專家稱買房不要總想著買在谷底,。

土拍持續(xù)升溫，各地高溢價(jià)地塊頻出,，2025年如何買房,？DeepSeek熱潮引發(fā)產(chǎn)業(yè)格局變動(dòng)，城市熱點(diǎn)會(huì)否發(fā)生變化,？

2月25日晚,，每經(jīng)房產(chǎn)、騰訊房產(chǎn)聯(lián)合推出《樓市洞察》系列直播第六期,，58安居客研究院院長張波,、上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦（排名不分先后）做客直播間,。

當(dāng)下判斷“小陽春”應(yīng)當(dāng)量重于價(jià)

2025年樓市開局，小城市甚至部分縣城的房價(jià)并沒有出現(xiàn)預(yù)期中的下跌,。

“尤其是縣級市，以及部分地級市,，大家都認(rèn)為房子太多了,，”張波表示，“其實(shí)很多小城市房價(jià)下跌是在2022年到2023年,，反而在2024年降得差不多了,，春節(jié)返鄉(xiāng)人群會(huì)發(fā)現(xiàn)一方面房價(jià)沒怎么跌，另一方面好的房子大家都在搶。在縣城或者小城市有個(gè)特點(diǎn),，一旦出了一個(gè)好的小區(qū),，哪怕在每平方米平均單價(jià)四五千元的區(qū)域，這個(gè)房子賣到1萬元/平方米,，還是有很多人會(huì)來搶”,。

“這就給我們一個(gè)啟示，大城市的核心優(yōu)質(zhì)板塊率先復(fù)蘇,，這一規(guī)律是明顯的,，但不代表所有小城市、能級低的板塊,，一定不會(huì)率先反彈,。”

張波認(rèn)為,，當(dāng)下判斷“小陽春”,，應(yīng)當(dāng)量重于價(jià)。

“無論在哪個(gè)城市,，2月下半月,、3月、4月,，成交量是否超過去年同期是第一衡量指標(biāo),，然后再考慮價(jià)格問題。如果成交量明顯高于去年同期,，但成交價(jià)格微降,，可以認(rèn)為它也是‘小陽春’，只是成色稍顯不足,；如果量價(jià)齊升,，則是一個(gè)成色十足的‘小陽春’?！睆埐ū硎?。

“3月市場勢必會(huì)有成交量集中釋放的過程?！北R文曦說,，“從70城房價(jià)指數(shù)來看，去年四季度已經(jīng)開始好轉(zhuǎn),，現(xiàn)在一線城市新房和二手房價(jià)格都止跌回穩(wěn),，二線城市新房價(jià)格也開始轉(zhuǎn)漲、二手房跌幅收窄,。上海雙休日二手房的網(wǎng)簽量再現(xiàn)破千套,，相當(dāng)于回到了2024年10月之后比較順暢的交易狀態(tài),，市場成交活躍度較高。周邊的城市也都在不遺余力地出臺政策繼續(xù)烘托市場氛圍,，比如杭州余杭區(qū)購房補(bǔ)貼,、契稅補(bǔ)貼、人才購房政策等”,。

對于網(wǎng)傳的“進(jìn)一步取消限購”,，盧文曦判斷，“從政策角度來看,，北京,、上海、深圳寬松政策短期已經(jīng)基本到位,，相信各個(gè)城市的儲(chǔ)備政策也都準(zhǔn)備妥當(dāng),，什么時(shí)候把政策推出來，其實(shí)要看市場有沒有一些新變化”,。

張波也認(rèn)為,，對于北京、上海,、深圳這樣的城市,，2024年四季度成交量表現(xiàn)已經(jīng)不錯(cuò)，結(jié)合現(xiàn)在二手房掛牌量積極上升,、掛牌周期縮短的實(shí)際情況,，事實(shí)上沒有進(jìn)一步放松的必要。

