廣州樓市迎來拐點(diǎn)。2024年廣州樓市經(jīng)歷了政策刺激、價(jià)格調(diào)整,、信心恢復(fù)和成交平穩(wěn)的過程。合富輝煌廣州公司市場首席分析師馮佩云用20個(gè)字概括了這一年的市場走勢：政策“強(qiáng)”刺激,、價(jià)格“深”調(diào)整、信心“逐”恢復(fù)、成交“保”平穩(wěn),。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年廣州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“前低后高”的趨勢,。9月26日,，中央政治局會(huì)議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，成為市場轉(zhuǎn)折點(diǎn),。全年全市住宅交易面積為1734.6萬平方米，同比上升3.8%,。其中,，一手住宅網(wǎng)簽面積809.27萬平方米，同比下降3.7%,，但降幅較三季度末收窄17個(gè)百分點(diǎn),；二手住宅交易登記面積925.33萬平方米，同比增長11.3%,，漲幅比三季度末增加了1.6個(gè)百分點(diǎn),。二手住宅交易登記面積占住宅市場成交總量的53.3%，首次超過了一手住宅,。截至12月末,，全市一手住宅去庫存周期16個(gè)月，比去年末縮短0.6個(gè)月,，較三季度末縮短3.4個(gè)月,。

廣東保利城市發(fā)展有限公司副總經(jīng)理陳子迅表示，2024年四季度以來,，市場流速明顯提升,，活力增強(qiáng)。作為頭部房企,，保利對(duì)房地產(chǎn)后市持樂觀態(tài)度,，預(yù)計(jì)2025年將繼續(xù)處于底部盤整階段,，量價(jià)可能出現(xiàn)小幅下滑，但市場有望在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)完全觸底,。

2024年,，廣州樓市相繼出臺(tái)了多項(xiàng)利好政策，力度空前,。最標(biāo)志性的變化是自9月30日起,，歷時(shí)14年的限購全面退出舞臺(tái)，廣州成為全國首個(gè)解限的一線城市,。此前,，廣州已先后兩次松綁限購政策，此次全面放開限購加上一系列利好措施迅速點(diǎn)燃了市場信心,。多位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示,，國慶“黃金周”期間售樓部人氣高漲，成交量超過前3個(gè)月總和,，購房潮重現(xiàn),。

通過采訪多位購房者及市場走訪發(fā)現(xiàn)，在首付下降,、利率處于歷史低位,、稅費(fèi)減免等多重政策利好的推動(dòng)下，購房成本持續(xù)降低,。疊加此時(shí)房價(jià)處于低位,，觀望者逐漸恢復(fù)信心，紛紛加緊看房并開始出手,，推動(dòng)了2024年四季度市場的回暖,。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年12月廣州新建商品住宅成交規(guī)模約120萬平方米,，環(huán)比增長約四成,，同比增長約70%。從各區(qū)域表現(xiàn)來看,，增城區(qū),、番禺區(qū)、白云區(qū)成交套數(shù)位居全市前三,，占比全市約49%。廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)則顯示,，受契稅優(yōu)惠等利好政策推動(dòng),，2024年12月，廣州市二手住宅網(wǎng)簽11494宗,、117.16萬平方米,，環(huán)比分別增長0.67%和5.56%,，同比分別增長17.33%和17.83%。

雖然政策刺激帶動(dòng)了購房需求回升,，但廣州樓市的價(jià)格依然處于深度調(diào)整期,。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2024年11月,，廣州一二手房的價(jià)格已分別連續(xù)下跌18個(gè)月和19個(gè)月,。廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，盡管四季度出現(xiàn)翹尾行情,，但從整體市場表現(xiàn)來看,，只能算是符合預(yù)期，并未帶來太大驚喜,。由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響,，房價(jià)仍會(huì)在低位徘徊一段時(shí)間。尤其是一些郊區(qū)的樓盤,，2024年價(jià)格下調(diào)幅度已達(dá)20%以上,，即便是市區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的項(xiàng)目，降價(jià)幅度也普遍達(dá)到10%左右,。面對(duì)激烈市場競爭,，開發(fā)商紛紛選擇“以價(jià)換量”。

