武漢樓市在春光里復(fù)蘇，走出了一波“小陽春”行情。4月10日,，位于武漢漢口內(nèi)環(huán)的福星惠譽(yù)博雅府營(yíng)銷大廳里座無虛席,，前來看房的購(gòu)房者絡(luò)繹不絕。該項(xiàng)目以優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)配套與高品質(zhì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn),。

據(jù)武漢克而瑞市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù),，該項(xiàng)目4月第一周來訪量超460組，看房轉(zhuǎn)化率也達(dá)3.3%,。福星惠譽(yù)博雅府營(yíng)銷負(fù)責(zé)人陳女士表示,，3月加推的8號(hào)樓共120套房源，已去化108套,，去化率高達(dá)90%,；一季度已累計(jì)銷售210套房。為滿足購(gòu)房者需求，本月將加推7號(hào)樓共128套房源,，以便讓前期未買到8號(hào)樓房源的客戶購(gòu)買,。

一季度，福星惠譽(yù)鉑雅府,、武漢建發(fā)望湖,、武漢華潤(rùn)長(zhǎng)江中心、華僑城紅坊等高品質(zhì)樓盤均錄得較好銷售業(yè)績(jī),。市場(chǎng)跡象表明,，自去年“漢十條”“新漢十條”“商改住”等供需兩側(cè)一系列政策落地，武漢樓市開始企穩(wěn)回暖,。武漢市住房和城市更新局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，武漢新建商品住房3月成交8613套，交易量較2月份大幅增長(zhǎng),。一季度,，武漢新房總計(jì)成交18833套，相比去年同期的14189套同比增加4644套,，增長(zhǎng)32.73%,。

二手房方面，武房經(jīng)租協(xié)發(fā)展研究中心綜合武漢經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)及各大經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù),，3月武漢全市二手住房交易8772套,，成交量環(huán)比增加70.96%，同比增幅14.71%,，交易活躍度明顯提升,。華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院城市經(jīng)濟(jì)系系主任、教授,、博士生導(dǎo)師陳立中分析認(rèn)為,，從3月份的市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，武漢樓市表現(xiàn)出“小陽春”行情特征,，市場(chǎng)總體呈穩(wěn)中向上態(tài)勢(shì),，在武漢市內(nèi)環(huán)核心區(qū)，部分高端樓盤頗受市場(chǎng)追捧,。不過,，新房市場(chǎng)各版塊表現(xiàn)不一，整體回暖尚待觀察,。此外,，市場(chǎng)還在繼續(xù)分化中，“高端熱,、剛需冷”的冷熱僵局待突破,。從二手房市場(chǎng)表現(xiàn)看,，武漢新增掛牌量大幅上升，顯示市場(chǎng)仍在以價(jià)換量,，對(duì)未來價(jià)格形成壓制,。

湖北省住房改革與發(fā)展研究會(huì)秘書長(zhǎng)謝娟認(rèn)為，武漢當(dāng)前“小陽春”是政策驅(qū)動(dòng)下的階段性回暖,，并非市場(chǎng)全面反轉(zhuǎn),，需警惕二季度后成交量減弱。

改善置業(yè)攪熱高端市場(chǎng),。武漢建發(fā)望湖位于武漢市武昌區(qū)沙湖旁,，于今年1月底首開，推售了3棟樓共186套房源,，目前已經(jīng)售罄,。項(xiàng)目因具有景觀資源稀缺性，200多平方米平層產(chǎn)品單套總價(jià)近1000萬元,。從購(gòu)房群體看,，均為高端改善型，以武昌區(qū)中北路,、沙湖區(qū)域地緣客戶為主,，其中有些客戶是以手中的萬達(dá)御湖世家、融創(chuàng)壹號(hào)院等老產(chǎn)品,，置換“新規(guī)范”項(xiàng)目下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),。

春節(jié)后，武漢供需兩側(cè)政策刺激,，推動(dòng)部分觀望客戶入市，市場(chǎng)需求集中釋放,。從結(jié)構(gòu)來看,，武漢內(nèi)環(huán)高端盤熱銷，特別是漢口二七濱江,、武昌濱江及沙湖板塊引爆樓市,。一季度，武漢有多個(gè)高端改善樓盤銷售業(yè)績(jī)亮眼,。除了福星惠譽(yù)鉑雅府熱銷外,，武漢城建萬科云泊江岸、漢口二七濱江豪宅武漢瑞府,、綠城武漢黃浦灣,、武漢新希望D10等樓盤，銷售情況也較為理想,。武昌區(qū)更是領(lǐng)跑武漢一季度高端市場(chǎng)銷售,。3月，華潤(rùn)武漢長(zhǎng)江中心推出了“R9棟準(zhǔn)四代新戶型”，4萬元/平方米價(jià)格,，開盤基本售罄,。目前其R8棟即將開盤，雖然項(xiàng)目售價(jià)還未正式公布,，坊間傳出高層瞰江大平層最高價(jià)或?qū)⒊?0,000元/平方米,，創(chuàng)武昌豪宅單價(jià)新高。