土拍升溫,、地王頻出，買房要積極決策

盧文曦提出,，市場在轉(zhuǎn)勢過程中,，更突顯買房兩大重要能力，一是選產(chǎn)品,，二是選趨勢,。

“有買房計(jì)劃的人，在轉(zhuǎn)勢過程中應(yīng)該積極做出決策,，不要等,。有時(shí)候等到了某個(gè)爆發(fā)點(diǎn)，反而失去了選擇權(quán),?！?/p>

“按原先下行通道中的邏輯，業(yè)主掛牌會(huì)選擇主動(dòng)調(diào)價(jià),，但現(xiàn)階段房東已經(jīng)不愿意再降價(jià),。根據(jù)上海中原地產(chǎn)的觀察,，去年四季度開始，不少成交房源已經(jīng)不是小區(qū)里最便宜的了,，底部價(jià)格在往上走,，原先議價(jià)空間能達(dá)到10%，現(xiàn)在大約3%,?！?/p>

對此，張波也有同樣的看法,。

“當(dāng)下買房人不要總想著買在谷底,，這種轉(zhuǎn)瞬即逝的節(jié)點(diǎn)實(shí)際上非常難把握；對于賣房置換的群體,，不必過于糾結(jié)賣價(jià)低還是高,，先賣再買的置換周期不宜拉得過長，甚至收到部分房款之后,，就可以考慮對中意的房子進(jìn)行鎖定,。”

張波提醒：“土拍的熱度通常會(huì)很快傳導(dǎo)到銷售市場,，但并不意味著土拍熱,，這個(gè)板塊未來就一定好。當(dāng)看到土拍升溫,、地塊高溢價(jià),，不要一味地被信號和情緒影響判斷，還得對實(shí)際情況分析后做決策,?！?/p>

張波強(qiáng)調(diào)，當(dāng)下買房最重要的考量指標(biāo)是“稀缺”,，以及“稀缺”理由的長期存在,，一般這個(gè)周期是3～5年。

DeepSeek對于產(chǎn)業(yè)變革有直接影響

“我們思考一個(gè)問題：如果你是一個(gè)從事AI人工智能研究的大學(xué)畢業(yè)生,，要在二線城市中做一個(gè)選擇,，是否更傾向于杭州？”張波提出,。

“DeepSeek的熱潮對于產(chǎn)業(yè)變革有著直接影響,，但這個(gè)熱點(diǎn)并不是孤立的。杭州本身就有一定的土壤,，未來的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)對于杭州這樣的城市也非常重要,。與房地產(chǎn)相關(guān)的兩個(gè)方面，一是買房,，二是租房,。所以從長遠(yuǎn)來看,，未來有更多產(chǎn)業(yè)布局的城市，包括長三角,，也包括成都,、西安等，都會(huì)帶來更多的人口流入,，能夠支撐城市未來更好的發(fā)展,，機(jī)遇一定大于挑戰(zhàn)?！睆埐ㄕf,。

盧文曦認(rèn)為，人是跟產(chǎn)業(yè)走的,，產(chǎn)業(yè)走到哪里,，相應(yīng)人群就走到哪里。像杭州,、合肥,、蘇州，是典型科技創(chuàng)新城市,，產(chǎn)業(yè)越高端,，區(qū)域消費(fèi)能力相對更強(qiáng)一些。

“再來看制造業(yè)升級帶動(dòng)的城市,，成都,、西安等地，新能源汽車,、航空航天領(lǐng)域引進(jìn)人才,，能夠間接帶來市場的穩(wěn)定。還有一種就是消費(fèi)升級,，也就是服務(wù)業(yè)擴(kuò)張的新方向,，比如長沙和成都，都是比較典型的能夠吸引人口的城市,，同時(shí)推動(dòng)小戶型公寓產(chǎn)品發(fā)展。因此產(chǎn)業(yè)集聚的地區(qū),，房地產(chǎn)市場一定能夠保持彈性和活力,。”