業(yè)內(nèi)人士分析稱,，2024年以來許多樓盤已經(jīng)歷多輪降價(jià),，這也是無奈之舉。1~3季度市場持續(xù)低迷,，開發(fā)商只能通過降價(jià)吸引原本處于觀望的客戶。即使四季度市場有所回暖,，開發(fā)商為了年底沖業(yè)績,，推出了一些特價(jià)單位，優(yōu)惠幅度甚至比“國慶”期間還要大,。一手房市場的價(jià)格“內(nèi)卷”在新盤定價(jià)上也得到了充分體現(xiàn),。“更高的戶型使用率,，更低的價(jià)格,。”某新盤操盤手表示,，當(dāng)前新盤定價(jià)趨于保守,，首開價(jià)格一般會(huì)低于周邊在售樓盤，力求第一波去化順利,，否則后續(xù)降價(jià)更難以吸引客戶,。盡管如此,，中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2024年廣州新房首開/加推去化率為13%,，同比下降7個(gè)百分點(diǎn),。首開去化率超過40%的項(xiàng)目僅占全年開盤項(xiàng)目的7%，大多數(shù)項(xiàng)目的去化率集中在10%~20%,。這表明,，一方面，2024年市場深度調(diào)整,，客戶入市態(tài)度整體偏謹(jǐn)慎,，市場成交能力收縮；另一方面,，項(xiàng)目之間的價(jià)格和產(chǎn)品競爭異常激烈,，房企面臨較大蓄客壓力，開盤信心不足,。加之大量二手“次新房”掛牌,，進(jìn)一步稀釋了客戶集中度，導(dǎo)致2024年紅盤,、爆盤項(xiàng)目減少,。

與此同時(shí)，二手房放盤量仍高企,，突破18萬套,。許多業(yè)主在政策利好下主動(dòng)大幅讓利促成交易，尤其是一些投資客較多的板塊,，價(jià)格已回落至七八年前的水平,。黎小姐在2024年12月底賣掉了黃埔區(qū)知識(shí)城板塊一套80多平方米小三房，虧損近30萬元,。她表示,，知識(shí)城的價(jià)格這兩年降得太厲害，同小區(qū)有200多套房源放盤,，競爭非常激烈,，周邊新房不斷增加，若不降到小區(qū)最低價(jià),，買家根本不會(huì)理你,。當(dāng)初買入價(jià)大約是2萬元/平方米，2021年高峰期二手成交價(jià)一度超過3萬元/平方米,，而如今成交價(jià)僅為1.6萬元/平方米,。大幅讓利帶來了可觀的成交量。2024年四季度,，廣州二手住宅交易量連續(xù)3個(gè)月突破萬套,，意味著9月底出臺(tái)的新政效應(yīng)仍在持續(xù),。中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2024年廣州二手住宅共成交109,335套,，同比微增0.3%,，成交量已高于2022年和2023年的水平。

土地市場方面,，2024年廣州經(jīng)營性用地的總成交金額約847.4億元,，其中涉宅用地成交額為772.7億元。廣州市對(duì)2024年國有土地使用權(quán)出讓收入預(yù)期為1541億元,，實(shí)際完成約55%,。相比2023年，廣州涉宅用地的成交額同比下降了35%,。不過,，廣州土地市場在2024年三四季度出現(xiàn)了一些積極變化。政府更加注重土地品質(zhì),，重點(diǎn)支持“好房子”的建設(shè),。為了吸引開發(fā)商拿地，廣州陸續(xù)推出了一批“超新規(guī)”地塊,，對(duì)半開敞空間計(jì)容比例可以突破20%的限制,，大大提升了戶型使用率。例如,，保利成功競得天河區(qū)臨江大道地塊,，以及已面市的越秀云悅。南沙區(qū)成為“超規(guī)”地塊的集中區(qū)域,，其中招商林嶼境最高使用率突破140%,，是廣州首個(gè)真正意義上的“第四代住宅”項(xiàng)目。在拿地企業(yè)方面,，央企和國企依然占據(jù)主導(dǎo)地位,。其中，保利在2024年斥資超過250億元,，成功拿下廣州7宗住宅用地,，成為拿地金額最多的房企,。陳子迅表示,，作為在廣州深耕了33年的房企，保利深知廣州市場的厚度和區(qū)域潛力,。他認(rèn)為,，未來商品住宅將向中高端改善型產(chǎn)品發(fā)展，廣州的高端居住軸線也將逐步向琶洲東區(qū)和金融城西區(qū)轉(zhuǎn)移,。因此,，公司2024年重點(diǎn)投資新軸線上的優(yōu)質(zhì)居住項(xiàng)目,，并有信心將其打造成新一代的高端居住名片。更值得一提的是,，2024年12月,，綠城連奪海珠區(qū)、番禺區(qū)兩宗地塊,，與龍湖深度合作的南通亞倫也成功拿下番禺區(qū)的一宗地塊,。這標(biāo)志著混合所有制企業(yè)和民營企業(yè)在土地市場上開始活躍，展現(xiàn)了廣州土地市場的韌性,。

展望2025年,，馮佩云預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場將迎來“煥新，筑穩(wěn)”的一年,，但市場的分化也將越發(fā)明顯,。黃韜則表示，市場能否真正回穩(wěn)還需觀察春節(jié)后市場的變化,。如果出現(xiàn)樓市“小陽春”,，那么“止跌回穩(wěn)”基本實(shí)現(xiàn)。隨著市場逐漸回歸居住屬性,，一線城市廣州的剛性需求依然旺盛,，尤其是300萬~500萬元區(qū)間的剛需盤，市場需求較為強(qiáng)勁,。