對(duì)于高端產(chǎn)品熱銷,，謝娟認(rèn)為,，在目前行情下，資產(chǎn)有避險(xiǎn)需求,，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（如學(xué)區(qū)房,、江景房）成為資金“避風(fēng)港”。陳立中則認(rèn)為,，市民賣舊買新,、置換高端項(xiàng)目熱的背后的市場(chǎng)邏輯，是緣于“改善型需求升級(jí)+政策套利”雙輪驅(qū)動(dòng),。在政策端,，置換退稅、購(gòu)房補(bǔ)貼,、多孩補(bǔ)助等政策加力,，降低了購(gòu)房成本，刺激了改善型需求,；在需求端,，居民生活水平提高，疊加新房市場(chǎng)回暖和部分優(yōu)質(zhì)樓盤熱銷,，增強(qiáng)了購(gòu)房人信心,，觸發(fā)了“舊房折價(jià)拋售→置換優(yōu)質(zhì)新房”的市場(chǎng)傳導(dǎo)鏈條。

不過,，從武漢一季度市場(chǎng)基本面看,，當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)仍存在分化情況。據(jù)武漢克而瑞數(shù)據(jù),，3月份,，武漢新建商品住宅供應(yīng)約56.6萬平方米，環(huán)比增加165%,，成交60萬平方米,；全市開盤項(xiàng)目綜合去化率為36%，整體表現(xiàn)好于過去3年同期,。得益于市場(chǎng)成交量穩(wěn)步回升,，全市新建商品住宅庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下降,，截至3月末，狹義庫(kù)存1469萬平方米,，6個(gè)月月均去化周期17.5個(gè)月,，庫(kù)存壓力緩解。

數(shù)據(jù)表明,，去年“9·26”中央政治局會(huì)議以來,，武漢市積極因城施策，出臺(tái)實(shí)施的“新漢十條”“商改住”等供需兩側(cè)的一攬子政策效力已在顯現(xiàn),，武漢市場(chǎng)在筑底修復(fù)中回暖,。供給側(cè)政策效果較為明顯，初步匡算,，新規(guī)范下,，陽臺(tái)面積、風(fēng)雨連廊,、架空會(huì)所不計(jì)容政策為開發(fā)商釋放約5%~8%利潤(rùn)空間,，有力推動(dòng)部分項(xiàng)目去化，有助于開發(fā)商提升產(chǎn)品品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力,。需求側(cè)政策也顯示出明顯的消費(fèi)拉動(dòng)作用,。契稅補(bǔ)貼約降低3%的購(gòu)房成本，多孩家庭補(bǔ)助約拉動(dòng)15%的購(gòu)房需求,。不過,，隨著政策作用期延長(zhǎng)，需要重視政策作用力的邊際效應(yīng)遞減,。

但從武漢一季度市場(chǎng)數(shù)據(jù)看,，仍有一些指標(biāo)令業(yè)界擔(dān)憂。武漢3月二手房市場(chǎng)新增掛牌量26509套房源,，環(huán)比2月份上漲23%,。截至4月1日，全市貝殼二手掛牌19.6萬套,，再次逼近歷史高位。同時(shí),，全市二手房?jī)r(jià)格已跌至1.14萬元/平方米,，同比還處于下跌中。新房市場(chǎng)處于分化中,，表現(xiàn)為城市內(nèi)環(huán)核心高端項(xiàng)目熱,，遠(yuǎn)郊城區(qū)市場(chǎng)仍供大于求，去化緩慢,。武漢“新規(guī)范”產(chǎn)品與“舊規(guī)范”產(chǎn)品的市場(chǎng)表現(xiàn)也呈現(xiàn)分化特征,?！靶乱?guī)范”產(chǎn)品平均去化率超過49%，“舊規(guī)范”項(xiàng)目平均開盤去化率僅為23%,，舊規(guī)范項(xiàng)目在得房率,、公區(qū)配套等品質(zhì)方面均處于劣勢(shì)，遭遇“新規(guī)范”產(chǎn)品壓制,，市場(chǎng)倒逼其降價(jià)拋售出清,。

陳立中認(rèn)為，市場(chǎng)全面復(fù)蘇有賴于二手房成交價(jià)格止跌和居民收入預(yù)期改善,。武漢一季度新房成交同比大幅上升,，顯示價(jià)格調(diào)整后部分需求入場(chǎng)，市場(chǎng)情緒略有修復(fù),；二手房掛牌量高企,，價(jià)格仍處下行通道，表明市場(chǎng)整體信心仍然不足,。若二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)走低,，可能拖累新房市場(chǎng)預(yù)期。謝娟建議,，目前的政策盲區(qū)是,，只聚焦“新房降庫(kù)存”，未有效解決“二手房去庫(kù)存”及流通緩慢問題,?！耙耘f換新”交易成本還需進(jìn)一步降低，其模式也存在很大痛點(diǎn)待創(chuàng)新解決,。