng)下,，購(gòu)房成本持續(xù)降低。疊加此時(shí)房?jī)r(jià)處于低位,，觀望者逐漸恢復(fù)信心,，紛紛加緊看房并開(kāi)始出手，推動(dòng)了2024年四季度市場(chǎng)的回暖,。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，2024年12月廣州新建商品住宅成交規(guī)模約120萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)約四成,，同比增長(zhǎng)約70%,。從各區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看,，增城區(qū)、番禺區(qū),、白云區(qū)成交套數(shù)位居全市前三,，占比全市約49%。廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)則顯示,，受契稅優(yōu)惠等利好政策推動(dòng),，2024年12月，廣州市二手住宅網(wǎng)簽11494宗,、117.16萬(wàn)平方米,，環(huán)比分別增長(zhǎng)0.67%和5.56%，同比分別增長(zhǎng)17.33%和17.83%,。

雖然政策刺激帶動(dòng)了購(gòu)房需求回升,，但廣州樓市的價(jià)格依然處于深度調(diào)整期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，截至2024年11月,，廣州一二手房的價(jià)格已分別連續(xù)下跌18個(gè)月和19個(gè)月。廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示,，盡管四季度出現(xiàn)翹尾行情,，但從整體市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，只能算是符合預(yù)期,，并未帶來(lái)太大驚喜,。由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，房?jī)r(jià)仍會(huì)在低位徘徊一段時(shí)間,。尤其是一些郊區(qū)的樓盤(pán),，2024年價(jià)格下調(diào)幅度已達(dá)20%以上，即便是市區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的項(xiàng)目,，降價(jià)幅度也普遍達(dá)到10%左右,。面對(duì)激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商紛紛選擇“以價(jià)換量”,。

業(yè)內(nèi)人士分析稱,，2024年以來(lái)許多樓盤(pán)已經(jīng)歷多輪降價(jià)，這也是無(wú)奈之舉,。1~3季度市場(chǎng)持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)降價(jià)吸引原本處于觀望的客戶,。即使四季度市場(chǎng)有所回暖,，開(kāi)發(fā)商為了年底沖業(yè)績(jī)，推出了一些特價(jià)單位,，優(yōu)惠幅度甚至比“國(guó)慶”期間還要大,。一手房市場(chǎng)的價(jià)格“內(nèi)卷”在新盤(pán)定價(jià)上也得到了充分體現(xiàn)。“更高的戶型使用率,，更低的價(jià)格,。”某新盤(pán)操盤(pán)手表示,，當(dāng)前新盤(pán)定價(jià)趨于保守,，首開(kāi)價(jià)格一般會(huì)低于周邊在售樓盤(pán)，力求第一波去化順利,，否則后續(xù)降價(jià)更難以吸引客戶,。盡管如此，中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示,，2024年廣州新房首開(kāi)/加推去化率為13%,，同比下降7個(gè)百分點(diǎn)。首開(kāi)去化率超過(guò)40%的項(xiàng)目?jī)H占全年開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的7%,，大多數(shù)項(xiàng)目的去化率集中在10%~20%,。這表明，一方面,，2024年市場(chǎng)深度調(diào)整,，客戶入市態(tài)度整體偏謹(jǐn)慎，市場(chǎng)成交能力收縮,；另一方面,，項(xiàng)目之間的價(jià)格和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，房企面臨較大蓄客壓力,，開(kāi)盤(pán)信心不足,。加之大量二手“次新房”掛牌，進(jìn)一步稀釋了客戶集中度,，導(dǎo)致2024年紅盤(pán),、爆盤(pán)項(xiàng)目減少。

