武漢樓市在春光里復(fù)蘇，走出了一波“小陽春”行情。4月10日,，位于武漢漢口內(nèi)環(huán)的福星惠譽博雅府營銷大廳里座無虛席,，前來看房的購房者絡(luò)繹不絕,。該項目以優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)配套與高品質(zhì)成為市場關(guān)注的熱點,。

據(jù)武漢克而瑞市場監(jiān)控數(shù)據(jù),，該項目4月第一周來訪量超460組,，看房轉(zhuǎn)化率也達3.3%,。福星惠譽博雅府營銷負責(zé)人陳女士表示,，3月加推的8號樓共120套房源，已去化108套,，去化率高達90%,；一季度已累計銷售210套房。為滿足購房者需求,，本月將加推7號樓共128套房源,，以便讓前期未買到8號樓房源的客戶購買。

一季度,，福星惠譽鉑雅府,、武漢建發(fā)望湖、武漢華潤長江中心,、華僑城紅坊等高品質(zhì)樓盤均錄得較好銷售業(yè)績,。市場跡象表明，自去年“漢十條”“新漢十條”“商改住”等供需兩側(cè)一系列政策落地,，武漢樓市開始企穩(wěn)回暖,。武漢市住房和城市更新局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，武漢新建商品住房3月成交8613套,，交易量較2月份大幅增長,。一季度，武漢新房總計成交18833套,，相比去年同期的14189套同比增加4644套,，增長32.73%。

二手房方面,，武房經(jīng)租協(xié)發(fā)展研究中心綜合武漢經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺及各大經(jīng)紀(jì)機構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù),，3月武漢全市二手住房交易8772套，成交量環(huán)比增加70.96%,，同比增幅14.71%,，交易活躍度明顯提升。華中師范大學(xué)經(jīng)濟與工商管理學(xué)院城市經(jīng)濟系系主任,、教授,、博士生導(dǎo)師陳立中分析認為，從3月份的市場數(shù)據(jù)看,，武漢樓市表現(xiàn)出“小陽春”行情特征,，市場總體呈穩(wěn)中向上態(tài)勢，在武漢市內(nèi)環(huán)核心區(qū)，部分高端樓盤頗受市場追捧,。不過,，新房市場各版塊表現(xiàn)不一，整體回暖尚待觀察,。此外,，市場還在繼續(xù)分化中，“高端熱,、剛需冷”的冷熱僵局待突破,。從二手房市場表現(xiàn)看，武漢新增掛牌量大幅上升,，顯示市場仍在以價換量,，對未來價格形成壓制。

湖北省住房改革與發(fā)展研究會秘書長謝娟認為,，武漢當(dāng)前“小陽春”是政策驅(qū)動下的階段性回暖,，并非市場全面反轉(zhuǎn)，需警惕二季度后成交量減弱,。

改善置業(yè)攪熱高端市場,。武漢建發(fā)望湖位于武漢市武昌區(qū)沙湖旁，于今年1月底首開,，推售了3棟樓共186套房源,，目前已經(jīng)售罄。項目因具有景觀資源稀缺性,，200多平方米平層產(chǎn)品單套總價近1000萬元,。從購房群體看，均為高端改善型,，以武昌區(qū)中北路,、沙湖區(qū)域地緣客戶為主，其中有些客戶是以手中的萬達御湖世家,、融創(chuàng)壹號院等老產(chǎn)品,，置換“新規(guī)范”項目下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

春節(jié)后,，武漢供需兩側(cè)政策刺激,，推動部分觀望客戶入市，市場需求集中釋放,。從結(jié)構(gòu)來看,，武漢內(nèi)環(huán)高端盤熱銷，特別是漢口二七濱江,、武昌濱江及沙湖板塊引爆樓市,。一季度,，武漢有多個高端改善樓盤銷售業(yè)績亮眼。除了福星惠譽鉑雅府熱銷外,，武漢城建萬科云泊江岸,、漢口二七濱江豪宅武漢瑞府、綠城武漢黃浦灣,、武漢新希望D10等樓盤,，銷售情況也較為理想。武昌區(qū)更是領(lǐng)跑武漢一季度高端市場銷售,。3月，華潤武漢長江中心推出了“R9棟準(zhǔn)四代新戶型”,，4萬元/平方米價格,，開盤基本售罄。目前其R8棟即將開盤,，雖然項目售價還未正式公布,，坊間傳出高層瞰江大平層最高價或?qū)⒊?0,000元/平方米，創(chuàng)武昌豪宅單價新高,。

