連華爾街巨頭也斷供了商業(yè)地產(chǎn)寒潮來臨

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2025-02-19 09:48:09 新浪

連華爾街巨頭也斷供了。最近，上海的兩棟寫字樓被銀行收走了,。這兩年斷供的事兒不少,，房企違約,，銀行也收了不少樓,，但這兩棟樓還是掀起了不小的風(fēng)浪,。

2017年,，全球最大的資產(chǎn)管理公司貝萊德從美國保德信手中收購了上海北岸長風(fēng)的E棟和G棟,，交易價格為12億人民幣,，單價4.3萬元。保德信是在2016年從李嘉誠家族手中以8.3億人民幣購得這兩棟樓,，一年后轉(zhuǎn)手賺了45%,。市場評價認(rèn)為這次收購顯示了貝萊德對中國核心城市辦公項(xiàng)目的信心。

然而,，貝萊德并未全款支付,，只交了35%的首付，剩下的65%是從渣打銀行貸款,，大約7.8億人民幣,。這種高杠桿收購方式旨在用租金覆蓋貸款，并等待資產(chǎn)升值后再套現(xiàn),。當(dāng)時,，這種操作模式確實(shí)能賺錢，渣打銀行也因此愿意配合,，只要貝萊德不違約,，銀行穩(wěn)賺不賠。

令人意外的是,，僅6年后,，貝萊德在2023年貸款到期時選擇了展期一年。隨后,，貝萊德打算以7折價格即8.4億人民幣出售這兩棟樓,，但無人問津。2024年貸款再次到期時,，貝萊德選擇主動違約,，棄樓斷供。最終,，這兩棟樓以7.8億的價格流轉(zhuǎn)到了渣打銀行手中,。

貝萊德之所以選擇主動違約，是因?yàn)槭Ｓ噘J款余額已經(jīng)高于物業(yè)當(dāng)前的市場價,，斷供能在一定程度上減少財務(wù)損失,。仲量聯(lián)行評估該物業(yè)的賣點(diǎn)是“以低于貸款成本的價格進(jìn)行出售”，預(yù)期售價比7.8億更低,，單價要低于2.8萬/㎡,。中介透露了一些實(shí)際情況：小獨(dú)棟出租率100%,，但主樓出租率只有50%，低于平均值,；本來的商辦項(xiàng)目可以改造成長租公寓或散售，整售難度較大,。

根據(jù)高力國際的數(shù)據(jù),，2024年第四季度，上海甲級寫字樓空置率達(dá)到19.6%,，接近國際預(yù)警線20%,，租金環(huán)比下滑1.2%至6.54元/㎡/天。而在18個次中心區(qū)中,，有13個區(qū)域的空置率超過20%,。例如，北濱江達(dá)到55.7%,，蘇河灣達(dá)到43.1%,，北岸長風(fēng)所在的長風(fēng)區(qū)域達(dá)到34.7%。為了提高出租率,，許多地方不得不降價,，這一趨勢預(yù)計(jì)在未來幾年將繼續(xù)。

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