與此同時(shí),，二手房放盤(pán)量仍高企,，突破18萬(wàn)套。許多業(yè)主在政策利好下主動(dòng)大幅讓利促成交易,，尤其是一些投資客較多的板塊,，價(jià)格已回落至七八年前的水平。黎小姐在2024年12月底賣(mài)掉了黃埔區(qū)知識(shí)城板塊一套80多平方米小三房,，虧損近30萬(wàn)元,。她表示，知識(shí)城的價(jià)格這兩年降得太厲害,，同小區(qū)有200多套房源放盤(pán),，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈,，周邊新房不斷增加，若不降到小區(qū)最低價(jià),，買(mǎi)家根本不會(huì)理你,。當(dāng)初買(mǎi)入價(jià)大約是2萬(wàn)元/平方米，2021年高峰期二手成交價(jià)一度超過(guò)3萬(wàn)元/平方米,，而如今成交價(jià)僅為1.6萬(wàn)元/平方米,。大幅讓利帶來(lái)了可觀的成交量。2024年四季度,，廣州二手住宅交易量連續(xù)3個(gè)月突破萬(wàn)套,，意味著9月底出臺(tái)的新政效應(yīng)仍在持續(xù)。中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示,，2024年廣州二手住宅共成交109,335套,，同比微增0.3%，成交量已高于2022年和2023年的水平,。

土地市場(chǎng)方面,，2024年廣州經(jīng)營(yíng)性用地的總成交金額約847.4億元，其中涉宅用地成交額為772.7億元,。廣州市對(duì)2024年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入預(yù)期為1541億元,，實(shí)際完成約55%。相比2023年,，廣州涉宅用地的成交額同比下降了35%,。不過(guò)，廣州土地市場(chǎng)在2024年三四季度出現(xiàn)了一些積極變化,。政府更加注重土地品質(zhì),，重點(diǎn)支持“好房子”的建設(shè)。為了吸引開(kāi)發(fā)商拿地,，廣州陸續(xù)推出了一批“超新規(guī)”地塊,，對(duì)半開(kāi)敞空間計(jì)容比例可以突破20%的限制，大大提升了戶型使用率,。例如,，保利成功競(jìng)得天河區(qū)臨江大道地塊，以及已面市的越秀云悅,。南沙區(qū)成為“超規(guī)”地塊的集中區(qū)域,，其中招商林嶼境最高使用率突破140%，是廣州首個(gè)真正意義上的“第四代住宅”項(xiàng)目,。在拿地企業(yè)方面,，央企和國(guó)企依然占據(jù)主導(dǎo)地位。其中,，保利在2024年斥資超過(guò)250億元,，成功拿下廣州7宗住宅用地，成為拿地金額最多的房企,。陳子迅表示,，作為在廣州深耕了33年的房企，保利深知廣州市場(chǎng)的厚度和區(qū)域潛力,。他認(rèn)為,，未來(lái)商品住宅將向中高端改善型產(chǎn)品發(fā)展，廣州的高端居住軸線也將逐步向琶洲東區(qū)和金融城西區(qū)轉(zhuǎn)移,。因此,，公司2024年重點(diǎn)投資新軸線上的優(yōu)質(zhì)居住項(xiàng)目，并有信心將其打造成新一代的高端居住名片,。更值得一提的是,，2024年12月，綠城連奪海珠區(qū),、番禺區(qū)兩宗地塊,，與龍湖深度合作的南通亞倫也成功拿下番禺區(qū)的一宗地塊。這標(biāo)志著混合所有制企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)在土地市場(chǎng)上開(kāi)始活躍,，展現(xiàn)了廣州土地市場(chǎng)的韌性,。

展望2025年，馮佩云預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)“煥新,，筑穩(wěn)”的一年,，但市場(chǎng)的分化也將越發(fā)明顯。黃韜則表示,，市場(chǎng)能否真正回穩(wěn)還需觀察春節(jié)后市場(chǎng)的變化,。如果出現(xiàn)樓市“小陽(yáng)春”，那么“止跌回穩(wěn)”基本實(shí)現(xiàn),。隨著市場(chǎng)逐漸回歸居住屬性,，一線城市廣州的剛性需求依然旺盛，尤其是300萬(wàn)~500萬(wàn)元區(qū)間的剛需盤(pán),，市場(chǎng)需求較為強(qiáng)勁,。