對于高端產(chǎn)品熱銷,，謝娟認為，在目前行情下,，資產(chǎn)有避險需求,，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（如學(xué)區(qū)房、江景房）成為資金“避風(fēng)港”,。陳立中則認為,，市民賣舊買新、置換高端項目熱的背后的市場邏輯,，是緣于“改善型需求升級+政策套利”雙輪驅(qū)動,。在政策端，置換退稅,、購房補貼,、多孩補助等政策加力，降低了購房成本,，刺激了改善型需求,；在需求端，居民生活水平提高,，疊加新房市場回暖和部分優(yōu)質(zhì)樓盤熱銷,，增強了購房人信心，觸發(fā)了“舊房折價拋售→置換優(yōu)質(zhì)新房”的市場傳導(dǎo)鏈條,。

不過,，從武漢一季度市場基本面看,，當(dāng)前市場形勢仍存在分化情況。據(jù)武漢克而瑞數(shù)據(jù),，3月份,，武漢新建商品住宅供應(yīng)約56.6萬平方米，環(huán)比增加165%,，成交60萬平方米,；全市開盤項目綜合去化率為36%，整體表現(xiàn)好于過去3年同期,。得益于市場成交量穩(wěn)步回升,，全市新建商品住宅庫存規(guī)模已經(jīng)連續(xù)5個月下降，截至3月末,，狹義庫存1469萬平方米,，6個月月均去化周期17.5個月，庫存壓力緩解,。

數(shù)據(jù)表明,，去年“9·26”中央政治局會議以來，武漢市積極因城施策,，出臺實施的“新漢十條”“商改住”等供需兩側(cè)的一攬子政策效力已在顯現(xiàn),，武漢市場在筑底修復(fù)中回暖。供給側(cè)政策效果較為明顯,，初步匡算,，新規(guī)范下，陽臺面積,、風(fēng)雨連廊,、架空會所不計容政策為開發(fā)商釋放約5%~8%利潤空間，有力推動部分項目去化,，有助于開發(fā)商提升產(chǎn)品品質(zhì)和競爭力,。需求側(cè)政策也顯示出明顯的消費拉動作用。契稅補貼約降低3%的購房成本,，多孩家庭補助約拉動15%的購房需求,。不過，隨著政策作用期延長,，需要重視政策作用力的邊際效應(yīng)遞減,。

但從武漢一季度市場數(shù)據(jù)看，仍有一些指標(biāo)令業(yè)界擔(dān)憂,。武漢3月二手房市場新增掛牌量26509套房源,，環(huán)比2月份上漲23%。截至4月1日,，全市貝殼二手掛牌19.6萬套,，再次逼近歷史高位,。同時，全市二手房價格已跌至1.14萬元/平方米,，同比還處于下跌中,。新房市場處于分化中，表現(xiàn)為城市內(nèi)環(huán)核心高端項目熱,，遠郊城區(qū)市場仍供大于求,，去化緩慢。武漢“新規(guī)范”產(chǎn)品與“舊規(guī)范”產(chǎn)品的市場表現(xiàn)也呈現(xiàn)分化特征,?！靶乱?guī)范”產(chǎn)品平均去化率超過49%，“舊規(guī)范”項目平均開盤去化率僅為23%,，舊規(guī)范項目在得房率,、公區(qū)配套等品質(zhì)方面均處于劣勢，遭遇“新規(guī)范”產(chǎn)品壓制,，市場倒逼其降價拋售出清。

陳立中認為,，市場全面復(fù)蘇有賴于二手房成交價格止跌和居民收入預(yù)期改善,。武漢一季度新房成交同比大幅上升，顯示價格調(diào)整后部分需求入場,，市場情緒略有修復(fù),；二手房掛牌量高企，價格仍處下行通道,，表明市場整體信心仍然不足,。若二手房價格繼續(xù)走低，可能拖累新房市場預(yù)期,。謝娟建議,，目前的政策盲區(qū)是，只聚焦“新房降庫存”,，未有效解決“二手房去庫存”及流通緩慢問題,。“以舊換新”交易成本還需進一步降低,，其模式也存在很大痛點待創(chuàng)新解決,。