2025年,，再好的城市,、再好的市場，開發(fā)商們也多少有點(diǎn)“急吼吼”了,。

手握“地王”的華潤置地也不例外,。

去年11月底才以40%溢價(jià)率拿下新楊思“地王”的華潤上海，兩個(gè)多月后就把展廳開進(jìn)了山姆會(huì)員店和中高端商場,，直接把房子懟到了購買力的臉上,。

去年11月27日拿地，中間還隔了春節(jié)假期,，今年2月中旬就開展廳,。市場驚嘆于這個(gè)超級速度時(shí)，置業(yè)顧問陳超回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱：“其實(shí)現(xiàn)在物料等各方面準(zhǔn)備得不太充分,，售樓處和樣板房3月才能開放,，預(yù)計(jì)4月認(rèn)籌開盤?！?/p>

新盤“正面硬剛“開發(fā)商“吸客”白熱化

記者實(shí)地走訪了浦東世紀(jì)匯商場和位于高科西路的山姆會(huì)員店,，發(fā)現(xiàn)的確如陳超所描述，兩處展廳除了醒目的案名翡雲(yún)悅府,、電子顯示屏上的區(qū)位圖和廣告單頁外,，再?zèng)]有更多信息。但在記者分別停留的半小時(shí)內(nèi),，兩個(gè)展廳都有人進(jìn)去咨詢和洽談,。

上海浦東高科西路山姆會(huì)員店的展臺

值得注意的是，在浦東世紀(jì)匯商場LG2中庭,，另一個(gè)項(xiàng)目浦發(fā)蓮園的展廳更大,、搭建更“豪華”，并且看上去預(yù)留了沙盤的擺放位置,。浦發(fā)蓮園的工作人員告訴記者,，“項(xiàng)目位于北蔡板塊，三軌交匯,，首開100平方米和133平方米戶型,，開盤均價(jià)約98000元/平方米”,。

上海浦東世紀(jì)匯商場LG2中庭的展臺

兩家展廳相距僅幾十米，幾乎“正面硬剛”,。這背后,，開發(fā)商的焦慮也很容易感受到。那么,，延續(xù)了2024年熱度的上海市場,，為何讓開發(fā)商如此焦慮？

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示：“這其中有兩方面因素,，一是開發(fā)商對于現(xiàn)金流還是非?？释模虢又懈叨烁纳剖袌龅臒岫?，盡可能快地回籠資金,；二是前期，尤其是去年以來整個(gè)市場單價(jià)‘10萬元+’項(xiàng)目已經(jīng)消耗了不少購買力,，對于今年能否和去年一樣好,，甚至比去年更好地消化，短期是有一定擔(dān)憂的,?！?/p>

春節(jié)后的上海市場依然穩(wěn)中有進(jìn)，從上海中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)來看,，節(jié)后第二周（2月10日~2月16日）新房成交面積5.55萬平方米,，環(huán)比增加62.66%。新盤供應(yīng)平淡,，僅有續(xù)銷樓盤的零星交易,，但在成交面積TOP10榜單中，仍然出現(xiàn)了單價(jià)“13萬元+”的項(xiàng)目（徐匯中海領(lǐng)?。?，排名第四。

根據(jù)上海市場的節(jié)奏,，新房推盤通常從3月初開始,，陸續(xù)回升到應(yīng)有水平。不過隨著保利世博天悅,、古北99,、越秀靜安天玥等項(xiàng)目加快認(rèn)籌節(jié)奏，“金三銀四”特別是“金三”,，既是銷售小陽春,，也將是競品間的一場“惡戰(zhàn)”。

“地王”周邊太新了配套還要等一等

華潤置地這塊“地王”來之不易,。

2024年11月27日上海土拍,，華潤置地聯(lián)合多家房企一口氣拿下了虹口四川北路,、普陀桃浦、浦東新楊思三宗優(yōu)質(zhì)地塊,，其中新楊思地塊經(jīng)歷192輪加價(jià),，達(dá)到40%溢價(jià)終止價(jià)后,，華潤置地又通過競品質(zhì),、競公建配套,，最終經(jīng)過202輪加價(jià)才收入囊中,。該宗地塊樓面均價(jià)7.44萬元/平方米、溢價(jià)率40.37%,，是上海實(shí)行“雙高雙競”規(guī)則以來第一次觸發(fā)中止價(jià),，并刷新上海集中供地以來最高溢價(jià)率紀(jì)錄,。

事實(shí)上，華潤置地在2024年上海收獲頗豐,。中指研究院《2024年全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》顯示,，華潤置地全年在上海拿地斥資143億元，僅次于招商蛇口,，2025年銷售回款將成為頭等大事,。

在銷售上，華潤置地經(jīng)驗(yàn)還是豐富的,，比如2024年的中環(huán)置地中心項(xiàng)目就加快了入市和推盤節(jié)奏,，成為上海唯一一個(gè)非豪宅的百億大盤。

而這次的速度,，甚至快到可能認(rèn)籌前都來不及建設(shè)實(shí)景樣板房,。

“出地面基本就能銷售了?！标惓瑢γ拷?jīng)記者說,，“現(xiàn)在只能用展廳的形式和購房人進(jìn)行溝通，3月會(huì)把售樓處和樣板房建在項(xiàng)目3公里外的商業(yè)體”,。

每經(jīng)記者在實(shí)地探訪中看到,，項(xiàng)目地塊目前仍處于開發(fā)初期，看不出任何輪廓,。工地出口處十幾輛土方車排隊(duì)進(jìn)出,。

成片開發(fā)的新楊思板塊，目前最大的短板在于——太新了,。

陳超也坦言：“新楊思板塊未來商業(yè),、教育、交通配套都很到位,，但就是要等,?！?/p>

每經(jīng)記者也注意到，新楊思的地理位置,，實(shí)際上屬于中環(huán)環(huán)線比較偏的位置,，更遠(yuǎn)離市中心。周邊的住宅項(xiàng)目尚東鼎,、尚東國際,、萬富匯等目前二手房掛牌單價(jià)在7.2萬元/平方米左右，與翡雲(yún)悅府預(yù)估的“10萬元+”單價(jià)有很大差距,。

從產(chǎn)品上來看,，由于容積率約2.0，聯(lián)排別墅和小高層的高低配,，可能會(huì)成為周邊改善型需求的看點(diǎn),。但根據(jù)置業(yè)顧問的描述，120平方米戶型將成為小高層的主力產(chǎn)品,，總供應(yīng)約500套,，而周邊幾公里內(nèi)同樣競品林立，如上文提到的浦發(fā)蓮園,、北蔡板塊西派海上,，甚至越秀靜安天玥等都可能分流不少潛在購買力。

另一方面,，浦東以及徐匯濱江2025年也將入市不少2000萬~3000萬元級別的高端改善房源,，對于翡雲(yún)悅府的疊墅產(chǎn)品也會(huì)構(gòu)成直接競爭。

2月20日,，翡雲(yún)悅府東南向的另一塊宅地也將開拍,，多家知名房企摩拳擦掌，甚至有房企已經(jīng)開展了招標(biāo)工作,。不過新地塊的容積率約2.5,，相對而言不如翡雲(yún)悅府，但如果拿地開發(fā)商拿出更好的產(chǎn)品方案,，一場激烈的產(chǎn)品之爭同樣免不了,。

“在這樣的背景下，一些開發(fā)商也是希望盡可能避開競爭對手,，盡早入市,。萬一后續(xù)市場出現(xiàn)變動(dòng)，或者購買力波動(dòng),，不利影響也能降到最低,。”盧文曦分析,。