北京二手房市場在“金三銀四”期間持續(xù)保持活躍,。據(jù)統(tǒng)計,，2025年3月及4月（截至4月27日），北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)到32662套,，環(huán)比增長26.52%,，同比增長18.19%。優(yōu)質(zhì)房源成交周期大幅縮短與近郊外溢需求升溫成為市場兩大顯著特征,。

實地走訪西城、海淀,、豐臺等區(qū)域發(fā)現(xiàn),，自2024年10月起，北京二手房成交熱潮已持續(xù)7個月,。核心地段,、優(yōu)質(zhì)配套、戶型設(shè)計實用的房源呈現(xiàn)“掛牌即成交”態(tài)勢,。作為核心區(qū)域成交熱度的有力補(bǔ)充,，近郊板塊在2025年“金三銀四”期間也承接了大量外溢的購房需求。

截至4月27日,，2025年3月及4月北京累計成交二手房32662套，相較于1月和2月的總成交量25816套,，環(huán)比大幅增長26.52%,。從同比表現(xiàn)來看，2025年“金三銀四”期間二手房網(wǎng)簽量較2024年同期的27634套同比增長18.19%,?？v向?qū)Ρ冉哪陻?shù)據(jù)，2025年成交量僅次于2023年的36120套,，位居同期次高位,，高于2022年的30010套及2024年水平。

北京二手房市場的韌性進(jìn)一步體現(xiàn)。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，部分價格調(diào)整充分的樓盤以及占據(jù)核心區(qū)位但戶型存在瑕疵的房源仍能吸引有效需求入場,，這反映出北京樓市剛需底盤的扎實根基,。郭毅表示，在健康的市場生態(tài)中,，這種自下而上的需求傳導(dǎo)機(jī)制至關(guān)重要：從滿足基本居住需求的剛需購房到首次改善型置業(yè),，再到品質(zhì)升級型消費，最終延伸至終極改善型豪宅交易,，形成完整的交易閉環(huán),。這種階梯式消費鏈條不僅激活了存量房市場的老舊小房源流轉(zhuǎn)，更為新房市場的高端產(chǎn)品提供了需求支撐,，推動整體市場形成良性互動的交易格局,。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓指出，當(dāng)前北京二手房市場呈現(xiàn)成交量復(fù)蘇態(tài)勢,，市場基本盤趨于穩(wěn)固,，但政策驅(qū)動特征依然明顯。本輪“金三銀四”成交回暖主要源于前期稅收優(yōu)惠及公積金政策調(diào)整的延續(xù)效應(yīng),。

在政策端持續(xù)效應(yīng)下,，北京二手房市場呈現(xiàn)優(yōu)質(zhì)房源需求量增長的趨勢。西城三里河片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人趙虎表示,，面積適中且價格合適的房源在近幾個月迎來快速成交,。以4月中旬成交的一筆訂單為例，一對年輕夫妻從看房到成交僅用時3天,。該套房源僅掛牌5天時間,，掛牌當(dāng)天便吸引到經(jīng)紀(jì)人和購房者的關(guān)注。盡管這套房源的面積僅為60平方米,，但其布局合理,、空間利用率高，且價格更具競爭力,。

豐富的教育資源疊加3月及4月臨近小學(xué)學(xué)籍錄入時間,，促進(jìn)了房源成交時間的提速。相似的情況在西城德勝片區(qū)同樣存在,。德勝片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人秦風(fēng)表示,，該片區(qū)房源多為老房子，以往成交周期普遍在10天左右,，而在近期成交周期縮短至5天,。成交周期的縮短一部分得益于臨近學(xué)籍錄入時間，更多的則是市場觀望情緒的減弱,。

相較核心區(qū)域成交周期大幅縮短,，石景山,、大興等區(qū)域則表現(xiàn)為“溫和抬升”。石景山八角片區(qū)某頭部二手房中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人喬夢雪分析稱,，雖然市場回暖帶動了成交量提升,，但相比核心區(qū)域，剛需客群數(shù)量大于優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)量,，即便是八角片區(qū)成交量小幅提升,，但房源庫存量較大，購房者有充足時間精挑細(xì)選,，無需急于做決定,。

近郊板塊在2025年“金三銀四”期間也承接了大量外溢的購房需求。喬夢雪表示,，該區(qū)域購房者與核心區(qū)域的受眾略有不同,，多數(shù)為工作單位在地鐵沿線，因市中心房價較高而外溢,、無需考慮子女教育,，方便通勤為剛需的購房者。一位剛剛簽訂完購房合同的購房者表示,，盡管該房屋距離單位較遠(yuǎn),，但靠近地鐵，通勤較為便利,。更重要的是,，石景山房源價格雖有小幅回調(diào)，但4萬元/平方米的均價與他當(dāng)前的資金狀況更為匹配,，這也成為促成交易的關(guān)鍵因素,。

類似情況在近兩個月棗園片區(qū)也明顯增多。大興棗園片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)洛洛表示,，去年該區(qū)域的購房人群多為當(dāng)?shù)馗纳瓶腿?，而從今年購房的人群來看，核心區(qū)域外溢的購房者人數(shù)明顯增加,。據(jù)嚴(yán)洛洛統(tǒng)計,，其經(jīng)手房源中，2024年西城,、東城等核心區(qū)域客群占比僅10%—20%,，而當(dāng)前該比例已提升至40%左右。他認(rèn)為,，在近郊板塊城市配套日趨完善,、軌道交通網(wǎng)絡(luò)密集覆蓋的背景下，依托地鐵沿線物業(yè)完全可滿足日常通勤與生活需求,。這種居住價值重構(gòu)促使核心區(qū)域改善型客群將置業(yè)目光轉(zhuǎn)向非核心板塊,，形成以居住品質(zhì)升級為核心訴求的外溢效應(yīng),。

謝逸楓認(rèn)為，供需失衡格局下優(yōu)質(zhì)房源的稀缺性正推動市場形成普通商品房庫存結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化的預(yù)期,。他表示,，交易端持續(xù)高熱行情產(chǎn)生示范效應(yīng)，顯著增強(qiáng)了潛在購房群體的入市意愿,，形成自我強(qiáng)化的需求循環(huán)；資產(chǎn)價格預(yù)期與成交熱度形成正反饋機(jī)制,，市場參與者對房價上漲的心理預(yù)期被進(jìn)一步放大,，這種預(yù)期管理效應(yīng)已成為推動行情的重要驅(qū)動力。從市場韌性維度分析,，若5月后交易量能延續(xù)當(dāng)前水平至“金九銀十”,，則表明市場已逐步形成內(nèi)生增長動能。