房地產(chǎn)行業(yè)與物管行業(yè)緊密相連，一榮俱榮。在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)深度調(diào)整的背景下,，2024年物管行業(yè)也受到影響。根據(jù)《卓越指數(shù) ? 2025物業(yè)服務(wù)卓越表現(xiàn)報告》,，60家樣本上市物企歸母凈利潤總計109.6億元,，較2023年的135億元同比下滑18.81%，虧損企業(yè)數(shù)量增加至13家,。

2024年物業(yè)行業(yè)規(guī)模雖保持增長,，但在管面積及合約面積增速均有所下降。53家樣本上市物企在管建筑總面積約為76.24億平方米,，較2024年中期增長1.6%,；共有11家物企在管面積出現(xiàn)下滑，占比20.75%,。43家樣本上市物企合約總面積約為69.91億平方米,，平均增長率為4.20%,；共有15家物企合約面積出現(xiàn)下滑，占比35%,。

傳統(tǒng)物業(yè)行業(yè)潛在市場需求增速放緩,，新增物業(yè)項目減少，住宅物業(yè)領(lǐng)域的市場競爭趨向激烈,。樣本企業(yè)住宅項目物管和社區(qū)增值服務(wù)兩項收入占總收入的比重均值達(dá)到67.25%,，不同企業(yè)多元化業(yè)態(tài)發(fā)展差異較大。

在社區(qū)康養(yǎng)方面,，多數(shù)物業(yè)企業(yè)處于嘗試探索階段,，尚未形成盈利模式，少數(shù)如世茂服務(wù),、綠城服務(wù)及建發(fā)物業(yè)等已取得實質(zhì)性進展,。不少物企通過內(nèi)生拓展和收并購等方式快速積累項目儲備，實現(xiàn)了城市服務(wù)收入的快速增長,。但由于地方政府財政預(yù)算收緊,、回款效率下降、企業(yè)人工成本上升等因素影響,，該業(yè)務(wù)盈利能力出現(xiàn)下滑,。企業(yè)被迫優(yōu)化項目布局，向經(jīng)濟發(fā)達(dá)區(qū)域和優(yōu)質(zhì)項目集中資源,，主動汰換回款不佳的項目,。

2024年上半年，樣本上市物企城市服務(wù)毛利率均值為14.88%,，較2023年度基本持平,。碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù),、世茂服務(wù),、永升服務(wù)等業(yè)務(wù)同比下滑，而華潤萬象生活,、保利物業(yè),、萬物云等則有所增長。

隨著管理規(guī)模擴張注重“質(zhì)量為先”,，物業(yè)行業(yè)整體營收增速進一步放緩,。2024年，60家樣本上市物企總計營收2838.33億元,，同比增長4.25%,。營收同比增長率均值為4.46%，較2023年同期下滑4.24個百分點。營收下滑的物業(yè)數(shù)量增至21家,，占比35%,。營收額超過百億的物企數(shù)量為9家，營收額不足30億元的物企共計42家,，占比70%,。

基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)仍呈現(xiàn)出較強的抗周期性，在收入和毛利中的占比普遍在60%以上,，但增長態(tài)勢趨緩,，毛利率水平有所下滑。主要原因在于物業(yè)推進高品質(zhì)服務(wù),，進行社區(qū)煥新等投入,。社區(qū)增值服務(wù)面臨增長壓力，盈利能力減弱,，樣本物企平均毛利率仍在35%左右,，不同企業(yè)間的分化明顯。

2024年,，60家樣本上市物企歸母凈利潤總計109.6億元,，較2023年度的135億元同比下滑18.81%，虧損企業(yè)數(shù)量持續(xù)擴大至13家,。頭部物企中,，碧桂園服務(wù),、綠城服務(wù),、華潤萬象生活凈利潤增速保持快速增長，其中華潤萬象生活凈利潤連續(xù)保持第一,，錄得36.29億元,。

由于政策強調(diào)住宅物業(yè)民生屬性、各類業(yè)態(tài)的市場化拓展趨于激烈以及相關(guān)增值業(yè)務(wù)仍在探索階段,，物業(yè)行業(yè)的盈利能力較難改善,。2024年60家樣本上市物企毛利率均值為19.63%，較2023年的23.9%同比下降4.27個百分點,，凈利率均值為3.0%,，同比下降2.29個百分點。近年來,，物業(yè)行業(yè)的平均管理費用率均值呈現(xiàn)連續(xù)下降的趨勢,，由2022年的10.53%持續(xù)下降至2024年的9.48%。

2024年開始,，物企資金回籠難度加大,，但行業(yè)仍然具備強現(xiàn)金流、抗周期的屬性,，行業(yè)整體現(xiàn)金水平保持相對穩(wěn)定,。2024年末樣本物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物總額為1152.47億元,，較2023年末下滑5.68%。

資本市場上,，物業(yè)板塊IPO熱度斷崖式降溫,，2024年僅有泓盈城市服務(wù)與經(jīng)發(fā)物業(yè)兩家區(qū)域性國資物企成功上市，主營業(yè)務(wù)是城市服務(wù),。還有包括深業(yè)物業(yè),、聯(lián)投城市運營、瑞景城市服務(wù),、武漢城市服務(wù)及奧聯(lián)服務(wù)等傳出上市意圖,，但進度緩慢。

港股方面,，40家樣本港股物企期內(nèi)平均區(qū)間跌幅為0.2%,，共計16家物企呈現(xiàn)上漲。市盈率均值僅為5.02倍,，與年初保持相同水平,，同時期內(nèi)區(qū)間日均換手率均值為0.2%，反映了市場對物業(yè)股的關(guān)注度和交易活躍度較低,。

2024年內(nèi)A股+港股共有38家物企進行分紅,，總計分紅金額120.47億元；而2023年內(nèi)共有43家物企分紅,，總計金額202.74億元,。2024年共有11家物企進行回購，回購金額8.06億元,，較2023年的10.14億元有所下降,。